상가권리금보호법 어떻게 적용하면 좋을까? 본문

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상가권리금보호법 어떻게 적용하면 좋을까?

[창녕부동산중개전문] 명가공인 2015.12.21 12:34

상가임대차보호법이 개정이 되면서 2015년 5월 13일 권리금보호에 관한 규정이 포함이 되었으나 아직은 관련 판례가 없는 상태에서 단순히 법률의 내용만 보고 권리금을 어떻게 보호해야 하는 것인지를 설명하기는 다소 난해한 부분이 있습니다.


네이버지식인 등을 통해서 건물주와 상인간의 권리금에 관한 분쟁이 발생하는 사례를 종종 접하고 그에 대한 의견을 드리고는 있지만 사례들이 워낙에 다양하기 때문에 의견을 드리기가 쉽지만은 않습니다.

일단 소위말하는 상가권리금보호법에 관한 내용을 살펴보고 어떻게 대처를 하면 좋을지에 대한 의견을 드려 보도록 하겠습니다.


 ■ 상인들을 위한 상가권리금보호법 어떻게 활용해야 할까?



▶ 실제 분쟁의 사례


(1) 질문

2년전 부터 서울시에서 보증금 2억에 월세300만원으로 해서 음식점을 운영하고 있습니다.

최초 계약당시 건물주에게 권리금으로 1억을 따로 준 상태이구요.

이달 말이면 새롭게 계약을 갱신해야 합니다.

그런데 갑자기 집주인이 월세를 150만원이나 올려 달라고 요구를 하고 있습니다.

상가임대차보호법상 최초계약일로 부터 5년간은 계약갱신요구를 할 수가 있고 월세 인상요구도 9% 이상 할 수 없다고 들었는데요.


건물주는 나가라는 말을 한 것이 아니고 단지 월세를 올려 달라고 한 것 뿐이다고 합니다.

이 경우 어떻게 해야 하나요?

건물주에게 준 권리금은 돌려 받을 수가 있는 것인가요?


(2) 질문에 대한 해석

위와 같은 상황에서는 건물주는 상가임대차보호법에 대해서 어느 정도는 잘 알고 있는 사람이고 반면 상가세입자는 법을 잘못 이해하고 있는 경우에 해당이 됩니다.


건물주의 월세인상요구 부당한가?

서울특별시의 경우 환산보증금이 4억원 이상일 경우에는 계약갱신 요구 및 권리금 보호규정에 대한 보호는 받을 수가 있으나 월세인상한도에 대한 규정은 적용을 받지 못하게 됩니다.

이런 부분에서는 상가임대차보호법이 다소애매하긴 합니다.

 보증금 2억 + (월세 300X 100) = 환산보증금 5억


위의 경우 상가세입자의 환산보증금은 5억이 넘어가게 되므로 월세인상한도 규정의 보호를 받지 못하게 된다는 것이죠.

따라서 건물주의 입장에서는 다소 부당하게 보이는 월세 인상을 요구할 경우 세입자는 거절을 할 수가 없는 상황에 처하게 된다는 것입니다.  건물주의 말처럼 나가라는 말이 아니고 월세를 올려달라는 것이지만 이런 경우는 사실상 나가라는 말하고 다를 것이 없다는 것이죠.


권리금은 건물주에게 돌려 받을 수가 있는 것인가?

결론부터 이야기 하자면 그렇지 못하게 될 가능성이 매우 높습니다.

보통 건물주에게 주는 바닥권리금이라고 하는 것은 개정된 '상가임대차보호법'에서 보호를 해 준다는 규정은 어디에도 없습니다.

법에는 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 말라고 규정을 하고 있을 뿐이라는 것이죠.

상가임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.


쉽게 풀이를 해 보자면 상가세입자가 새로운 세입자를 구하고 알아서 권리금 받아서 나가라고 하는 것이고 임대인은 그것을 방해하지 말라고 하는 것입니다.


건물주가 월세를 지나치게 올려 달라고 할 경우 우회적 대처방법은?

앞서 말씀 드렸다 시피 환산보증금을 초과하여 월세인상한도에 관한 규정을 적용받지 못할 경우는 사실상 나가라는 것과는 다름이 없는 것입니다.

이럴 경우 세입자는 정상적으로 새로운 세입자를 구하던지 혹은 개인적인 사견이긴 합니다만, 우회적인 방법으로 방어를 할 수도 있을 것이라 여겨 집니다.

그 방법은 바로 재빨리 새로운 세입자를 구하던지 아니면 지인을 통해서 새롭게 계약을 진행하는 것입니다.


상가임대차보호법에서는 권리금회수보호를 위해서 기존 세입자가 구해온 새로운 임차인에게 아래와 같은 행위를 하지 못하도록 규정을 하고 있습니다.

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위의 금지


이러한 경우 건물주는 주변 상가들의 시세보다 현저하게 높은 월세를 요구해서 새로운 세입자와의 계약을 거부할 수가 없기 때문에 어느 정도는 방어수단이 될 수도 있다는 것이죠.

물론 아직 관련 판례가 없기 때문에 법에서 규정하는 '현저한 고액의 보증금과 차임'의 범위가 어디까지 인지도 법에 나와 있지 않기 때문에 상당히 애매하긴 합니다.

따라서 현재로서는 개정된 법이 적용된 권리금 분쟁에 관한 판례가 없기 때문에 소송등의 분쟁이 앞으로도 많을 것이라 여겨 집니다.


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결론적으로 말씀 드리고 싶은 것은 상가를 임차하고자 하는 경우 꼭 먼저 알아 두어야 할 사항은 환산보증금이 상가임대차보호법 규정을 완전하게 적용받을 수 있는 액수인지를 먼저 확인해 둘 필요가 있고 다음으로는 권리금보호에 관한 규정이 건물주로 부터 권리금을 돌려 받는 것이 아닌 새로운 세입자로 부터 권리금을 회수하는 것을 건물주가 방해해서는 안된다는 것이 소위말하는 '상가권리금보호법'의 핵심이라는 사실을 사전에 미리 염두해 두시고 건물을 임차하시라고 말씀을 드리고 싶습니다.

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