상가권리금보호법 시행 상가건물임대차보호법 개정내용과 아쉬운 점은?

상가권리금보호법이라고 하는 것이 특별히 있는 것은 아니고 지난 2015년 5월 13일 '상가건물임대차보호법' 일부가 개정이 되었습니다. 개정내용의 주요 핵심은 상가권리금을 보호하겠다는 것인데요.

개정된 내용을 보고나니 뭔가 너무 급하게 바뀐것이 아닌가 하는 생각이 들 정도로 여기저기 헛점이 보이는 듯 해서 다소 의아한 느낌마져 들더군요.

이번에 상가권리금보호법이라고 하는 것이 당장에는 지금의 상인들의 권리금을 보호해 줄 수도 있겠으나 향후 생길 부작용들에 대한 꼼꼼한 내용은 개정된 법령에서는 확인해 볼 방법은 없었습니다.

어떤 내용이 개정이 되었고 우려되는 부작용은 무엇인지 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 상가건물임대차보호법 개정, 일명 상가권리금보호법 무엇이 바뀌었나?

일단 개정내용을 살펴보고 이에 대한 부작용도 한번 생각해 볼 텐데요.

딱딱한 용어지만 법의 내용을 그대로 발췌해 왔구요.

과거에는 장사가 잘 되는 건물일 경우 세입자가 권리금을 돌려받던 말던 건물주는 계약기간이 만료가 되면 건물빼 약간의 텀을 둔 뒤에 자신이 원하는 새로운 세입자를 받아서 건물주가 바닥권리금을 받는 사례가 종종 있었습니다.

이럴경우 기존 상가 세입자는 권리금을 돌려 받을 방법이 사실상 없었습니다.

그런데 이번 개정안에서는 한마디로 설명하면 세입자가 권리금 되돌려 받을 수 있도록 건물주는 세입자에게 최대한 협조하라는 취지인 듯 하지만 부작용의 소지가 다분히 있어 보입니다.

그 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

▷ 상가권리금보호를 위한 상가건물임대차보호법 개정안의 핵심내용

1. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ※ 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약거절에 대한 정당한 사유에 해당하는 경우 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

※ 상가권리금보호를 받을 수 없는 경우

아래와 같은 경우에 해당이 될 경우에는 임대인은 권리금보호에 관한 규정을 따르지 않고도 임차인과 계약을 해지할 수가 있습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

▷ 상가권리금보호법, 생각해볼 부작용은 어떤 것이 있었나?

딱 한가지 정도만 생각해 보자면 개정안의 핵심내용은 세입자가 새로구한 사람과 건물주가 특별한 이유가 없는한은 그냥 계약하라는 겁니다.

그런데 문제가 될 만한 것은 기존 세입자와 새로운 세입자와의 관계라는 것이죠.

가령 기존세입자와 새로운 세입자간의 특수관계에서 두 사람이 서로 짜고 권리금을 부풀리는 사례가 생길 수도 있을 것이고 그런 것들은 이후 지속적으로 새로운 상가세입자들에게 부담으로 전가가 될 수도 있다는 것입니다.

이는 자칫 빈대 몇마리 잡으려다 초가삼간 다 태우는 현상이 발생을 할 수도 있다는 것이죠.

이제는 건물주가 세입자를 등쳐먹는 것이 아니라 기존 세입자가 새로운 세입자들을 등쳐먹을 수도 있다는 의미가 되는 것입니다. 잣칫 이것은 나중에 세입자끼리 권리금 폭탄돌리기가 되어 버릴 수도 있다는 것이죠.

비록 저는 부자가 아니라 건물이 없어 건물주를 옹호하고 싶은 생각은 없지만 권리금이라고 하는 것이 과거로 부터 현재까지 체계화 되지 않은 일종의 영업권과 같은 것인데 내가 영업권을 파는 사람과 건물주가 특별한 사정이 없다면 무조건 임대차 계약을 하라는 것은 상당히 애매모호한 논리같다는 생각이 들기도 하네요.

여튼 이번에 개정이 된 상가건물임대차보호법 일명 상가권리금보호법은 추후 상당히 세밀한 부분까지 보완해 나가지 않는다고 하면 분명 또 다른 문제가 발생하지 않을까 하는 우려감이 생기게 됩니다.