담보가등기, 소유권보존을 위한 가등기 등기부만 봐서는 구분이 안되는 이유

부동산 경매에서 가등기는 '지뢰'와 같아요. 어떤 건 밟아도 터지지 않는 안전한 가등기지만, 어떤 건 밟는 순간 내 전 재산이 날아가는 무시무시한 가등기거든요.

쉽게 이해할 수 있게 [착한 가등기]와 [무서운 가등기]로 나누어 설명해 드릴게요.

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1. 착한 가등기 (담보가등기)

별명: 돈만 받으면 떠나는 쿨한 친구

성격: "나는 집은 필요 없어. 빌려준 돈만 받으면 바로 갈게!"

앞서 배운 '담보가등기'는 친구에게 돈을 빌려주고 그 담보로 걸어둔 것이라고 했죠?

만약 이 집이 경매로 넘어가면 어떻게 될까요?

1. 이 집이 경매에서 누군가에게 팔립니다 (낙찰).
2. 법원은 집을 판 돈(배당금)을 담보가등기 권리자(돈 빌려준 사람)에게 줍니다.
3. 돈을 받았으니 이 가등기는 목적을 달성했죠? 그래서 등기부에서 깨끗하게 지워집니다(소멸).

결론: 경매로 이 집을 산 사람(낙찰자)은 아무 걱정 안 해도 됩니다. 가등기가 깨끗이 사라진 집을 받게 되니까요.

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2. 무서운 가등기 (소유권 보전 가등기)

별명: 끝까지 살아남는 좀비

성격: "돈은 필요 없어! 난 무조건 이 집을 가질 거야!"

문제는 '소유권 보전 가등기'입니다. 특히 경매가 시작되기 훨씬 전부터 가장 먼저(선순위) 걸려있던 가등기라면 정말 위험합니다.

이 가등기가 걸린 집을 아무것도 모르고 경매로 사면 이런 일이 벌어집니다.

1. 나(낙찰자): "와! 경매로 집 싸게 샀다! 이제 내 집이야!" (잔금 내고 등기 이전 함)
2. 가등기 권리자(원래 찜한 사람): (갑자기 나타나서) "무슨 소리? 나 옛날에 이 집 사기로 '찜(가등기)' 해놨던 사람인데? 이제 본등기(진짜 등기) 할 거니까 집 내놔."
3. 법원: "가등기가 날짜가 더 빠르네요. 이 집은 가등기 해놨던 사람 것입니다."

그럼 내 돈은요? 법원이 돌려주나요?

이게 진짜 문제입니다. 법원은 낙찰대금을 이미 빚쟁이들에게 다 나눠주고 끝냈습니다. 법원에 가서 "집 뺏겼으니 돈 돌려주세요!"라고 해도 법원은 돈이 없습니다.

• 유일한 방법: 집주인(원래 빚진 사람)이나 돈을 받아 간 빚쟁이들을 상대로 소송을 해야 하는데...
• 현실: 그 사람들은 이미 빚잔치하고 망한 사람들이라 돈이 한 푼도 없을 확률이 99%입니다.

👉 결론: 사실상 돈도 다 날리는 겁니다.

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🕵️‍♂️ 그럼 이게 '착한 놈'인지 '무서운 놈'인지 어떻게 알아요?

경매 법원에서는 이 가등기가 어떤 성격인지 미리 조사해서 알려줍니다.

1. 법원에 "나 돈 받을 거 있어요!"라고 신고했다면?
   • 배당신청을 했다면? (⭕)
     • 속마음: "저는 집은 필요 없고요, 돈(배당)이나 줘요!"
     • 정체: 담보가등기 (돈 빌려준 사람)
     • 결과: 경매 끝나면 돈 받고 깨끗이 사라짐(소멸).
     • 내(낙찰자) 입장: 안전! 들어가도 됩니다.
2. 법원에 아무 말도 안 하거나, "나 집 가질 거야"라고 한다면?
   • 배당신청을 안 했다면? (❌)
     • 속마음: "돈? 필요 없어. 난 이 집 등기 가져올 거야." (묵비권 행사)
     • 정체: 소유권보전 가등기 (진짜 집주인이 될 사람)
     • 결과: 경매 끝나도 안 사라지고 내 소유권을 뺏으러 옴(인수).
     • 내(낙찰자) 입장: 위험! 절대 들어가면 안 됩니다. (특히 날짜가 빠를 경우)

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📝 핵심 요약

상황	착한 가등기 (담보)	무서운 가등기 (소유권 보전)
경매 후 운명	돈 받고 사라짐 (소멸)	안 사라지고 계속 붙어있음 (인수)
낙찰자 입장	안전함. 신경 안 써도 됨.	위험함. 나중에 집 뺏길 수 있음.
비유	빚 갚으면 사라지는 빚쟁이	미리 예약석 잡아둔 손님 (못 쫓아냄)

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⚠️ 주의사항 (별표 다섯 개 ⭐⭐⭐⭐⭐)

이 공식은 [선순위 가등기]일 때 가장 중요합니다. (※ 선순위: 은행 빚이나 다른 압류보다 날짜가 가장 빠른 형님 가등기)

• 선순위인데 배당신청을 안 했다? 👉 절대 건드리면 안 되는 폭탄입니다.
• 만약 날짜가 아주 늦은 [후순위 가등기]라면? 👉 배당신청을 하든 안 하든 대부분 경매로 지워지기 때문에(소멸) 크게 걱정 안 해도 되는 경우가 많습니다.

📝 3줄 요약

1. 가등기가 가장 먼저(선순위) 되어 있는데,
2. 그 사람이 법원에 "돈 주세요(배당신청)"라고 안 했다면?
3. 그 집은 쳐다보지도 마라! (집 뺏김)

이제 가등기 권리분석은 거의 마스터하신 셈입니다! 이 '선순위', '후순위'를 나누는 기준이 바로 아까 잠깐 말한 '말소기준권리'라는 녀석인데, 이 녀석만 알면 권리분석의 80%는 끝납니다.