부동산 물권변동 공시의 원칙 VS 공신의 원칙

자기 집을 몇채씩 가지고 있는 분들도 있지만 워낙에 집값이 비싸기 때문에 평생 월급을 아끼고 그것도 모자라 은행으로 부터 융자까지 받아서 집한채를 장만하시는 분들이 대다수 이실 겁니다.

아울러 여전히 집을 장만하지 못하신 분들의 경우에는 많은 분들이 2년에 한번씩은 전세계약을 새로이 하고 이사를 하고나 기존 집세를 올려주고 계실 테구요.

집을 사던 전세든 월세든 계약을 할 때에 꼭 확인을 해 보는 것이 있습니다.

바로 소유권이 누구에게 있는가 하는 것을 알 수 있는 것이 바로 부동산 등기부 등본일 것입니다.

이번 포스팅에서는 물권변동의 공시의 원칙과 공신의 원칙에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 공시의 원칙 VS 공신의 원칙

▷ 공시의 원칙

물권 변동의 공시방법으로는 이동이 쉬운 물건인 동산의 경우는 내꺼라고 점유 즉 가지고 있는 것이 바로 공시의 방법입니다. 그러나 동산과 달리 부동산의 경우에는 '등기'라고 하는 것이 바로 공시의 방법 입니다.

따라서 소유권을 가진자가 누구인지를 확인해 보기 위해서 등기부 등본 이라는 것을 떼어서 보는 것이죠.

물론 경우에 따라서는 등기를 통해서 공시를 하지 않았다고 하더라도 소유권을 인정받는 특수한 경우가 있기는 합니다면 여튼 간에 매매와 같은 처분행위를 하기 위해서는 결국은 공시방법을 취해야 하는 것은 필수 입니다.

일단은 공시를 하지 않아도 소유권을 인정받는 경우가 상속, 경매로 인한 소유권의 취득 등이 있습니다.

▷ 공신의 원칙

공신의 원칙이라고 하는 것은 앞서 이야기 했던 부동산 등기와 같은 공신의 방법을 신뢰를 한다는 것입니다.

즉 등기를 통해서 소유권이 공시가 된 자는 해당 부동산의 소유권자라고 확신 한다는 것이죠.

그러나 앞서 부동산의 경우에는 공시의 원칙에 따라서 등기를 하여야 한다고 이야기를 했으나 이러한 공시를 했다고 하더라도 그 소유권이 적법한 절차를 통해서 취득이 되었을 것이라고 추정을 해 줄 뿐이지 확실히 소유권이 있을 것이라고 간주를 하는 것은 아니라는 것입니다. 

예를 들어 누군가가 부동산 매매에 관한 문서를 위조하여 등기를 한다고 하더라도 공무원이 일일이 현장을 나가서 확인을 하지를 않는 등 형식적 심사주의 등의 문제로 인해서 등기의 공신력을 인정하지는 않는다는 것입니다.

즉 등기부 등본 상에 소유권자가 적혀 있다고 하더라도 그 사람이 소유권을 가지고 있을 것이라 추정을 해 줄 뿐이고 진짜 소유권자가 나타나면 등기부 등본상의 소유권자가 아닌 실제의 소유권자를 보호하겠다는 것입니다.

우리나라에서는 등기의 공신력을 부인하고 있기 때문에 사실 등기만 확인해서는 진짜 소유권자가 누구인지를 확실히 구별하기는 쉽지는 않긴 합니다.

예를 들어서 명의신탁을 한 경우도 있고 재산을 빼돌리기 위해서 위장매매를 통해서 부동산을 빼돌리고 있는 경우 등도 있을 테니 말입니다.

그래서 부동산의 경우에는 공신의 원칙을 부정하고 있기 때문에 직거래는 상당히 위험할 수 밖에는 없는 것입니다. 부모자식간에 부동산을 주고 받는 것이 아니라면 가급적 해당 분야의 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋은 이유가 바로 이런 이유 때문이기도 하구요.

이상 물권변동에 있어서의 공시의 원칙과 공신의 원칙을 살펴 보았습니다.