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등기부취득시효란? 믿었던 내집이 내꺼가 아니였나?

명가공인 2015. 6. 5. 03:04

적법하게 등기한 내집이 내 집이 아닐 수가 있다? 등기부취득시효까지 완성해야 하나?


집을 살 경우 적법한 절차를 거쳐서 등기등록까지 마무리를 짓기 전까지는 다소 불안한 감이 있지만 등기등록만 마무리 짓고 나면 등기부등본을 바라보면서 이제 완전히 내집이구나 하는 생각이 들어서 마음이 편안해 지게 되는데요.

그런데 적법한 절차를 거친 등기가 무효가 되서 소유권을 빼앗길 수도 있는 어의없는 일이 생길 수도 있다는 것입니다.

우리나라에서는 등기에 대한 공신의 원칙을 부정하고 있는데요.

이번 포스팅에서는 등기부취득시효 및 공신의 원칙 등을 간략히 살펴 보도록 하겠습니다.


 ■ 등기부취득시효란? 등기의 공신의 원칙 부정



▷ 부동산 등기에 관한 공신의 원칙 부정

우리나라에서는 등기에 관한 공신의 원칙을 부정하고 있습니다.

공신의 원칙이라고 하는 것은 '실제로는 권리관계가 없음에도 불구하고 권리관계가 있는 것같이 생각되는 사실이 있는 경우에, 그 외형을 믿고 거래를 한 사람을 보호하고 실제로 권리관계가 있는 것과 같은 법률효과를 인정하려고 하는 것을 의미 합니다.


말이 좀 어렵죠?

등기의 공신의 원칙을 인정한다는 것은 외관상 소유자로 등재된 등기 명의자는 이유여하를 불문하고 소유자로 적법하게 인정을 한다는 것인데요. 우리나라에서는 공신의 원칙을 부정하고 있습니다.

따라서 적법하게 등기절차를 마쳤다고 하더라도 그 등기가 사실관계와 다를 경우에는 무효의 등기가 될 수도 있다는 것이죠.


예를 들어서 부동산을 매도한 사람이 등기서류를 위조해서 매도를 한 경우 실체관계와 부합을 하지 않기 때문에 그 등기는 무효가 되서 원 소유자에게 다시 복귀가 되는 것이죠.

이럴 경우 등기를 마친 매수자라 할 지라도 황당하게도 소유권을 잃어 버리는 일이 벌어지게 되는 것이구요.

이런일이 벌어지게 되면 원소유자를 상대로 어떤 조치를 취할 방법은 없고 사기친 놈을 상대로 고소를 하고 손해배상을 청구하는 것 외에는 뾰족한 수가 없게 되는 것이죠.

▷ 등기부취득시효

현행 민법 제245조에서는 등기부취득시효에 관해서 아래와 같이 규정을 하고 있습니다.

부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.


위 법문의 내용을 쉽게 풀어 보자면 내가 가질 생각으로 집을 사서 등기등록을 마치고, 평온하게 그리고 집산거 다른 사람들이 다 알수있게끔 하면서 설령 등기에 문제가 있을 지라도 그러한 사실을 몰랐으며 부동산을 소유할 당시 잘못한거 없이 10년간 그 집에서 잘 살고 있으면 소유권을 취득한다는 이야기 입니다.

에고... 우리나라 말인데도 풀어서 쓰기가 어렵네요.^^;;


현행 법상으로 완벽한 등기부취득시효를 완성하기 위해서는 그냥 쉽게 말해서 적법하게 집 사서 등기해 놓고 10년은 기다려 봐야 완전히 내집이구나 하고 안심을 할 수가 있다는 것입니다.

물론 판례에서는 앞사람의 적법한 등기까지 아울러서 인정을 해주고 있으나 더 깊이 있는 내용은 이번 포스팅에서는 다루지는 않겠습니다.


그렇다면 등기부취득시효완성을 걱정하고 그럴 필요 없이 가장 안전한 부동산취득 방법은 무엇일까요?

짐작 하셨겠지만 선대로 부터 땅을 물려 받아서 자기가 직접 집을 짓는것이 가장 안전한 방법이 아닐까 합니다만 현실적으로는 일부만 가능한 일이긴 합니다.


물론 문제가 있는 등기로 인해서 소유권을 잃어 버리는 경우는 극히 드문 경우이긴 하지만 현재 우리나라에서는 등기에 대한 공신의 원칙은 부정하고 있다는 것, 그리고 매매, 교환 등으로 인한 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부취득시효가 있다는 것을 그냥 상식선에서 알아두시는 것도 좋을 듯 합니다.

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