상가, 주택 임대차 원상회복의 범위 특약 등에 관한 이해

부동산 중개를 하면서  자주 받는 질문중의 하나가 전월세계약 만료시 임대인과 세입자간에 원상회복의 범위에 관한 질문입니다.

실제로 임대차 계약을 진행하면서 임대인 임차인 모두가 원상회복에 관한 내용을 너무 쉽게 생각하고 넘어가시는 분들도 상당히 많습니다.

아울러 계약서에 흔히 적는 임대차 만료시 원상회복을 해야 한다는 특약에 어떤 의미가 숨겨져 있는지를 알고 계시지를 못하는 분들이 거의 대부분일 것이라 여겨 집니다.

그렇다면 상가나 주택등의 임대차 계약만료시 이러한 문제에 관하여  원상회복의 범위 등에 관하여 분쟁의 소지를 최대한 줄일 수 있는 방법을 살펴보고, 계약 시 무심코 넘어가기 쉬운 원상회복특약에 관한 부분에 대해서도 짚어 보도록 하겠습니다.

특히나 주택이 아닌 상가를 임대차 하시는 분들의 경우 시설투자가 많을 수가 있기 때문에 반드시 원상회복에 관한 의미를 주의깊게 살펴 볼 필요가 있습니다.

 

어떤 것들을 주의해 봐야 하는지 그 내용들을 하나씩 짚어 보도록 하겠습니다.

 

사람의 기억에는 한계가 있습니다.
원래의 상태가 어떠 했는지 몇 년이 지나면 기억을 잘 해 내지 못하는 경우가 많습니다.

따라서 계약 전 임대인 임차인 모두 임차할 부분을 꼼꼼히 살펴서 이상한 부분이 있다면 반드시 사진으로 남겨 둬야 계약만료 후 혹여 발생할 수 도 있는 원상회복의 범위에 관한 분쟁의 소지를 최소화 할 수가 있습니다.
그리고 계약 시 임대차기간 중 파손 수리에 관한 부분을 누구의 책임하에 수리를 할지를 가급적 명확히 하여 상호간 분쟁이 없도록 하는 것이 좋습니다.

또한 세입자는 조금이라도 계약 당시 확인하지 못했던 하자를 발견했다면 즉시 사진을 찍어 임대인에게 전달을 하는 것을 게을리 하지 말아야 합니다.

먼저 계약 시 무심코 지나가게 되는 원상회복에 관한 특약이 어떤 숨겨진 의미를 갖게 되는 지를 살펴 보겠습니다.

세입자는 임대한 건물에 들어간 필요와 유익비 상환 청구권을 가지게 됩니다.
즉 임대차 기간 중에 건물 유지보수에 필요한 비용이나 가치증가를 시킨 비용은 원상회복을 하지 않고 그 비용을 청구할 수가 있다는 것이죠.

필요비라고 하는 것은 임대목적물을 유지 하는데 필요한 비용으로 예를 들어 지붕에 비가 새서 수리한 비용이나 하수도가 막혀서 뚫는데 들어간 비용 등을 말하며,

유익비라고 하는 것은 건물의 가치를 증가시키는 비용으로 예를 들어 건물의 진입로를 새로 포장을 하였거나 그럴 일은 드물겠으나 임차인이 건물에 엘리베이터를 달았거나 해서 건물의 가치를 증가시키는 비용 등이 해당이 됩니다.

그러나 개인 취향에 따라서 창문을 교체하거나 식당을 하는 사람이 주방시설을 교체하거나 하는 등의 비용은 자신의 취향이나 영업적 목적에 따라 설치를 한 것이므로 유익비에는 해당 되지 않겠죠?

민법 제626조에 따라서 필요비를 지출한 때에는 즉시, 유익비를 지출한 때에는 임대차종료 시에 가치 증가분이 존재하는 경우 임차인의 지출금액 이나 가치 증가분만큼을 청구를 할 수가 있게 됩니다.
그러나 임대차 계약 시 거의 예외가 없을 정도로 거의 들어가게 되는 원상회복에 관한 특약 한 줄이 어떤 숨겨진 의미를 담고 있는 지는 꼭 알고는 있어합니다.
아마도 대부분 이 말의 의미를 그저 계약 끝나고 나갈 때 원상회복하고 나라 가는 정도로만 알고 계실 겁니다.

그럼 원상회복특약에 관한 대법원 판례를 하나 보고 갈까요?
판례에는 이러한 내용이 있습니다.

대부분 임대차 계약을 체결하면서 계약서에 기재된 원상회복에 관한 특약을 무심코 지나치게 되는데 원상회복에 관한 특약은 필요비와 유익비상환을 합의하에 포기한 것으로 보게 됩니다.

예를 들자면 아파트에 세들어 살다가 추운 겨울 보일러가 고장나서 급하게 주인과 합의 없이 임차인의 비용으로 보일러를 교체한 경우 원상회복 특약으로 인해서 보일러 값을 못돌려 받는 경우를 예로 들 수가 있겠네요. 
따라서 원상회복의 특약이 있다면 세입자의 경우에는 임대차 기간중 자신의 과실없이 집을 수리하여야 할 일이 생긴다면 즉시즉시 집주인에게 말해서 고쳐달라고 하여 자신의 비용을 가급적 쓰지 않는 것이 좋습니다.

특히나 상가를 임차하는 분들의 경우 각종 필요비나 유익비를 지출하는 경우가 많습니다.
그런데 혹여 건물이 경매로 넘어갈 경우 원상회복의 특약으로 인해서 필요비나 유익비에 관한 유치권을 주장할 수가 없기 때문에 주의를 할 필요가 있습니다.
그러나 현실은 임대인측이 계약서에 무조건 원상회복 특약을 넣으려 하기 때문에 필요비 유익비 상환청구권은 사실상 유명무실 한 사항이기도 합니다.

그럼에도 불구하고 임대인과 임차인은 원상회복특약이 어떤 효력을 가지고 있는지는 명확히 이해를 해 둘 필요는 있는 것이죠.

따라서 원상회복에 관한 특약 때문에 세입자는 필요비나 유익비 지출에 신중을 기해야 할 필요가 있습니다.
다음으로는 원상회복의 범위와 의무는 어디까지 일지를 살펴 보겠습니다.

어떤 임대인 분들의 경우 온갖 꼬투리를 잡아서 보증금에서 원상회복비를 차감하는 경우가 있습니다.
물론 세입자의 경우 임차한 건물에 대해서 임대차기간 동안 자신이 임차한 건물에 대해서 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담해야 합니다. 쉽게 말해서 조심해서 잘 써야 한다는 것이죠.
세입자의 부주의로 파손한 부분에 대해서는 당연히 원상회복의무를 부담해야 하는 것이고 특히나 인테리어를 필요로 하는 상가건물 등의 경우에는 새로운 세입자와 협의가 안 된다면 다른 사람이 새로운 업종을 시작할 수 있도록 내부시설물들을 철거하여 원상회복을 해 놓고 나가야 합니다.

그러나 어떤 경우에는 자연발생적인 파손이나 기타 건물을 임차하여 사용하게 되면서 당연히 예상할 수 있는 감가상각 부분까지도 원상회복을 하라고 하는 경우도 있는데요.
참 애매하긴 합니다만 원상회복에 관한 판례를 하나 더 살펴보면 이해가 좀더 빠르실 듯 합니다.

즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다.

내용이 어렵고 다소 길죠?
쉽게 말하자면 건물 사용하면서 예상되는 통상의 마모정도는 원상회복의무부담이 아니라는 것이죠.
이미 그러한 비용은 임대료에 포함이 되어져 있다고 보는 것입니다.
결국 임차인의 과실에 의한 파손이나 고의 파손이 아니라면 원상회복을 해 줘야 할 의무는 없는 것입니다.

 

오늘 말씀 드린 것에 대한 요약을 해 드립니다.

첫째 원상회복에 관한 특약이 들어갈 경우 임차인은 미리 필요비 유익비 상황청구권을 포기한 것과 같은 약정을 한 것이나 다름 없기 때문에 각종 수리비 등의 지출에 신중하셔야 한다는 것!

둘째 임차인의 과실이나 고의 파손이 아니라면 자연발생적인 마모 등은 원상회복의 의무가 없다는 것은 임대차 계약 시 꼭 기억해 두시기 바랍니다.