당해세란? 부동산 경매시 주의해야 할 사항과 당해세 종류 등 살펴보기

당해세란? 당해세 잘 모르고 경매 했다가 큰일 날 수도 있다!

부동산 경매는 사람들에게 흔히 알려진 것과는 다르게 경매로 쉽게 돈을 벌기는 그리 쉽지가 않습니다.

외적으로 보여지는 것과는 전혀 딴판인 것이 단순히 시세보다 싸게 낙찰을 받았다고 해서 실제로 돈을 벌었다는 것은 아닌 경우가 많기에 각별한 주의가 필요한 것이 바로 부동산 경매 입니다.

부동산이라고 하는 것은 소유권 이외에도 다양한 권리관계가 얽혀 있을 수가 있기때문입니다.

이번 포스팅에서는 당해세란 어떤 것인지를 살펴보고 당해세를 잘 모르고 경매에 참여를 했다가 차칫 큰 손해를 입을 수도 있다는 사실을 이론과 사례를 통해서 설명을 드려 보도록 하겠습니다.

■ 당해세의 이해와 경매시 주의사항

▷ 당해세란?

당해세란 해당부동산 자체에 대하여 부과되는 것으로 당해세 종류에는 크게 국세와 지방세로 나눠 볼 수가 있습니다.

국세에서의 당해세는 상속세, 증여세, 종부세, 재평가세가 있으며 지방세로는 재산세, 지방교육세, 공동시설세, 도시계획세 등이 있습니다.

▷ 경매우선배당순위를 통한 이해

관련지식이 없으신 분은 좀 어렵게 느껴 질 수도 있겠으나 우선 먼저 순위를 알아보고 최대한 쉽게 설명을 드려보도록 하겠습니다.

아래는 경매배당순위 입니다. 그중에서 당해세는 과연 몇 번째 순위에 속하게 되는 지를 우선 확인해 보시기 바랍니다.

1. 신청자가 선납한 경매집행비용 2. 제3취득자가 경매부동산에 투입한 필요비와 유익비 3. 소액임차보증금중 최우선변제액 4. 근로자의 최종 3월분 임금채권 5. 당해세 6. 우선변제권(당해세 이외의 조세, 담보물권, 전세권, 임차권 등 순위에 따른 배당) 7. 일반 임금채권(최우선 변제대상을 제외한 일반임금채권) 8. 공과금 7. 가압류, 가처분, 일반채권

일단 위의 내용만 보니 너무나도 복잡하죠?

위의 내용을 사실 전부 이해하기 위해서는 경매관련 지식은 물론이거니와 민법은 물론이거니와 주택임대차보호법과 상가임대차보호법 아주 잘 알아야 하고 세법도 약간은 알아야 합니다.

따라서 다 이해를 한다기 보다는 당해세 위주로 설명을 해 보자면 주택임대차보호법에 따라서 대항력을 갖춘 임차인보다도 당해세가 우선순위로 배당을 받게 된다는 것입니다.

그런데 그런 것도 모르고 경매에 덤볐다가는 대항력을 갖춘 임차인이 경배로 인해서 보증금을 전액 배당받지 못했을 경우에는 남은 보증금은 낙찰자가 모두 떠안아야 합니다.

(대법원 판례참조: 대법원 1997.08.22. 선고 96다53628 판결)

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.

▷ 가상의 사례를 통한 당해세와 경매위험

아래와 같은 경우를 간략한 예로 들어 보겠습니다. 일단 알기쉽게 무조건 포함되어야 하는 경매집행 비용은 제외하고 당해세와 무조건 전액을 배당해 줘야 하는 최선순위 임차인만을 표시 하였습니다.

경매낙찰대금 2억인 경우 배당해줘야 할 금액 대항력을 갖춘 최우선순위 임차인 보증금 1.5억 당해세 : 1억

위의 경우를 살펴보자면 낙찰을 받은 사람은 그리 성공적인 경매낙찰자가 아닐 수가 있습니다.

당해세 1억원을 우선배당해 주고 나면 임차인이 배당금으로 받을 수 있는 돈은 1억 밖에는 남지를 않게 됩니다. 이 경우 남은 5천만원은 낙찰자가 떠안아야 한다는 것이죠.

이런 경우에는 정말 잘 해서 시세보다 5천만원을 싸게 경매에서 낙찰을 받았다고 하더라도 각종 비용을 제하고 나면 오히려 마이너스가 된다는 것입니다.

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이상 당해세란 무엇이며 당해세 종류와 더불어 부동산 경매시 손해를 볼 수 있는 상황등을 살펴 보았습니다.