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전세세입자, 당해세를 조심하라

[창녕부동산중개전문] 명가공인 2015.12.07 17:11

네이버 지식인에 부동산 관련 질문이 하나 올라와서 답글을 달았던 적이 있습니다.

당해세와 임차보증금과의 관계를 물어 보는 질문이였습니다.


여전히 세입자들이 당해세의 존재를 잘 몰라서 보증금을 잃는 경우가 종종 있는데요.

나도 모르게 당해세 때문에 당했어~~~ 이렇게 될 수도 있다는 것입니다.

그렇다면 왜 전세세입자들이 계약전 이러한 내용들을 주이깊게 확인을 해 봐야 하는지를 간략히 살펴보도록 하겠습니다.


 ■ 당해세로 당하지 않으려면?



▷ 개념

당해세라고 하는 것은 부동산 자체에 부과된 조세와 가산금을 의미하는 것으로 국세로는 상속세, 증여세, 종합부동산세 등이 있습니다. 그리고 지방세로는 대표적으로 재산세를 들 수가 있겠구요.


▷ 당해세는 담보물권에 우선할 수 있다.

일단 저당권이 전혀 설정되지 않은 주택에 들어가서 전입신고와 확정일자를 1순위로 받았다고 한다면 경매시 낙찰자가 잔여 임대보증금까지 인수를 해서 물어줘야 하는 것이라 세입자는 안전하니 굳이 염려를 하실 필요는 없습니다.


그런데 종종 전세세입자 분들이 해당 주택에 대해서 근저당이 조금 설정된 것만 보고 안심하고 계약을 했는데 그 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 잃는 사례가 종종 발생을 합니다.

그 이유는 뭘까요?

바로 미납된 당해세를 확인해 보질 않아서 그렇게 되는 것입니다.


담보물권자가 예측가능한 조세일 것과 소유자를 납세의무자로 하는 조세의 요건을 갖춘 상속세, 증여세, 자산재평가세, 종합부동산세의 경우 담보물권에 우선하기 때문에 세입자가 보증금을 잃는 경우가 실제로 발생을 할 수가 있다는 것이죠.


※ 경매배당순위(민사집행법 제145조2항)

매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당을 하여야 함.

1순위

경매집행비용

제3취득자의 비용상환청구 채권액(필요비, 유익비 등)


2순위

소액임차보증금중 일정액

임금채권중 일정액


3순위

국세.지방세 중 당해세(상속세, 증여세, 자산재평가세, 종합부동산세 등)


4순위

담보물권, 확정일자 있는 임차권보다 국세의 납기 등 법정기일이 앞선 당해세외의 조세채권


5순위

담보물권(저당권, 전세권 가등기담보권), 임차보증금채권(확정일자 있는 임차권)


6순위

일반임금채권(우선변제되는 임금채권 제외)


7순위

담보물권, 임차보증금채권보다 국세의 납기 등 법정기일이 늦은 당해세를 제외한 조세채권


8순위

의료보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료, 공과금


9순위

일반채권(확정일자 없는 임채보증금 채권 등)


위의 배당순위를 살펴보면 당해세가 경매비용과 소액임자차보호를 위한 일정액 등을 제외하고 나면 사실상 1순위나 마찬가지라는 것이 됩니다. 따라서 세입자는 전세계약을 하기전에 미리 집주인의 납세증명서 내역을 확인해 봐야 한다는 것이죠.


본 내용은 이해가 다소 어려운 부분이 있을 수도 있습니다.

다만 기억하실 것은 저당권설정이 아무것도 안된 깨끗한 집은 전세계약시 안전하나 조금이라도 근저당이 설정되어 있는 집이라면 집주인의 납세증명원을 확인해 보는 절차도 필요하다는 것을 염두해 두셨으면 합니다.

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