2026년 외국인 부동산 규제 대폭 강화: 자금조달계획서, 실거주 의무 필수!

최근 대한민국 정부가 외국인의 부동산 투기를 막고 투명한 거래 질서를 확립하기 위해 대대적인 규제 강화에 나섰습니다. 특히 2026년 2월 10일부터 시행되는 '부동산거래신고법 시행령' 개정안은 외국인 주택 매수자에게 더욱 엄격한 의무를 부과하며, 한국 부동산 시장에 적지 않은 변화를 예고하고 있습니다. 과연 어떤 내용들이 바뀌고, 앞으로 외국인의 국내 부동산 거래는 어떻게 달라질까요?

외국인 매수자 신고 의무 확대

가장 주목할 만한 변화는 외국인 매수자의 신고 의무가 대폭 확대된다는 점입니다. 앞으로 외국인이 국내 주택을 매입할 경우, 거래 신고 시 '체류 자격', '국내 주소', 그리고 '183일 이상 국내 거소 여부'를 반드시 포함해야 합니다. 이는 무자격 임대업, 불법 체류 목적의 거래, 세금 회피 등 불법적인 부동산 활동을 사전에 방지하고, 외국인의 실제 거주 목적을 명확히 확인하기 위한 조치입니다.

토지거래허가구역 내 규제 강화

또한, '토지거래허가구역' 내에서 주택을 취득하려는 외국인에게는 더욱 강력한 규제가 적용됩니다. 이들은 거래 신고 시 '자금조달계획서'와 그 입증 서류를 의무적으로 제출해야 합니다. 이 계획서에는 해외 차입금, 해외 예금 조달액, 해외 금융기관명 등 해외 자금 조달 내역은 물론, 보증금 승계 여부나 사업 목적 대출 등 국내 자금 조달 내역까지 구체적으로 기재해야 합니다. 이는 불법 자금 유입을 막고 투기성 매입을 차단하려는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다.

더불어, 2025년 8월 26일부터 서울 전역을 포함한 수도권 주요 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라, 해당 지역에서 주택을 취득한 외국인은 2년 동안 실거주 의무를 지게 됩니다.

규제 강화의 긍정적 효과 및 향후 전망

이러한 규제 강화는 이미 긍정적인 효과를 보이고 있습니다. 국토교통부 발표에 따르면, 토지거래허가구역 지정 이후 2025년 9월부터 11월까지 3개월간 수도권 지역 외국인 주택 거래는 전년 동기 대비 40% 감소했으며, 특히 비거주 외국인의 투기성 거래로 간주될 수 있는 위탁관리인 지정 거래는 무려 98%나 급감했습니다. 정부는 이러한 추이를 지속적으로 모니터링하며 실수요자 중심의 건전한 부동산 시장을 만들겠다는 계획입니다. 확대된 신고 의무를 위한 부동산거래신고시스템(RTMS) 및 전자계약시스템 개선도 진행 중이니, 2026년 2월 10일 시행 전까지 관련 내용을 숙지하는 것이 중요합니다.

이번 '부동산거래신고법 시행령' 개정은 외국인의 국내 부동산 투기 심리를 잠재우고 실수요자 중심의 안정적인 주택 시장을 구축하려는 정부의 확고한 의지가 담겨 있습니다. 앞으로 외국인의 국내 주택 거래는 더욱 투명하고 신중하게 이루어질 것으로 예상되며, 이는 장기적으로 한국 부동산 시장의 건전성을 높이는 데 기여할 것입니다. 관련 법규를 미리 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택이 될 것입니다.