가등기에 관한 이해와 업무처리지침 등

대부분의 사람들은 부동산 매매거래를 함에 있어서 사실은 간큰 거래를 하고 있긴 합니다.

보통은 부동산 거래가 돈을 한꺼번에 몽땅 주고 하는 것이 아니고 계약금 중도금 잔금까지 치루는 기간이 결코 짧지가 않음에도 불구하고 그냥 믿고 거래를 하는 경우가 대부분이죠.

하지만 이런 방식의 거래는 항상 위험에 노출이 되어져 있기 마련 입니다.

만약 여러분들이 수억원짜리 집을 하나 구입하는 계약을 하고 계약금만 우선 10% 정도를 한달뒤에 잔금을 치루기로 했다고 한다면 그 한달동안 그 집에 무슨일이 일어 날지 모르는 것이구요.

만약 그 집을 매도인이 제3자에게 팔아 버리게 되면 비록 이중매매계약이라고 할 지라도 제3자는 배임행위에 가담하지만 않았다면 합법적으로 소유권을 취득하게 되어져 있습니다.

아울러 전세계약과 같은 경우도 큰 문제가 되는 것이 억대가 넘는 전세계약일 경우에는 이사를 가고 확정일자를 받기 전에 이사를 하고자 하는 집에 저당권이나 압류가 설정이 되어 버리면 정말 골치아픈 일이 발생을 할 수가 있게 되는 것이죠.

이러한 사태를 미연에 방지를 할 수가 있는 것이 바로 가등기라고 하는 것입니다.

■ 가등기에 관한 이해와 효력

▷ 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기의 이해와 예

예를 들어서 갑의 소유부동산 A에 대해서 을과 매매계약을 체결하고 을이 A부동산에 대해서 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기를 했다고 가정을 해 보겠습니다.

이 경우 가등기가 완료가 된 이후에는 갑이 해당 부동산을 매매를 하건 가압류를 당하건 간에 최종적으로 잔금만 치루게 되면 을의 소유권은 보장을 받을 수가 있다는 것입니다.

어려운 용어로 표현을 하자면 가등기 이후에 들어선 소유권 이전이나 기타 저당권, 가압류, 가처분 등 해당 부동산에 줄줄이 사탕으로 달려져 있는 것들을 깨끗하게 말소를 시켜 버릴 수가 있다는 것입니다.

예외적인 사항이 있기는 하지만 설명을 드리면 머리가 너무 복잡해 지실 테니 일단은 가등기를 해 두면 소유권을 보장 받을 수가 있다는 정도로 이해를 해 두시면 됩니다.

단 주의해야 할 것은 가등기를 하기 이전에 해당 부동산의 등기부 등본이 깨끗한 상태이어야 합니다.

가등기 이전에 저당권이나 압류등이 설정이 되여져 있었다면 가등기에 의한 권리를 보장 받을 수가 없습니다.

속된말로 먼저 찜한놈이 장땡이라는 것이죠.

▷ 소유권이외의 권리의 가등기의 경우

부동산 가등기 파트를 공부하시다 보면 이 부분이 다소 헷갈릴 수가 있을 텐데요.

상식적으로 생각해 보면 그리 어렵지는 않습니다.

(1) 권리가 양립할 수 없는 경우 직권말소

예를 들어서 갑소유의 A주택에 대해서 을이 전세권 가등기설정을 했다고 가정을 해 보겠습니다.

그런데 이후 갑이 제3자인 '병'과 전세계약을 하고 전세권설정을 해 줬다고 할 경우 한 등기에 두개의 전세권이 존재를 할 수가 없으므로 을이 가등기에 의한 본등기를 실행할 경우 '병'의 전세권은 직권말소가 되는 것입니다.

직권말소라는 용어가 좀 어렵나요?

등기 공무원이 등기된 내용을 없던 것으로 지워 버린다는 의미 입니다.

(2) 권리가 양립할 수 있는 경우 유지

예를 들어 이번에는 갑소유의 A주택에 대해서 을이 전세권 가등기설정을 했다고 가정을 해 보겠습니다.

그런데 이후 또 다른 누군가가 A주택에 저당권설정을 했다고 할 경우 을이 가등기에 의한 본등기를 실행할 경우 전세권과 저당권은 양립할 수 있는 관계임으로 직권말소를 하질 않습니다.

말소하지 않더라도 '을'은 전세권 선순위를 보장 받을 수가 있고 나중에 전세금 다 돌려 받고 나올 수가 있으니까요.

가등기에 대해서는 이 설명도 이해가 잘 안되시는 분들도 많을 듯 합니다.

그냥 마지막으로 한번더 쉽게 설명을 해 보자면 가등기라고 하는 것은 집이나 땅 살때 내가 찜해 놓고 침발라 놓은 것이니 다른 사람은 건드리지 말라고 하고 건드리면 다칠 수 있다고 대외적으로 공개 선언을 해 놓는 것이라 이해를 하시면 한결 이해가 쉬우실 겁니다.