농지임대 땅 빌려 농사짓기 함부로 하면 불법이 되는 이유

많은 분들이 귀농을 하고자 하는 경우 실패를 줄이기 위해서 농지의 구입보다는 먼저 농지를 임대하여 농사를 한번 지어보라는 이야기를 하곤 합니다.

저희 사무실에도 아주 가끔은 농지임대 문의가 들어오곤 하는데 마땅한 농지를 찾아 드린다는 것은 현실적으로 정말 어려운 일 입니다.

위치, 면적, 사용목적 그리고 가장 중요한 불법임대에 해당하지 않는 농지를 찾아 드려야 하기 때문 입니다.
가끔은 도시분들이 투자목적으로 농지를 사서 임대를 놔 달라고 하는 경우가 있는데요.
그럴 경우 거의 불법에 해당이 됩니다.

그 이유를 간략히 살펴 보고 현실적으로 농지임대를 위한 가장 쉬운 방법도 알려 드리도록 하겠습니다.

그렇다면 중개사무소를 통한 농지임대가 왜 어려울까요?
경자유전(耕者有田)의 원칙

즉 농지는 농업경영을 하는 사람이 농지를 소유할 수 있으므로, 원칙적으로는 농지를 돈을 받고 빌려준다거나 혹은 무상으로도 빌려줄 수는 없습니다.
그러나 농지법에서는 예외규정을 두어서 농지를 임대차하거나 무상으로 빌려주는 사용대차를 할 수 있도록은 하고 있습니다.
그런데 개인간 거래에서 그 예외규정에 들어가는 농지를 찾기란 쉬운 일이 아닙니다.
그 이유를 예외규정을 통해서 살펴 보도록 하겠습니다.

예외인 경우
√ 농지법이 시행된 1996년 1월 1일 이전부터 소유하고 있던 농지
√ 농업인이 자신의 농업경영에 이용하기 위해 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사에게 위탁하여 임대하거나 사용대하는 경우
√ 상속(상속인에게 한 유증을 포함)으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
√ 담보농지를 취득하여 소유하는 경우
√ 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
√ 자경 농지를 이모작을 위해 8개월 이내로 임대하거나 사용대하는 경우
√ 부상으로 3월 이상의 치료가 필요한 경우
√  질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 다음과 같은 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 않게 된 사람이 소유하고 있는 농지를 임대하거나 사용대하는 경우
√ 60세 이상이 되어 더 이상 농업경영에 종사하지 않게 된 자로서 농지소유자가 거주하는 시(특별시 및 광역시를 포함)·군 또는 이에 연접한 시·군에 있는 소유농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 사용대하는 경우
√ 농업인이 자신의 농업경영에 이용하기 위해 소유하고 있는 농지를 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 사용대하는 경우 또는 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대하거나 사용대하는 경우
√ 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
√ 교도소·구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우
√ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 사람이 그 농지를 소유하는 경우
√ 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
√ 「농어촌정비법」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
√ 3월 이상 국외여행을 하는 경우
√ 농업법인이 청산 중인 경우
√ 「공유수면관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
√ 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
√  농지이용증진사업 시행계획(규제「농지법」 제17조)에 따라 농지를 임대하거나 사용대하는 경우
√ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
√ 8년 이상 농업경영을 하던 사람이 이농한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우
√ 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15% 이상인 농지로서 규제「농지법 시행령」 제5조의2에 따른 영농여건불리농지를 소유하는 경우
√ 공익사업에 필요한 토지중 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우
√ 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 개발하여 매도하는 도·농간의 교류촉진을 위한 1천500제곱미터 미만의 농원부지 또는 농어촌관광휴양지에 포함된 1천500제곱미터 미만의 농지를 취득하여 소유하는 경우 또는 「농어촌정비법」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
√ 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않은 사람이 1만 제곱미터의 소유 상한을 초과해서 소유하고 있는 농지의 경우 또는 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 1만 제곱미터의 소유 상한을 초과해서 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사에게 위탁하여 임대하거나 사용대하는 경우

그렇다면 예외 규정에 포함된 농지를 임대하는 방법중 가장 쉬운 방법이 있다면 어떤 것이 있을까요?

바로 한국농어촌공사에서 운영을 하고 있는 농지은행을 통하는 방법입니다.

 

인터넷으로 농지은행을 검색하셔서 사이트 접속 후 원하는 지역의 농지를 찾아서 임차신청을 하는 것입니다.

생각보다는 임대하는 농지가 많지는 않지만 그나마 가장 쉬운 방법일 것이라 여겨 집니다.

참고로 농지법상 농지임대차를 할 수 있는 예외규정에 해당하지 않음에도 불구하고, 농지를 임대차할 경우 그 임대차계약의 효력은 어떻게 될까요?

대법원 판례((대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887)에 따르자면 이러한 임대차계약은 무효로 본다는 것입니다.
또한 이러한 규정을 위반하여 농지를 임대하거나 사용대한 사람은 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다는 사실 명심하시길 바랍니다.

 

귀농을 계획하면서 농지빌려서 먼저 농사 한번 지어 볼까 하는 생각...

자칫하면 불법임대에 해당이 될 수 가 있으니 꼭 유념해 두시기 바랍니다.