임대차3법 계약갱신청구권 자주 물어보는 질문 핵심포인트 몇 가지 살펴보기

임대차3법이라고 하는 것 중 주택임대차 보호법 계약갱신 청구권 자주 물어보는 핵심내용 몇 가지…

임차인의 주거안정을 강화하기 위해서 주택임대차 보호법이 최근 일부가 2020년 6월 9일자로 개정이 되었습니다.

계약갱신요구권이라는 것이 생겨나서 많이들 헷갈려 하십니다.
최근에는 국토교통부와 법무부에서 ‘주택임대차보호법 해설집’까지 배포를 하고 있긴 합니다만 모든 내용을 꼼꼼히 읽고 이해를 하기에는 다소 어려운 부분도 있을 것이라 여겨졌습니다.

따라서 모든 내용을 다 다루기에는 시간이 너무 많이 소요되고 어려워 하실 듯 합니다.
그래서 다음과 같이 가장 많이 궁금해 하시는 핵심적인 내용 몇 가지만 짚어 드리도록 하겠습니다.

1. 계약갱신요구는 몇번 할 수 있는 것인가?
2. 계약갱신요구는 언제 행사해야 하는 것인가?
3. 집주인과 별다른 얘기 없이 벌써 4년이상을 살고 있는데 계약갱신 요구를 할 수가 있는 것인가?
4. 계약갱신을 하면 무조건 2년을 더 살아야 하는 것인가?

1. 계약갱신요구권은 딱 한번!

계약갱신 요구권은 주택을 임대차하고 있는 동안에는 딱 한번의 기회가 있습니다.
무한정 계약갱신 요구권을 행사를 할 수는 없다는 것이죠.

2. 계약갱신요구권은 언제 행사해야 하는 것인가?

2020년 6월 9일 개정되어 2020년 12월 10일 시행을 앞두고 있는 주택임대차 보호법에서는 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권 행사를 해야 한다고 하고 있습니다.
이법 시행 이전에는 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사하면 됩니다.

날짜 때문에 많이 헷갈리실 것 같은데요.
가장 안전한 방법은 계약만료 2~3달을 남겨두게 되면 미리 계약갱신의 요구를 집주인에게 해 두시면 별 문제가 없을 듯 합니다.

2020년 12월 10일 이후부터는 임차인이 계약갱신요구를 하시기 위해서는 적어도 계약만료 2개월 전에는 갱신의사를 임대인에게 반드시 통보를 해야겠죠?

3. 벌써 4년 이상을 별다른 얘기 없이 살고 있는데 계약갱신요구가 가능할까?

결론부터 말씀 드리자면 가능 합니다.
계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다.
계약갱신요구권 행사는 계약갱신을 한다는 명확 한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다
명확한 의사라고 하는 것은 말로 표현하는 것, 문자, 이메일, 내용증명 등의 방법이 있을 것 이구요.
내용증명을 보내는 것이 가장 확실하겠지만 솔직히 내용증명 같은 거 받으면 기분이 그리 썩 좋지는 않습니다.
개인적인 생각으로 가장 확실한 것은 요즘 휴대전화기가 통화녹음이 다 되니 녹음증거자료를 남겨두는 것이 가장 좋은 듯 합니다.

결국 4년 이상을 거주하고 있더라도 계약갱신요구권에 대해서 명확한 의사를 표시하지 않았다면 1회에 한해서 계약갱신요구권을 행사할 수가 있다는 것입니다.
즉 임차인이 4년이 아니라 6년 이상을 거주할 수 있는 경우도 생기게 되는 것이죠.

따라서 임대인도 이 부분에 대해서 각별히 주의를 해 두실 필요가 있습니다.
계약만료가 다 되어가는데도 임차인에게 아무 말도 하지를 않아서 묵시적 계약갱신이 되어 버리면 임차인에게는 계약갱신요구권 행사의 기회가 남아 있는 상태가 되어버리니까요.

4. 계약갱신요구권 행사 이후 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는 것인가?
그렇지 않습니다.
임대인은 임차인에게 거주기간 2년을 보장해 줘야 하지만 임차인은 언제든 계약해지를 통보하고 3개월 뒤에는 나갈 수 있습니다.

참고로 계약갱신은 무조건 요구할 수 있는 것은 아니고 누적해서 두번 이상 월세를 밀린 다던지 임차인이 중대과실로 집을 사용할 수 없게 파손해 버린 다던지 임대인이 직접 임대한 주택이 들어와서 살겠다고 하는 등 9가지 특별한 사유에 해당이 되면 갱신요구를 못 할 수도 있다는 점은 미리 염두 해 두시기 바랍니다.