농지위에 무허가 건축물이 있는 경우 양성화 합법화 시킬 수 있는 방법

지목이 전, 답, 과수원 등의 농지위에 무허가 건축물이 있는 경우 양성화 합법화 시킬 수 있는 방법은?

시골에 가보면 종종 농지위에 건축물대장이 아얘 존재하질 않거나 미등기 상태의 건물이 있는 경우가 있습니다.
이런 경우에는 원칙상 농지법위반 사례에 해당이 되어 철거를 해야 합니다.
아울러 매매 시에도 농지로 원상회복을 하여 매매를 진행을 해야 합니다.
그러나 건축물을 합법적으로 양성화 시킬 수 있는 가능성이 있는 경우도 상당수 있습니다.

“2018년도 농지민원 사례집”의 농지불법전용 시 조치 내용 중 농지를 불법 전용한 경우 양성화 조치를 받을 수 있는 경우를 사례를 살펴보면 다음과 같은 내용이 있습니다.

1. 1988.10월말 이전에 건축물을 설치한 사실이 확인되는 경우
1988.10.말 이전에 농지를 전용하여 건축물을 설치한 사실이 건축물 관리대장, 건축물 과세대장, 건축물 재산세 영수증, 항공사진 등 관련 공부상 증명이 가능한 경우에만 해당 됩니다.

1988년도 이전의 항공사진의 경우에는 국토지리정보원을 통해서 확인해 보실 수가 있을 겁니다.

2.1988.10월말 이전에 농지를 불법전용한 경우 중 생계유지 차원에서 고의성이 없으며, 해당 시설을 농지로 원상 복구하는 것이 비용이 많이 들고 사회통념상 맞지 않다고 판단될 때에는원상복구 없이도 농지전용허가를 신청할 수 있습니다.

3. 건축법 등 다른 법령의 규정에도 위반되지 않고 농지법 시행령 제33조에 따른 심사기준에 적합한 경우에 한해 양성화 추인이 가능 합니다.

쉽게 말하게 농지를 전용해 줘도 특별히 발생되는 문제가 없어야 하며 면적 등 건축법기준에도 위배되지 않아야 한다는 것입니다.

다시 한번 요약설명해 드려 보자면 가장 중요한 첫 번째 기준인 1988년도 10월 말 이전에 설치한 건축물 이어야 한다는 것입니다.
이 기준이 충족되지 않는다면 사실상 양성화 할 방법은 거의 없다 봐야 합니다.

다만 1988년 10월 31일 이후 부터 2006년 5월 8일 이전에 지어진 건축물의 경우에도 일부 가능성이 있을 수도 있습니다.
2006년 5월 8일 이전에는 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 안에서 3층 이하, 200㎡ 이하의 건축물은 허가나 신고 없이 농지전용신고만으로도 건축할 수 있었기 때문에 과거에 농지전용신고를 했던 내역이 있는지를 확인해 봐야 합니다.

앞서 말씀드린 바와 같이 첫 번째 기준인 1988.10월말 이전에 건축물을 설치한 사실이 확인되는 건축물이라고 한다면 지자체 담당자를 찾아가셔서 양성화 가능 여부를 협의해 보시면 됩니다.

양성화 진행시에는 농지전용부담금, 건축물 양성화에 따른 건축물 도면, 측량 비용 등 각종 비용들이 소요가 될 테지만 그럼에도 불구하고 합법적인 건축물이 된다면 부동산의 가치는 훨씬 더 올라가게 될 것이라 생각됩니다.