창녕부동산 남지읍 명가공인중개사사무소

예전 글에서 1000제곱미터(302.5평) 이상 비사업용 농지에 대한 부재지주의 토지보유 및 매도전략을 다룬 바가 있었습니다. 많은 분들께서 농지를 비사업용 토지로 만들지 않기 위한 재촌자경요건에 대해서 질문을 하시더군요. 일단 토지는 농지든 아니든 사업용 토지여부 판단 시 다음과 같은 기준을 심플하게 적용해 보시면 됩니다. 그러나 다음의 어느 하나에도 해당되지 않는 경우에는 비사업용 토지에 해당되어 양도세중과세 대상이 될 수가 있습니다. (1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용 (2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용 (3) 보유기간중 100분의 60이상을 사업에 사용 이 말을 바꾸어 농지의 경우라면 (1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 재촌자경에 사용 (2) 양도일 직전 ..

앞으로는 비사업용 토지에 대한 양도세 중과율이 올라가게 될 예정이고 장기보유 특별공제도 적용을 받을 수가 없게 되기 때문에 비사업용 토지의 경우 매매시 양도세 부담이 클 것으로 예상이 됩니다. 예전 포스팅에서 1000제곱미터(302.5평) 이상 비사업용 농지 부재지주 토지보유 및 매도전략을 다룬 바가 있었습니다. 이에 대한 대응전략 중 하나가 바로 분할매매 전략 입니다. 토지가 클 경우에는 분할 매각을 하게 되면 양도소득세를 절감할 수가 있게 되고 오히려 가격은 더 받을 수가 있는 장점이 있습니다. 토지분할에 따른 비용을 고려하더라도 양도소득세와 토지 단가상승에 따른 이익이 훨씬 더 클 것이라 예상 합니다. 그렇다면 토지 분할은 어떻게 하는 것일까요? 다소 복잡해 보이긴 하지만 그 절차를 간단히 살펴 보..

3.29부동산 대책으로 인해서 농지를 소유하고 계신 분들의 경우 앞으로 농지를 어떻게 팔아야 하나 고민하시는 분들이 많으실 것으로 예상 됩니다. 농지취득절차가 대폭 까다로워 져서 농민이 아니라면 사실 농지구입하기가 어려워 졌으니 반대로 얘기 하자면 농지를 팔기도 어려워 졌다는 얘기인 것이죠. 아울러 사후관리 규제도 강화되기 때문에 선듯 농지를 구매하고자 할 수도 없을 듯 합니다. 그런데 농어촌공사 농지은행의 농지매입사업에 관해서 모르시는 분들이 많으시더군요. 지나친 부채나 재해로 인한 피해로 영농에 어려움을 겪고 있거나 질병 또는 고령으로 인해서 더 이상 농사를 짓기가 어려운 분들의 경우 농어촌공사의 농지은행의 문을 한번 두드려 보시기 바랍니다. 이번 포스팅 에서는 농지은행의 농지매입사업에 대해서 몇 가..

지난 2021년 7월 23일 3.29부동산대책에 따른 조치의 일환으로 농지관리 개선을 위한 농지법 등 개정법률안 3건이 국회 본회의를 통과 하였습니다. 3건의 개정법률안은 국무회의, 대통령 재가를 거쳐 공포될 예정 입니다. 이에 따라서 앞으로는 농지구입절차가 상당히 까다롭게 되고 불법적인 행위에 대해서는 처벌수위가 대폭 강화가 됩니다. 사실상 농민이 아니거나 정말로 농사를 지을 사람이 아니라면 농지는 구입을 못한다고 봐야 합니다. 아울러 농지관련 불법적인 행위의 적발건수도 대폭 늘어나게 될 전망이니 재촌자경을 안하고 있는 부재지주들의 경우 각별한 주의가 필요한 상황입니다. 개인이 농지를 취득할 하려고 할 경우 절차상 어떤 점이 달라지게 되었는지 꼭 알아야 할 내용 몇 가지를 살펴보고 현재 농지를 구입하여..

다주택자 최종1주택 1세대 1주택 비과세 요건 예전에는 고객분들께서 주택관련 양도소득세를 물어 보시면 설명해 드리기가 쉬웠는데 이제는 양도소득세에 대해서 물어 보시면 뭐라 말씀을 드리기가 참 곤란해 졌습니다. 과거에는 1세대 1주택 양도세 비과세를 질문을 받을 때 직전에 주택을 몇 개 가지고 있었던 것에 상관없이 현재 집이 1채이고 2년 보유하였다면 비과세라고 쉽게 답해 드릴 수가 있었는데 이젠 그렇지 않다는 것이죠. 종전주택 처분시기, 조정대상지역 여부, 보유기간, 거주기간 등 따져 볼 것이 상당이 많아졌으니까요. 그래서 요즘에는 양도세 관련해서 물어 보시면 대략적으로만 말씀 드리고 정확한 내용은 반드시 세무사와 상담을 하시라는 말씀을 할 수 밖에는 없는 상황이 되어 버렸습니다. 2021년 이후 부터는..

많은 분들이 마당 넓은 집에서 살고 싶어 하는 것은 같은 생각일 겁니다. 그래서 요즘 전원주택들을 보면 집은 조그만 하지만 마당은 그에 비해서 많이 넓은 것을 보게 되는 데요. 3.29 부동산대책에 따라 비사업용토지에 대한 양도소득세 규정이 달라지게 되면서 자칫 마당 넓은 집을 보유한 분들도 양도소득세 생각치 못할 정도로 많은 양도소득세가 부과가 될 수도 있다는 것입니다. 즉 주택의 부수토지에 해당이 되지 않게 되면 비사업용토지로 분류가 되어 20%의 중과세에 장기보유특별공제를 적용받지 못해서 양도세 폭탄을 맞을 수도 있다는 것입니다. 그렇다면 외 이런 일이 벌어 질 수가 있을까요? 그 이유를 지금부터 알아 보도록 하겠습니다. 현재 까지는 주택의 부수토지의 범위를 국토계획법상 도시지역의 경우 주택정착면적..

도심과 가깝고 남향이며 주변에 혐오시설이 없는 청정환경의 전원주택지들은 가격이 만만치 않긴 합니다. 이미 건축인허가를 받아서 분양중인 전원주택지라면 농지나 산지전용비에 대한 염려를 하지 않아도 됩니다만, 특히나 농지를 구입하여 전원주택지로 변경하고자 하는 경우라면 반드시 반드시 공시지가를 확인하여 건축인허가시 농지보전부담금 즉 소위 밀하는 농지전용비가 대략 어느 정도 나올지에 대해서 예산을 잡아 둘 필요가 있습니다. 전원주택지로 농지를 구입하시는 분들 중 이러한 내용을 간과하고 계시는 분들이 너무 많으시더군요. 요즘 토지의 경우에도 주변거래시세에 따라서 공시지가가 맞춰져 가고 있는 터라 이 부분을 반드시 짚고 넘어가실 필요가 있습니다. 200평 기준 농지전용비가 최대 3천 3백만원을 넘어갈 수도 있으니까..

3.29 부동산대책에 따른 세법개정으로 인해서 조그만 농지를 소유하고 계신 분들 혹은 건축물이 없는 나대지 즉 지목은 대 이나 건축물이 없는 토지를 구입하신 분들의 경우 고민이 많으실 줄로 압니다. 이전 글에서도 언급했던 것처럼 내년부터는 주말농장용 토지의 경우라도 비사업용 토지로 간주를 하여 양도소득세를 20% 중과하고 장기보유 특별공제도 적용을 하지 않기 때문에 양도소득세 폭탄을 맞을 수가 있기 때문입니다. 혹여 다운계약을 통해서 토지를 구입하셨던 분들이라면 토지를 매각 하는 데에는 상당한 애로사항이 있을 것으로 여겨 집니다. 그렇다고 넋 놓고 있을 수 만은 없는 노릇입니다. 양도세중과를 피하기 위한 돌파구를 찾아봐야겠죠? 소득세법 시행령에 따르자면, 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3..

예전에 건축허가받은 토지 매매시 주의해야 할 사항에 대해서 한번 다룬 적이 있었습니다. 건축허가를 받아둔 토지의 경우 인허가문제로 법률적인 걱정을 하지 않아도 되고 바로 집을 지을 수 있다는 장점이 있는 반면 계약 시 각별히 주의해야 하는 부분도 있습니다. 이번 글에서는 보다 실무적인 내용을 다뤄 보도록 하겠습니다. 1. 건축허가받은 토지 건축주명의 변경을 우선 체크할 것 건축허가를 받아 둔 토지의 경우 건축주 명의변경이 원만하지 않을 경우 자칫 타인명의로 허가 받은 토지만을 구입하여 큰 낭패를 보는 경우가 발생할 수도 있고 토지 지목에 따라서 농지의 경우에는 토지소유권 조차 이전해 올 수 없는 경우가 발생할 수도 있습니다. 따라서 건축 허가받은 토지의 경우 건축주명의변경에 관한 것을 무엇보다 주의깊게 ..

여러분들은 시골집 구입시 가장 먼저 어떤 서류를 확인해 보실 것 같으신가요? 아마도 소유권 확인을 위한 등기부 등본이겠죠? 실제로 시골에서 동네어르신들끼리 직거래를 하거나 무자격 부동산 컨설팅을 이용하는 경우 건축물대장을 잘 확인을 하지 않고 그냥 등기부만 떼서 확인을 하는 경우가 대부분 입니다. 그런데 문제는 등기부만 확인을 해서는 그 시골집에 타인소유의 다른 건물이 존재하는지의 여부를 잘 알 수가 없다는 것입니다. 즉 건축물 대장을 확인해 봐야지 좀더 면밀히 알 수가 있다는 것입니다. 오래된 시골집들의 경우 가장 많이 발견되는 문제가 바로 건축물대장이 없는 미등기 건물이거나 혹은 건축물 대장은 있으나 등기가 되어 있지 않은 미등기 건물 입니다. 시골집은 이런 경우가 상당히 많습니다. 자칫 타인소유 건..