전.월세소득공제 방법과 임대인들의 세금부담은 얼마나 될까?

최근 기획재정부가 지난 2월 26일 발표했던 주택임대차선진화 방안에 대한 보완조치를 벌써부터 내 놓으면서 주택임대에 대한 세금부과 방안이 다시한번 논란이 되고 있는데요.

일단 세입자들의 경우 기존 월세등에 대한 소득공제는 달라지는 것이 없이 받을 수가 있습니다.

따라서 서민들에게는 이러한 조치들은 환영을 받을 만한 것이라고 봐야겠죠.

만약 지난 연말정산에 월세 부분을 누락하셨다고 하면 종합소득세 확정신고기간인 5.1~31일에 누락된 내용을 반영하여 확정신고를 하면 공제를 받으실 수가 있게 됩니다.

혹여 종합소득세 확정신고를 하지 못할 경우가 발생되더라도 3년 이내에 주소지 관할 세무서에 경정청구를 하면 공제가 가능 합니다.

이에 대한 구비서류는 굳이 집주인의 동의가 없다고 하더라 해도 월세임대차계약서, 월세납입증명서(계좌이체확인서)와 주민등록 등본을 준비하시면 됩니다.

하지만 이런것들로 인해서 이제 임대인들은 세금을 누락할 방법은 완전히 사라지게 되는 것이죠.

■ 국세청에서 표시한 2013년도 귀속 공제요건 요약표

아래 요약표를 확인해 보시면 좀더 이해가 빠르실 듯 합니다.

적용대상 및 공제요건과 방법, 신청서류 등을 보기 좋게 표로 요약을 해 둔 것입니다.

 

이제 위와 같이 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주인 임차인들은 직장에서 혹은 종합소득세 신고를 통하여 연간 300만원 한도내에서 지급월세액의 50%까지 세액 공제를 받을 수가 있게 되는 데요.

문제는 지난 2014년 2월 26일 발표되었던 내용을 기획재정부가 벌써부터 보완사항을 내놓게 되면서 임대인들에게는 혼란을 주고 있습니다.

어떤 내용들이 있는지 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 임대인들에게 부과되는 세금 얼마나 될까?

월세 임대 소득에 대한 소득공제 분에 대해서는 당장에 정부가 임대인들에게 세금 부담을 시켜야 하는데 이에 따른 저항과 부작용이 만만치 않은듯 했습니다.

따라서 불과 한달도 지나지 않은 시점인 지난 3월 5일 주택임대차시장 선진화 방안 보완조치를 내 놓게 되는 데요.

1. 보완조치를 내 놓게 된 이유는 무엇일까?

정부 발표에 따르자면 소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 감안할 때 사업소득 보다는 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 현실적이라고 판단을 하고 있었습니다.

따라서 사업성이 낮은 소규모 주택임대소득을 종합과세되는 사업소득에서 제외시킴에 따라 소규모 임대자의 세부담이 명확해지고, 세법상 사업자 등록 등 의무 완화가 가능해 지도록 하겠다는 취지 입니다.

2. 어떤 내용이 보완이 되었나?

2주택 보유자로서 주택임대소득이 연간 2,000만원 이하인 경우에는 한시적으로 2014년, 2015년 소득분에 대해서 2년간 비과세하고 2016년부터 분리과세를 하도록 함(2천만원 초과인 경우에는 종합소득 과세)

아울러 2주택 보유자의 전세 임대소득도 2016년부터 월세 임대소득자와의 과세 형평을 감한하여 과세한다고 하니 월세를 전세로 돌리려고 했던 임대인들이 갑작스레 혼란이 있을 수도 있겠다는 생각이 드는군요.

어차피 임대를 하시는 분들은 2016년 부터는 무조건 세금이 부과 된다라고 봐야 할 것 같습니다.

※  국민주택 이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 제외

 위 사항에 대한 입법추진은 2014년 6월 임시국회에 소득세법 개정안으로 제출 제출이 될 예정입니다.

※ 참고로 분리과세라고 하는 것은 말 그대로 세금을 분리하여 부과 한다는 의미로 종합소득세에 포함을 시키지 않고 이자소득, 배당소득 등과 같이 소득이 지급이 될 때 원천징수를 함으로서 과세가 종결이 되는 것을 말하는데 세입자로 부터 받는 소득을 그자리에서 원천칭수를 하기는 어려울 테니 다소 불편한 부분은 있을 것으로 예상이 됩니다. 임대소득 2천만원 이하에 대해서 분리과세를 함으로써 사업자 등록증 같은 것을 하지 않아도 되도록 하는 편리함을 주기 위함도 있는 것이라 봐야 겠네요.

3. 예시로 살펴보기

(1) 근로소득이 있는 경우

기획재정부가 발표한 자료를 근거로 하여 아래와 같이 예제를 통해서 얼마나 실제 세금이 부과 되는지를 살펴보면 근로소득이 있으면서 연간 임대소득이 1천만원 가량 될 경우 아래와 같이 현행에서는 83만원 가량의 세금납부와 함께 사업자등록의 의무가 있었으나 개정된 내용에서는 소득이 2천만원 이하이므로 분리과세 대상에 포함이 되며 아울러 사업자 등록의 의무도 사라지게 됩니다.

또한 납부할 소득세는 56만원으로 조금 줄어 들게 됩니다.

(2) 근로소득이 없는 경우

예를 들어 직장을 은퇴한 사람이 집을 두채 가지고 있으면서  연간 1천만원의 임대 소득만 있다고 가정할 경우를 살펴보면 현행의 경우에는 사업자등록의 의무와 더불어 아래와 같이 8만원 가량의 세금을 납부해야 했습니다.

그러나 개정된 내용을 살펴보면 소득세는 0원에 사업자 등록증의 의무도 사라지게 됩니다.

임대인 분들의 경우에는 개정되는 경우를 생각해 두셨다가 월세가 1천만원 내외이신 분들의 경우에는 조절을 세입자들과 잘 해 보실 필요가 있을 것 같습니다.

물론 이정도 까지야 괜찮다고는 하지만 차칫 집주인들이 세금을 걱정해 세금부담을 오히려 세입자들에게 전가하는 문제가 발생할 수 있다는 우려 또한 만만치가 않았었는데요.

이번 개정안이 좀더 좋은 방향으로 개편이 되었다고는 하지만 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 주게 될지는 좀더 상황을 지켜 봐야 할 것으로 판단이 됩니다.

아쉬운 점이 있다면 좀더 상황을 면밀히 검토하여 이런 방안을 내 놔야 했을 텐데 기존안을 내 놓은지 한달도 되지 않은 시점에서 개정안이 발표가 된 부분은 좀더 정부가 신중을 기하지 않은 것 인가 하는 생각이 드는 군요.