원상회복 보증금에서 수리비 공제하고 돌려 주는 것은 합법적일까?

임대차 계약 종료 후에 가장 많이 발생하는 문제는 바로 원상회복에 관한 것입니다.

이제 본격적인 이사시즌이 시작되는 시기라 이런 문제가 곳곳에서 많이 발생을 할 것으로 여겨집니다.
얼마 전에도 지인으로부터 원상회복분쟁으로 문의를 받았는데요.

이미 세입자는 집을 비우고 나갔고 집주인이 원상회복을 해 달라고 하니 임차인 측에서는 안 해주겠다 해서 집주인측에서는 그러면 보증금에서 수리비를 공제하고 보증금을 돌려주겠다고 하니 임차인측에서는 고소를 한다느니 소송을 한다느니 하면서 난리가 난 모양이었습니다.

유튜브 댓글로도 원상회복에 관해 이와 유사한 사연을 올리시는 분들도 자주 접하곤 합니다.

그렇다면 앞서 언급했던 보증금에서 수리비를 공제하고 돌려주는 경우 합법적인가?입니다.

임차인의 부주의로 인한 파손이나 고의 파손 등으로 인해 객관적인 적정한 수리비용을 공제했다면 합법적이라 봅니다.

대법원 판례에서도 다음과 같이 언급을 하고 있습니다.
그 내용 일부를 읽어 보겠습니다.

전부금
[대법원 1987. 6. 23., 선고,, 87다카98, 판결]

부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실. 훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차종료후 목적물 반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다.

간단히 내용을 설명해 보자면 월세를 밀리거나 관리비등을 미납했거나 파손된 부분이 있어 원상회복을 해야 하는 비용은 제하고 돌려줘도 된다는 것입니다.
다만 원상회복을 볼모로해서 거의 보증금 전액에 해당하는 금액을 반환하지 않을 경우에는 문제가 될 수 있습니다.

과거 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물을 명도하여 임대인은 원상회복을 이유로 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부한 사례가 있었습니다.

그러나 대법원은 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하다고 판결을 내린 사례가 있었습니다. [대법원 1999. 11. 12., 선고, 99다34697, 판결]

따라서 이러한 경우라면 오히려 임차인에게 집주인이 손해배상까지 해 줘야 할 수가 있기 때문에 보증금전액을 볼모로 원상회복을 주장하면서 돌려주지 않을 경우 큰 문제가 될 수 있으니 주의를 해야 합니다.

그렇다면 어떤 것을 원상회복해 줘야 하는지 판례에서 말하는 원상회복의 범위를 하나 살펴보자면 다음과 같은 내용이 있습니다.

(출처 : 서울중앙지방법원 2007.05.31. 선고 2005가합100279 판결)
임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 

즉 자연발생적인 파손이나 사용하면서 생긴 마모정도는 원생회복을 안 해줘도 된다는 것이죠. 
그러나 고의 파손이나 부주의에 의한 파손의 경우에는 당연히 원상회복을 해 줘야 하는 것이구요.

★. 원상회복에 관한 분쟁에 휘말리지 않으려면?

(1) 입주당시 상태를 꼼꼼히 확인해 둘 것
임대차 계약을 하게 되면 통상 2년은 기본입니다.
몇 년전의 상태를 서로 기억하고 있다는 것은 힘든 일입니다.
따라서 임차인 임대인 모두 사진이나 동영상 등으로 입주당시의 상태를 꼼꼼히 확인하여 증거자료로 남겨둘 필요가 있습니다.

(2) 계약전 벽걸이, 에어콘 설치 등 집주인 동의 구하는 테크닉

가장 많이 발생하는 원상회복 문제가 바로 에어콘, 벽걸이 TV 설치에 관한 것입니다.
이런 문제는 특히나 입주 후가 아닌 계약전에 반드시 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.

그런데 그에 따른 세입자와 집주인이 원상회복 문제에 대해서는 서로 다른 생각을 하고 있는 경우가 있습니다.
세입자의 경우에는 에어컨 설치나 벽걸이 TV에 관해서는 집주인 허락을 받았다면 99.9% 원상회복 안 해도 된다 여기지만 어떤 집주인은 당연히 원상회복을 생각하고 허락을 한경우도 있으니까요.

대부분의 세입자 분들은 에어컨 혹은 벽걸이TV 달아도 되요? 라고 집주인에게 물어 봅니다.
그런데 이렇게 질문하지 마시고

에어컨 , 벽걸이 TV 달 곳이 없는데 어떻게 할까요? 이렇게 물어 본다면 어떨까요?
완전히 다른 느낌이죠?
즉 허락을 구하는 것이 아니라 집주인에게 구체적인 방법을 찾아 달라 요구를 하는 것입니다.

내가 허락을 받아서 임의로 장소를 정해서 설치를 한 것과 집주인이 구체적인 방법을 찾아줘서 합의해서 설치를 한 것은 아마도 임대차계약이 마무리 되었을 때 크게 다른 결과를 가져 오게 될 것 이라 생각이 됩니다.

(3) 하자 발견시 즉시 집주인에게 통보할 것
착한 임차인들의 경우 집에 하자가 발생하면 주인에게 말 하지 않고 고쳐서 쓰시는 경우가 있습니다.
나름 집주인을 배려한 착한 행동이 오히려 원상회복의 문제를 불러 올 수가 있습니다.
크고 작은 하자 발생시에는 반드시 사진을 찍어서 주인에게 통보하고 어떤 식으로 수리를 할지 협의 하시기 바랍니다.
그래야 뒷 탈이 없습니다.
그리고 합의된 내용은 반드시 문자 등으로 그 기록을 남겨 두시구요.

모쪼록 원상회복 등의 문제로 인해서 골치 아픈 소송까지 가는 일이 없도록 미리 대비를 잘 하시기 바랍니다.