상가 임대료 인상 한도 잘못 이해하고 있는 상가임대차보호법

주택임대차보호법도 전월세상한제 그리고 계약갱신을 보장을 위한 개정을 추진중에 있습니다.

상가임대차보호법의 경우에는 이미 상가임대료 상한제와 5년 기간내에는 계약갱신을 할 수 있는 것이 법으로 정해져 있긴 합니다만 이 법에 대한 오해를 하고 계시는 임차인 분들이 의외로 많더군요.

그렇다 보니 상가 세입자 분들이 제대로 내용을 파악하지 못한체 계약을 하거나 심지어 현업에 종사하고 있는 공인중개사 역시도 이 법을 잘못 해석하여 전달을 하는 바람에 상가임차인이 계약기간 중 당황스런 일이 발생하는 일이 종종 있습니다.

따라서 상가를 임차하기 전에 법으로 보장하는 상가 임대료 인상한도 규정에 내가 임차하는 건물이 적용이 될지 않될지를 사전에 미리 검토를 해 보고 계약을 하라고 말씀을 드리고 싶습니다.

■ 상가 임대료 인상 한도 모든 상가에게 적용이 될까?

1. 사례를 통한 이해 적용이 가능한 경우와 불가능 한 경우

요즘 경제상황이 그리 좋지 않다 보니 상인은 상인대로 울상인데 임대인의 경우에는 어떻게 해서든지 임대료를 올리려고 상황이 발생해서 트러블이 일어 나곤 합니다.

그렇다면 정말 내가 임차한 상가가 임대료 인상 한도에 적용이 되는 것일까요?

사례예)

경기도 용인시에서 점포를 운영하는 사람 입니다. 현재 보증금 1억에 월세 150만원을 내고 있는데요. 건물주가 계약기간 1년이 지난 이후에 월세를 50만원이나 올려 달라고 합니다. 상가임대차보호법상 임대료 상한선이 9%인 것으로 알고 있는데 건물주가 너무 과도한 인상요구를 하고 있습니다. 이거 법대로 해야 할까요?

위와 같은 질문에 대해서 과연 임차인은 제대로 알고 있는 것일까요?

그럼 어떤 오해를 하고 있는지 살펴 보겠습니다.

상가임대차보호법에서 말하는 월세인상률에 대한 사항

상가임대차보호법시행령 4조에 따라 '차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.'라고 규정을 하고 있습니다.

즉 5년 동안 임대차 기간이 보장되는 기간동안에는 월세 내지 보증금 인상율이 9%를 초과할 수 없다는 것이죠.

그러나 이러한 규정만을 어디서 들었던 분들의 경우 집주인이 월세를 올려달라고 하면 법대로 하자고 하시는 분도 있는데요.

법대로 하면 되는 분도 있고 안되는 분도 있습니다.

아래와 같이 법률내용을 법률내용을 살펴보면 그 이유를 알 수가 있습니다.

상가임대차 보호법 제2조 1항

이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

대통령령으로 정하는 보증금액

서울시:  4억 이하

수도권 과밀억제권역: 3억원 이하

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원 이하

그 밖의 지역 : 1억8천만원 이하

용인지역에서 보증금 1억에 월세 150이면 상가 임대료 상한제에 적용이 되는 것 아닌가?

결론 부터 이야기 하자면 안됩니다.

그 이유는 앞서 언급한 대통령령으로 정하는 보증금액은 환산보증금액을 의미하는 것입니다.

사례에서 언급한 환산 보증금을 확인해 보면 다음과 같습니다.

1억 + (150만원 X 100) = 환산보증금 2억 5천만원

따라서 이러한 경우에는 년 인상율 9% 이내의 규제대상에 포함이 되지 않는다는 것입니다.

그러나 이러한 환산보증금의 한도가 넘더라도 상가 임차인은 5년안도 내에서 계약갱신의 청구는 가능 합니다.

2. 계약전 상가 임차인이 주의하면 좋은 사항

상가임대차보호법상 특별한 사정이 없다면 세입자에게 유리한 계약은 유효하지만 불리한 계약은 무효 입니다. 따라서 가급적 유리한 내용을 특약으로 계약에 충분히 넣어 두는 겁니다.

만일 자신이 임차하는 건물이 상가임대차보호법상 인상한도 규제의 적용을 받지 않는다고 할 경우에는 미리 특약으로 매년 임대료 상한율은 9%를 넘지 못한다고 특약을 집어 넣으시면 됩니다.

잘 모르는 건물주 분들의 경우에는 법으로 그래야 하는 줄 아시는 분들도 종종 계시니까요.

여튼 상가건물을 임차하시려는 분들은 계약전 이러한 사항은 반드시 알아 두셔야 하니 꼭 숙지를 해 두시기 바랍니다.

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