비사업용 토지 양도세 중과, 똑똑하게 피하는 방법! (나대지와 농지의 차이점

안녕하세요, 여러분! 오늘은 비사업용토지 양도세중과라는, 얼핏 들으면 복잡하게 느껴지는 세금 이야기를  이해하기 쉽게 풀어드릴게요. 혹시 우리 가족이 가진 땅이 나중에 팔 때 세금을 많이 낼까 봐 걱정해 본 적 있으신가요? 그렇다면 오늘 글이 큰 도움이 될 거예요!

땅을 팔 때 내는 세금을 '양도소득세'라고 해요. 그런데 모든 땅에 똑같은 세금이 적용되는 건 아니에요. 나라에서는 땅 투기를 막기 위해, 땅을 사업용으로 쓰지 않고 단순히 소유만 하고 있는 경우에는 세금을 더 많이 내게 하는데요, 이걸 바로 비사업용토지 양도세 중과라고 부릅니다.

"그럼 내 땅이 사업용인지 비사업용인지 어떻게 알 수 있죠?" 그리고 "만약 비사업용이라면 세금을 덜 내는 방법은 없을까요?" 이런 궁금증이 생기실 거예요. 걱정 마세요! 오늘 이 모든 질문에 대한 답을 명확하게 알려드릴게요.

🎯 비사업용 토지, 언제 사업용으로 인정될까?

땅을 팔 때 내는 양도소득세는 땅의 종류와 사용 목적에 따라 세율이 달라져요. 비사업용 토지는 세금을 더 많이 내는 양도세 중과 대상이 되죠.

그렇다면 어떤 땅이 '사업용 토지'로 인정받을 수 있을까요? 나라에서는 다음 세 가지 조건 중 하나만 충족해도 사업용 토지로 인정해 줍니다.

 땅을 팔기 직전 3년 중 2년 이상 사업용으로 사용했을 때
 땅을 팔기 직전 5년 중 3년 이상 사업용으로 사용했을 때
 땅을 처음부터 끝까지 가지고 있던 총 기간의 60% 이상을 사업용으로 사용했을 때

이 세 가지 조건 중 하나만 맞아도 세금을 덜 낼 수 있는 '사업용 토지'가 되는 거죠!

자, 이제 많은 분들이 궁금해하시는 두 가지 땅의 종류, 바로 '대지'와 '농지'를 가지고 어떻게 비사업용 토지를 사업용 토지로 바꿀 수 있는지 자세히 알아볼까요?

🏡 지목이 '대(垈)'인 나대지, 사업용 전환 방법!

'대(垈)'는 건물을 지을 수 있는 땅을 말해요. 이 대지 위에 건물이 없는 상태를 우리가 '나대지'라고 부르죠. 나대지를 특별히 사업에 사용하지 않고 소유만 했다면, 나중에 팔 때 비사업용 토지로 분류되어 세금을 더 많이 낼 수 있어요.

하지만 걱정 마세요! 건물이 없는 나대지를 사업용으로 바꿀 수 있는 효과적인 방법이 있답니다. 바로 '건축인허가'와 '실제 착공'을 활용하는 거예요!

💡 핵심 법령: 소득세법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제5호

「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제5호에는 이런 내용이 담겨 있어요.

> "지상에 건축물이 없는 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 토지는 해당 토지의 취득일부터 2년과 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간을 사업용으로 인정한다."
> (착공일이 불분명하면 착공신고서 제출일을 기준으로 하고, 천재지변 등으로 공사가 중단되어도 그 중단 기간은 사업용으로 인정됩니다.)

이 조항이 중요한 이유는, 건물이 없는 나대지를 사서 건물을 짓기 시작하면, 그 땅은 산 날부터 2년 동안 저절로 사업용 땅으로 인정받는다는 거예요! 게다가, 건물을 짓고 있는 기간 동안에도 계속 사업용으로 인정해주죠.

따라서 우리는 위에서 언급한 세 가지 사업용 토지 인정 조건 중 하나만 충족하면 되는 겁니다!

📝 쉬운 예시로 알아봐요!

상황: 2018년 1월 1일에 건물이 없는 나대지를 매입했어요. 그리고 2021년 1월 1일에 이 땅에 건물을 짓기 시작해서 (착공), 2022년 1월 2일에 이 땅을 팔았다고 가정해 봅시다.

이 땅이 사업용 토지로 인정받을 수 있는지 하나씩 확인해 볼게요.

1.  양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용 사용 여부:
     총 보유기간이 4년밖에 안 되므로, 이 조건에는 해당되지 않습니다.

2.  양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용 사용 여부:
     착공 후 2년이 안 됐기 때문에, 이 조건에도 해당하지 않습니다.

3.  총 보유기간 중 60% 이상 사업용 사용 여부:
     총 보유기간은 4년 (2018년 1월 1일 ~ 2022년 1월 2일)입니다.
     사업용 기간 계산:
         땅을 산 날부터 2년 (2018년 1월 1일 ~ 2020년 12월 31일) = 2년
         착공 후 건물 짓는 기간 (2021년 1월 1일 ~ 2022년 1월 2일) = 약 1년
         총 사업용 기간은 2년 + 1년 = 3년이 됩니다.
     총 보유기간 4년 중 3년이 사업용으로 인정되었으니, 60% (4년의 60%는 2.4년)를 훨씬 넘죠!

따라서 이 경우에는 세 번째 조건(총 보유기간의 60% 이상)을 만족해서 사업용 토지로 인정받게 됩니다! 이 방법으로 비사업용토지 양도세중과를 피할 수 있는 것이죠.

⚠️ 중요! '착공'은 실제 공사를 뜻해요!

"그럼 그냥 착공신고서만 제출하면 되는 건가요?" 아쉽지만 그렇지 않습니다! 법원에서는 실제로 공사를 시작해야만 '착공'으로 인정하고 있어요.

> 서울고등법원 2014. 5. 28. 선고 2013누29997 판례:
> "신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 굴착공사나 터파기 공사에 착수하여야 비로소 ‘착공’에 이르렀다고 인정할 수 있을 것"

그러니 서류만 제출하는 것이 아니라, 땅을 파고 건물의 기초를 놓는 등 실제 공사에 착수해야 한다는 점을 꼭 기억해 주세요!

 

🌾 농지, 나대지와는 엄연히 다르다!

 

이제 농지에 대해 알아볼 시간이에요. '농지'는 말 그대로 농사를 짓는 데 쓰는 땅이죠. 그럼 이 농지도 나대지처럼 건축인허가를 받고 착공하면 비사업용 토지에서 벗어날 수 있을까요?

간혹 농지도 나대지처럼 건축허가를 받아 착공하면 앞에서 설명한 법 (소득세법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제5호)이 적용된다고 설명하는 글들이 있는데요, 결론부터 말씀드리자면 '그렇지 않습니다!'

❗ 국세청의 공식 입장: 농지는 해당 안 됨!

국세청의 공식 질의회신 내용을 보면 이런 답변이 있어요.

> 국세청 법령정보시스템 질의회신 (양도, 서면인터넷방문상담4팀-1837, 2007.06.04)
> [제목] 농지를 취득하여 건설에 착공한 경우 비사업용 토지 판정
> [요지] 농지를 취득하여 농지전용허가를 받아 건설에 착공한 경우에는 착공일로부터 사업에 사용하는 토지로 보는 것임
> [회신] 「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제5호 규정은 농지를 취득하여 「농지법」의 규정에 따라 농지전용허가를 받아 건설에 착공한 경우에는 적용되지 아니하는 것입니다.

이게 무슨 의미인지 조금 헷갈리실 수 있어요. 쉽게 풀어서 설명해 드릴게요.

나대지에서 언급했던 「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제5호는 "지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지"에 대한 조항이었죠. 여기서 말하는 "건축물이 정착되어 있지 아니한 토지"는 원래 건물을 지을 수 있는 땅(지목이 '대', '창고용지' 등)인데 건물이 없는 경우를 의미해요.

농지는 애초에 그 목적 자체가 농사를 짓는 것이기 때문에, 이 법 조항에서 말하는 '건축물이 정착되어 있지 아니한 토지'에 해당하지 않는다는 의미입니다.

만약 농지까지 이 규정을 적용해 준다면 어떤 문제가 생길까요? 사람들이 농사를 짓지 않고 있다가, 땅을 팔기 전에 잠깐 건축허가를 받아 공사하는 시늉만 하고 '저는 사업용으로 썼어요!'라고 주장하며 세금을 덜 내려고 할 거예요. 이렇게 법을 악용하는 사례가 많아지는 것을 막기 위함이죠.

🏡 농지는 착공 기간만 사업용으로 인정!

따라서 농지의 경우에는 나대지와 달리, 땅을 산 날부터 2년 동안을 사업용 기간으로 인정해 주지 않습니다. 오직 건축허가를 받고 실제로 공사를 시작한 기간(착공 기간)만 사업용 기간으로 인정해 줍니다.

결국 농지는 '재촌자경' (농지에 살면서 직접 농사를 짓는 것)을 하지 않는 이상, 단순히 건축허가를 받고 착공하는 것만으로는 앞에서 이야기했던 '양도일 직전 3년 중 2년 이상', '5년 중 3년 이상', 또는 '총 보유기간 중 60% 이상'이라는 사업용 토지 인정 조건을 채우기가 훨씬 어려워지는 거죠.

주말농장용 농지를 소유하고 계신 분들이라면 이 점을 꼭 기억해 두시기 바랍니다. 농지는 단순한 착공만으로는 비사업용토지 양도세중과를 피하기 어렵다는 사실을요.

 

💡 현명하게 대비해요: 비사업용 토지 양도세 중과!

 

오늘은 비사업용토지 양도세중과를 피하기 위한 방법을 나대지와 농지의 경우로 나누어 자세히 설명해 드렸어요.

 나대지(건물이 없는 대지)는 건축 인허가를 받아 실제로 착공하면, 땅을 산 날로부터 2년간과 착공 후 공사 진행 기간을 사업용으로 인정받을 수 있습니다. 이를 활용해 사업용 토지 인정 요건을 채울 수 있어요. 하지만 반드시 실제 공사에 착수해야 합니다!
 농지는 나대지와는 다르게, 건축 인허가를 받아서 착공하더라도 땅을 산 날로부터 2년간을 사업용으로 인정해 주지 않습니다. 오직 실제로 공사를 진행한 기간만 사업용으로 인정받을 수 있습니다. 농지는 재촌자경을 하거나 다른 사업용 요건을 충족해야 세금 혜택을 받을 가능성이 높습니다.

땅은 우리 생활에 매우 중요한 자산입니다. 단순히 소유만 하는 것보다는 어떻게 활용하고 관리하느냐에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있어요. 오늘 알려드린 내용이 여러분의 땅을 현명하게 관리하고, 불필요한 비사업용토지 양도세중과를 피하는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

만약 오늘 내용이 너무 어렵게 느껴지거나, 내 땅의 상황이 복잡해서 더 자세한 상담이 필요하다면 꼭 세무 전문가와 상의해 보세요. 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전하고 확실한 방법이니까요!