상가건물임대차 보호법 일부 개정 임차인이 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받아 폐업한 경우 계약해지 가능

지난 2021년 12월 9일 상가건물 임대차보호법 일부개정안이 215명의 국회의원이 참석한 가운데 찬성 207명, 반대 0명, 기권 8명으로 통과 되었습니다.

개정안의 신설 내용은 다음과 같습니다.

제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

개정된 법률 내용을 좀더 자세히 짚어 보도록 하겠습니다.

1. 폐업으로 임차인의 계약 해지권 신설
 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있음

2. 해지권의 효력발생
임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
따라서 임차인은 임대인이 계약해지 통고를 명확히 받을 수 있도록 서면이나 문자 확인 녹취자료 등을 남겨 둘 필요가 있습니다.

3. 법률 개정한 시행전에 폐업한 임차인은?
개정안 시행 전에 폐업한 자영업자더라도 임대차 계약이 존속 중이면 계약을 해지할 수 있게 됩니다.
다만 폐업의 원인이 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우라야 합니다.

국회 법제사법위원회의 심사보고서 등을 살펴보자면 다음과 같은 문제의 소지가 있을 것으로 여겨집니다.

1. 보증금 미반환 등의 소송발생 가능성
이 법 시행이후 임차인이 계약해지를 하고자 하는 경우라 해도 임대인의 보증금 미반환 사례가 증가할 것으로 예상이 됩니다.
코로나 여파로 인해서 임차인 뿐만 아니라 임대인의 사정 역시 좋지 않은 경우도 많을 테니까요. 
따라서 임차인은 계약해지시 그 사유가 새로 개정된 상가건물임대차보호법에 부합하다는 증빙자료를 잘 준비해 두셔야 할 것으로 보여 집니다.

2. 총 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치의 기간 기준은?
일단 총 3개월 이상 이라는 의미를 연속된 3개월이 아닌 누적 3개월 이상으로 보는 것이 맞을 것으로 판단되긴 합니다만 개정법률 시행 후 법령해석 가이드라인이 별도로 나오게 될 것이라 보여 집니다.

3. 현 시국에 계약한 임대차의 경우에는?
현 코로나상황에서 임대차 계약을 진행한 경우라면 집합금지나 영업제한 조치 등이 시행될 수도 있다는 것을 어느 정도 감안하고 있는 것인데 이런 경우는 어떻게 할 것이냐의 문제입니다.

4. 상가건물임대차 보호법의 대상이 아닌 고액임차료에 대한 적용의 문제

상가건물임대차보호법 제2조에 ① 따른 적용범위에서 예외규정을 살펴보자면 

상가건물임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

라고 규정을 하고 있습니다.

참고로 법에서 규정한 보증금을 초과하더라도, 대항력, 계약갱신요구, 권리금에 관한 권리 등에 대해서는 보증금을 초과하더라도 상가건물임대차보호법을 적용받게 됩니다.

그렇다면 상가건물임대차보호법 모두의 적용을 받는 대통령령으로 정하는 일정 금액 이하의 보증금 규모는 어떻게 되는 것일까요?

1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

그런데 예를 들어 서울시에서 보증금 5억에 월세 450만원으로 임차를 한 경우라면 
보증금 5억 + 450만원 X 100 = 환산보증금 9억 5천만원
으로 이 법의 적용을 못 받을 수도 있다는 것입니다.

따라서 고액보증금의 임차인에 대한 적용규정도 별도로 마련이 되어져야 할 것으로 여겨 집니다

개정된 상가건물 임대차  보호법에 대한 내용을 잘 숙지해 두시어 불이익을 당하는 일이 없도록 임대인 임차인 모두 각별한 주의가 필요해 보입니다.