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경매시 임차인우선매수권 잘못 알고 있는 경우가 많다

명가공인 2015. 5. 4. 17:34

카더라 통신에 의해서 잘 못 알려진 것 중의 하나가 바로 경매시 임차인우선매수권이라고 하는 것일 듯 합니다.


각종 검색엔진을 통해서 경매시 임차인우선매수권에 대한 검색을 해 보니 지식인 답변부터 해서 블로그에 적힌 글들까지 '경매시 임차인우선매수권'에 대해서 잘못된 내용을 적어놓은 글들이 엄청나게 많았다는 것을 알 수가 있었습니다.


자칫 그런 카더라 통신이 혹여 현재 거주하고 있는 주택이 경매위기에 처해져 있을 때 세입자를 혼란에 빠트릴 수도 있다는 사실을 명심하시고 정확한 내용을 미리 파악을 해 두셨으면 하는 바램입니다.

그럼 몇가지 사례를 통해서 경매시 임차인우선매수권은 어떤 것인지를 살펴 보도록 하겠습니다.


 ■ 잘못 알고 있는 임차인우선매수권


▷ 일반적 주택 경매시 임차인 우선매수권 가능할까?

아래는 네이버지식인 검색을 통해서 올라온 글을 캡쳐해 본 것입니다.

이분 역시도 카더라통신에 의해서 잘못된 정보를 가지고 있는 것으로 보여지는 듯 했습니다.


그런데 더 놀라운 사실은 이런 분에게 답변을 달아 놓은 것이 더 황당하더군요.

위의 사례의 경우라면 99.9%가 임차인 우선매수권이 없는 경우라고 봐야 합니다.

즉 우리가 일반적으로 전세등을 구해서 세입자로 들어간 경우라면 경매시 임차인우선매수권에 해당이 되지 않는다고 봐야 합니다.


위의 사례에서는 임대인이 대출이자 안내서 경매로 넘어간 경우라고 하는데요.

그냥 집 가지고 있는 개인이 임대한 주택이 경매로 넘어간 경우라고 보는 것이 맞을 듯 합니다.

따라서 아래의 답변은 잘못된 답변이라는 것이죠.


▷ 경매시 임차인 우선매수권이 인정되는 경우는?

임대주택법 제 22조에따라 다음과 같은 경우라야 우선매수권이 인정이 됩니다.


임대주택법 제22조(부도임대주택등의 경매에 관한 특례)

① 임대주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우 해당 임대주택의 임차인은 매각 기일까지 같은 법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.  <개정 2011.3.9.>

② 제1항에 따라 우선매수신고를 할 수 있는 자는 제21조제1항의 건설임대주택의 경우에는 같은 조에 따라 우선 분양전환을 받을 수 있는 임차인에 한하며, 그 외의 임대주택의 경우에는 임대차계약의 당사자에 한한다.  <신설 2011.3.9.>

③ 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 임차인에게 매각을 허가하여야 한다.  <개정 2011.3.9.>

④ 제1항에 따라 임차인이 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.


내용이 좀 어렵죠?


좀더 쉽게 설명해 보자면 부도임대주택이란 말이 나온 것을 보니 개인이 집 한두채 임대하는 것은 아니란 것은 감이 오실 듯 합니다.

임대주택법에서 의미하는 "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 임대주택법 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 임대주택법 제7조에 따라 설립된 임대주택조합등이 건설하여 공급한 임대주택을 의미 합니다.

이런 임대주택에 한해서 경매시 임차인 우선매수권이 주어진다는 의미인 것입니다.


그런데 많은 분들이 임차인우선매수권을 잘못알고 있다가 집이 경매로 넘어가게 되면 임차인이 사버리면 되는 것이라고 믿고계시는 분들이 상당수라는 것입니다.


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주택임대차 보호법에서 전입신고하고 확정일자만 받으면 무조건 세입자가 보호된다고 착각을 하는 것과 마찬가지로 이 경우도 많은 분들이 잘못 알고 있는 상식중의 하나라 여겨져 포스팅을 해 보았습니다.

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