창녕군 남지읍 덕진휴먼빌6차아파트 심층 분석 : 투자 및 실거주 관점(2025년 6월 기준)

I. 서론

덕진휴먼빌6차아파트는 경상남도 창녕군 남지읍 남포길 23에 위치하며, 2008년 10월 29일 준공된 168세대의 아파트 단지입니다. 덕진 종합건설(주)이 시공 및 시행을 맡았습니다. 본 단지는 남지읍 내에서도 주요 시설 접근성이 양호한 편에 속하며, 지역 내 주택 시장에서 특정 수요층을 형성하고 있습니다.

 

II. 단지 기본 정보

단지 규모 (세대수, 동 수)

덕진휴먼빌6차아파트는 총 2개 동으로 구성되어 있으며, 전체 세대수는 168세대입니다. 최고층은 14층, 지하 1층 구조입니다.

소규모 단지의 특성과 관리 효율성은 이 아파트의 중요한 요소로 작용합니다. 168세대의 2개 동으로 구성된 단지는 대단지에 비해 커뮤니티 시설이 제한적일 수 있고, 단위당 관리비 효율성이 낮을 수 있다는 일반적인 인식이 있습니다. 그러나 덕진6차휴먼빌은 위탁관리(주식회사 진광)와 자치관리(경비, 청소, 소독)를 병행하며, 관리직원 수가 적음에도 불구하고 아파트 내·외부가 깨끗하게 관리되고 있다는 평가가 있습니다. 또한, 필로티식, 지상, 지하 주차장을 모두 갖춰 총 210대 주차 가능하며(세대당 0.77대), 주차 불편이 적다는 점도 언급됩니다. 이는 단순한 규모를 넘어선 단지의 실질적인 가치를 형성하는 요소로, 효율적인 관리와 주민들의 단합이 이루어지고 있음을 보여줍니다. 투자자 관점에서는 낮은 관리비와 쾌적한 주거 환경이 매매 및 임대 수요를 유지하는 긍정적인 요소가 될 수 있으며, 실거주자 관점에서는 소규모 단지 특유의 조용함과 관리의 용이성이 장점으로 작용하여 높은 주거 만족도를 기대할 수 있습니다.

 

준공 연도, 시공사 및 시행사

덕진휴먼빌6차아파트는 2008년 10월 29일에 준공되었으며 , 덕진 종합건설(주)이 시공과 시행을 모두 담당했습니다.

연식과 시공사의 지역적 특성 및 관리의 중요성은 이 단지의 가치를 평가하는 데 필수적입니다. 2008년 준공되어 약 16년차에 접어든 아파트는 신축 아파트에 비해 시설 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 또한, 덕진 종합건설(주)은 대형 건설사는 아니지만, 인근에 2010년 준공된 덕진7차봄아파트 또한 시공한 이력이 있습니다. 이는 해당 건설사가 지역 내에서 꾸준히 사업을 진행해왔음을 시사하며, 지역 내 시공 경험과 평판을 간접적으로 유추할 수 있습니다. 16년차 아파트라는 연식에도 불구하고, "아파트 주민들이 서로 단합해서 관리를 잘 했는지 아파트 내·외부는 참 깨끗한 편입니다"라는 언급은 단순히 연식만으로 단지를 평가하기보다 실제 관리 상태가 주거 만족도와 자산 가치에 미치는 영향이 큼을 보여줍니다. 투자자는 연식으로 인한 감가상각과 향후 유지보수 비용을 고려해야 하지만, 양호한 관리 상태는 실거주 만족도를 높여 임대 수요를 확보하는 데 유리할 수 있습니다. 실거주자는 내부 리모델링 여부 및 단지 관리 상태를 꼼꼼히 확인하여 실제 거주 시의 편의성과 만족도를 예측해야 합니다.

 

전용면적 구성 및 평형대별 분포

덕진휴먼빌6차아파트는 주로 20평형(전용 47.5㎡, 114세대)과 25평형(전용 59.06㎡, 54세대)으로 구성되어 있습니다. 공급면적은 각각 68.9411㎡ (20평형)와 85.2954㎡ (25평형)입니다. 20평대는 방2 , 욕실1개 구조입니다.

소형 평형 위주의 구성이 지역 수요에 미치는 영향은 이 단지의 주거 및 투자 가치를 결정하는 데 중요한 고려사항입니다. 20평형대와 25평형 위주의 소형 평형 구성은 1~2인 가구나 신혼부부에게 특히 적합합니다. 창녕군 전체적으로는 인구 감소 및 고령화가 진행되고 있으나 , 남지읍은 창녕군 내에서 창녕읍 다음으로 인구가 많은 지역입니다. 현대 사회의 핵가족화 및 1인 가구 증가 추세를 고려할 때, 소형 평형은 이러한 인구 구조 변화에 비교적 유연하게 대응할 수 있는 장점을 가집니다. 특히 "칠서공단쪽에서 근무를 하고 있는 근로자 중 신혼부부들에게 적극 권장해 볼 만한 아파트"라는 언급은 특정 수요층(신혼부부, 인근 산업단지 근로자)에 대한 적합성이 높음을 시사하며, 이는 단순히 인구 구조 변화를 넘어, 단지의 안정적인 수요 기반이 될 수 있습니다. 투자자에게는 소형 평형이 상대적으로 높은 임대수익률을 기대할 수 있으며, 환금성 측면에서도 유리할 수 있습니다. 실거주자에게는 합리적인 가격으로 내 집 마련을 하거나, 신혼부부 등 소규모 가구에 적합한 효율적인 주거 공간을 제공합니다.

 

III. 가격 분석

최근 1년간 실거래가 추이 (매매, 전세, 월세)

덕진휴먼빌6차아파트의 최근 1년간 실거래가 데이터는 2024년 5월부터 2025년 3월까지 확인됩니다.

* 매매가: 25평형(59.06㎡)은 2024년 5월 8,500만원(2층)에서 2025년 3월 1억 3,100만원(13층)까지 거래되었습니다. 이는 약 10개월간 4,600만원의 상승을 보여주며, 특정 매물의 가치 상승을 나타냅니다. 20평형(47.5㎡)은 2024년 10월 7,800만원(11층)에서 2025년 2월 8,800만원(14층)까지 거래되었습니다. 다음 부동산 정보에 따르면 매매가 범위는 7,000만원 ~ 1억 2,500만원, 3.3㎡당 평균 298만원으로 나타납니다.

* 전세가: 디스코 실거래가 정보에 따르면, 2023년 3월 기준 전세가 5,500만원으로 변동 없음으로 표시됩니다. 최근 1년간의 전세 거래 내역은 명확히 확인되지 않습니다.

* 월세 시세: 20평대(공급면적 68.94㎡)의 월세는 보증금 1,000만원 / 월세 36만원 (보증금액에 따라 조정 가능)으로 확인됩니다. 2025년 4월 13일 월세 1,000만원 / 45만원 (94㎡, 7층) 거래도 확인됩니다.

매매가 변동성과 전세/월세 시장의 안정성 및 정보의 한계는 시장 분석에 있어 중요한 시사점을 제공합니다. 매매가의 변동폭이 나타나는 것은 시장의 유동성을 보여주지만, 전세가와 월세가의 제한적인 정보는 해당 단지의 임대차 시장이 활발하지 않거나, 공개된 정보가 최신 동향을 완전히 반영하지 못할 수 있음을 시사합니다. 특히, 디스코에서 제시된 전세가율 64.71%는 투자자에게는 전세 갭 투자의 여지가 있음을 의미할 수 있으나, 전세 물량 부족은 실거주자에게는 전세 매물 찾기의 어려움을, 투자자에게는 임차인 확보의 어려움을 야기할 수 있습니다. 매매가 상승 추세는 투자 매력을 높이지만, 실거주자에게는 진입 장벽이 될 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 과 같은 공신력 있는 기관의 데이터를 통해 더 최근의 전월세 거래량 및 가격 추이를 면밀히 분석하는 것이 필요합니다.

 

현재 매매가, 전세가, 월세 시세 현황

* 매매: 7,000만원 ~ 1억 3,100만원

* 전세: 약 5,500만원

* 월세: 보증금 1,000만원 / 월세 36만원 ~ 45만원

소형 평형 아파트의 가격 경쟁력과 임대 수익률 잠재력은 이 단지의 매력을 부각합니다. 20평형대 아파트가 1억 초반대에 형성되어 있다는 것은 창녕군 남지읍 내에서 비교적 저렴한 주택 옵션에 해당합니다. 이는 특히 신혼부부나 소규모 가구, 혹은 투자금액이 크지 않은 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 전세가율 64.71%는 전세 끼고 매매 시 초기 투자금을 줄일 수 있음을 의미하며, 월세 수익률은 보증금 1천만원에 월 36만원 기준 연 4.32% (세금, 관리비 제외)로, 지역 내 다른 투자 상품과 비교하여 고려할 필요가 있습니다. 투자자에게는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 소액 투자처가 될 수 있으며, 실거주자에게는 합리적인 가격으로 자가 소유를 시작할 수 있는 기회를 제공하여 주거 안정성을 높일 수 있습니다.

 

동일 지역 아파트 비교: 덕진7차봄아파트

동일 지역의 덕진7차봄아파트와의 비교는 덕진휴먼빌6차의 시장 포지셔닝을 이해하는 데 도움이 됩니다.

덕진7차봄아파트 기본 정보:

* 주소: 경상남도 창녕군 남지중앙1길 10

* 세대수: 264세대 (총 3개 동)

* 준공연도: 2010년 4월 16일 (16년차)

* 시공사: 덕진종합건설(주)

* 전용면적 구성: 14평(33.29㎡, 60세대), 22평(50.98㎡, 146세대), 24평(59.88㎡, 58세대)

* 주차: 213대 (세대당 0.8대)

 

가격 비교:

* 덕진6차휴먼빌: 매매 7,000만원~1억 3,100만원

* 덕진7차봄아파트:

* 매매: 3년 내 최고 8,700만원 (24년 2월 계약), 최저 6,079만원 (23년 10월 계약).

* 22평(50.98㎡) 매매는 2025년 3월 7,400만원(2층), 2024년 12월 8,400만원(8층).

* 24평(59.88㎡) 매매는 2025년 2월 1억 1,000만원(5층), 2024년 10월 1억 500만원(6층).

* 14평(33.29㎡) 매매는 2025년 2월 6,000만원(5층), 2024년 12월 4,800만원(1층).

* 네이버 부동산에 매매 10건, 전세 0건, 월세 0건으로 매물 정보가 부족합니다.

 

덕진휴먼빌6차 vs 덕진7차봄아파트 주요 정보 및 가격 비교

유사 단지 간 가격 구조와 시장 포지셔닝을 살펴보면, 덕진7차봄아파트는 덕진6차휴먼빌보다 연식이 2년 짧고, 세대수가 더 많아 단지 규모 면에서 약간의 우위를 가질 수 있습니다. 또한, 덕진7차는 14평형의 더 작은 평형을 포함하여 1인 가구 수요에도 대응할 수 있는 다양한 평형대를 제공합니다. 두 단지 모두 동일 시공사로 브랜드 인지도나 건축 품질 면에서는 유사할 것으로 보입니다. 흥미로운 점은 덕진6차의 25평형 최고가가 덕진7차의 24평형 최고가보다 높게 형성된 것인데, 이는 덕진6차의 특정 매물(예: 고층, 남향, 내부 상태 우수)이나 개별적인 가치 평가가 반영되었을 수 있습니다.

특별히 덕진 6차의 602동의 경우 낙동강 조망권을 확보하고 있어 조망권 프리미엄 가치를 조금더 인정 받을 수 있을 것으로 보입니다.

투자자는 덕진7차의 더 다양한 평형대와 약간 더 신축이라는 점을 고려할 수 있으나, 덕진6차의 경우에도 특정 평형대에서 가격 경쟁력을 유지하고 있음을 알 수 있습니다. 실거주자는 두 단지 모두 소형 평형 위주로 구성되어 있어 선택의 폭이 넓으며, 각 단지의 실제 매물 상태와 관리 상태를 직접 비교하는 것이 중요합니다.

 

IV. 입지 및 교통 환경

주요 도로 접근성

남지읍은 지방도 1022호선 용산~아지 구간 개통으로 칠서지방산업단지 등 인근 산업시설과의 연계 도로망이 구축되어 통행 시간 단축 및 물류 비용 절감 효과가 기대됩니다. 국도 79호선을 이용하면 밀양시, 김해시, 창원시 북쪽 지역으로 접근이 용이하며, 밀양역으로의 이동도 가능합니다. 중부내륙고속도로 남지IC와 인접해 있습니다.

덕진휴먼빌6차아파트에서 남지IC까지의 정확한 거리는 약 1.6킬로미터 이며 차량으로는 6분내 접근이 가능한 위치입니다.

 

산업단지 연계 도로망 확충이 주거 수요에 미치는 영향은 이 단지의 입지적 강점 중 하나입니다. 지방도 1022호선 개통으로 칠서지방산업단지 접근성이 향상되고 , 국도 79호선으로 밀양, 김해, 창원 북부 지역으로의 접근이 용이하다는 점은 단순히 교통 편의성을 높이는 데 그치지 않습니다. 이러한 도로망 개선은 칠서지방산업단지 등 인근 산업단지 근로자들의 통근 편의를 증진시켜 덕진휴먼빌6차아파트와 같은 주거지에 대한 실거주 수요를 유발할 수 있습니다. 특히 "칠서공단쪽에서 근무를 하고 있는 근로자 중 신혼부부들에게 적극 권장해 볼 만한 아파트"라는 언급은 이러한 직접적인 수요층을 시사하며, 이는 단순히 교통 편의를 넘어, 지역 경제 활동 인구의 유입 가능성과 직결되는 중요한 요소입니다. 투자자에게는 산업단지 배후 주거지로서의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 요인이며, 실거주자에게는 직주근접의 이점을 제공하여 출퇴근 시간을 단축하고 삶의 질을 높일 수 있습니다.

 

대중교통 상황 (버스, 철도 등)

덕진휴먼빌6차아파트는 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 남지시외버스터미널이 단지에서 도보 5~10분 거리에 위치하며 , 서울남부, 대구서부, 부산사상, 창녕, 마산, 신반 등 주요 도시로의 시외버스 노선이 운행됩니다. 창녕, 함안, 의령 농어촌버스 노선도 남지읍을 경유하여 지역 내 이동 편의성을 높입니다.

창녕군 남지읍에는 현재 철도역이 없습니다. 과거 대구 도시철도 1호선 연장 계획이 있었으나 무산되었고, 대구산업선 추진이 다시 진행 중이라고 언급됩니다. 철도 부재와 버스 교통의 중요성 및 미래 잠재력은 이 단지의 대중교통 환경을 평가하는 데 핵심적인 부분입니다. 철도 교통의 부재는 장거리 이동에 제약이 될 수 있지만, 남지시외버스터미널을 통한 광역 버스망과 지역 내 농어촌버스 노선이 잘 갖춰져 있어 이를 효과적으로 보완하고 있습니다. 특히 터미널이 단지에서 도보 거리에 있다는 점은 자가용이 없는 실거주자나 대중교통을 선호하는 이들에게 중요한 장점입니다. 또한, 대구산업선 추진이 다시 진행 중이라는 점은 장기적으로 철도 교통 인프라가 개선될 가능성을 내포하고 있어, 미래 가치 상승의 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다. 투자자에게는 철도 개발 호재의 불확실성에도 불구하고, 현존하는 버스 교통망이 일정 수준의 접근성을 보장하여 임대 수요를 유지하는 데 기여할 수 있음을 시사합니다. 실거주자에게는 자가용 없이도 인근 지역 및 주요 도시로의 이동이 비교적 편리하다는 점을 고려할 수 있습니다.

창녕 중심지 및 인근 주요 도시 접근성 (차량 이동 시간 포함)

남지읍은 창녕읍 다음으로 창녕군 내에서 인구가 많은 지역입니다. 창녕읍내 관공서(경찰서, 은행, 학교 등) 접근성이 좋다는 언급이 있습니다. 덕진휴먼빌6차아파트에서 창녕읍까지의 정확한 차량 이동 시간은 명시되지 않았으나, 창녕군 내 주요 읍면 간 이동은 국도 5호선 등을 통해 이루어집니다.

인근 주요 도시로의 접근성은 다음과 같습니다.

* 대구: 부산 사상IC에서 남지 경유 대구서부정류장까지 약 2시간 소요 (101km).

* 부산: 부산 사상IC에서 남지 경유 대구서부정류장까지 약 2시간 소요.

* 밀양: 국도 79호선을 이용하면 밀양시 접근이 용이하며, 밀양역으로 이동 가능합니다.

* 진주: 부산에서 진주까지 직통 1시간 23분, 경유 시 1시간 30분 소요됩니다.

이러한 접근성은 덕진휴먼빌6차아파트의 입지적 매력을 높이는 중요한 요소입니다. 주요 도로망을 통한 인근 산업단지 및 대도시로의 편리한 이동은 직주근접을 중요하게 생각하는 실거주자들에게 큰 장점으로 작용합니다. 또한, 대도시와의 연결성은 지역 경제 활성화에도 기여하여 장기적으로 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

V. 생활 인프라

교육 (유치원, 초중고)

덕진휴먼빌6차아파트는 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 단지 주변에 초·중·고등학교가 도보10분 이내 거리에 위치하고 있습니다. 구체적으로 남지초등학교 병설유치원 , 남지중학교 , 남지고등학교등이 남지읍 내에 있습니다.

 

학교까지의 도보 접근성은 실거주 적합성을 높이는 중요한 요소입니다. 특히 어린 자녀를 둔 가구에게는 통학 안전성과 편의성이 주거지 선택의 주요 기준이 됩니다. 학교가 가까이 있다는 것은 학부모의 만족도를 높이고, 이는 단지의 꾸준한 실거주 수요로 이어져 장기적인 가치 유지에 기여합니다.

 

의료시설, 대형마트, 전통시장

생활 편의 시설 또한 잘 갖춰져 있습니다.

* 의료시설: 남지읍 내에는 늘푸른의원 과 경남요양병원 등 의료시설이 있습니다. 남지보건지소도 인근에 위치하고 있습니다.

* 대형마트 및 전통시장: 남지시장과 대형마트가 단지에서 2~3분 거리에 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. 남지시장은 1956년에 개설된 유서 깊은 전통시장으로, 매월 끝자리 2일과 7일에 5일장이 열립니다. 남지농협 하나로마트 본점도 남지읍 낙동로 491에 위치해 있습니다.

필수적인 생활 인프라의 근접성은 거주자의 삶의 질을 크게 향상시킵니다. 의료 시설의 접근성은 응급 상황 발생 시 신속한 대처를 가능하게 하며, 정기적인 건강 관리를 용이하게 합니다. 대형마트와 전통시장의 존재는 식료품 및 생활용품 구매의 편의성을 제공하여 일상생활의 만족도를 높입니다. 이러한 요소들은 단지의 실거주 가치를 높이는 동시에, 안정적인 임대 수요를 확보하는 데 긍정적인 영향을 미칩니다.

 

공공시설 및 여가시설

* 공공시설: 남지읍 행정복지센터는 남지읍 낙동로 483에 위치하며, 시내 및 도로 접근성이 좋습니다. 창녕남지우체국은 남지읍 낙동로 460에 있습니다.

* 여가시설: 창녕군 남지읍 남지리 835에 위치한 남지체육공원은 64,623㎡ 면적에 축구장, 농구, 인라인스케이트장, 배구, 족구, 게이트볼, 씨름장 등 다양한 운동시설과 주차장, 산책로, 피크닉장 등의 부대시설을 갖추고 있습니다. 매년 유채꽃 축제가 열리는 곳으로도 유명합니다.

공공시설 및 여가시설의 존재는 지역 주민의 생활 편의와 문화적 만족도를 높이는 데 기여합니다. 행정 서비스 이용의 용이성과 여가 활동을 위한 공간의 확보는 주거 환경의 질을 높입니다. 특히 남지체육공원과 같은 대규모 여가 시설은 주민들의 건강 증진과 휴식에 기여하며, 이는 단지의 장기적인 주거 매력을 강화하는 요소로 작용합니다.

 

VI. 지역 수요/공급 현황

남지읍 및 창녕군 인구 구조 변화

창녕군 전체 인구는 1966년 156,744명에서 2025년 4월 기준 55,571명으로 10만 명 이상 감소하며 심각한 인구 유출 현상을 겪고 있습니다. 특히 인구의 37%가 65세 이상 노년층에 해당하여 고령화가 심화되고 있습니다.

그러나 남지읍의 인구 변화 추이는 창녕군 전체와는 다소 다른 양상을 보입니다. 2022년 3월 기준 남지읍 인구는 11,934명, 5,052세대로 , 2025년 1월 기준으로는 11,459명으로 창녕군 내에서 창녕읍 다음으로 인구가 많은 지역입니다. 남지읍의 이러한 상대적인 인구 규모는 상업적 번성도와 연관되어 있으며, 유아 인구 증가로도 이어지는 경향이 있습니다. 이는 창녕군 전체의 인구 감소 추세 속에서도 남지읍이 특정 인구 유입 요인을 가지고 있음을 보여줍니다. 전체적인 인구 감소 추세 속에서 남지읍의 인구 규모와 구성은 주택 수요에 영향을 미칩니다. 남지읍의 상대적인 인구 규모 유지와 특정 연령층의 유입은 덕진휴먼빌6차아파트와 같은 주거 시설에 대한 꾸준한 수요를 형성하는 데 기여할 수 있습니다.

 

신규 아파트 입주 예정 물량

창녕군 남지읍의 신규 아파트 입주 예정 물량에 대한 직접적인 최신 정보는 제한적입니다. 2016년 분양되었던 '창녕 남지 이원 웰스타' 아파트가 남지읍 마산리에 위치하며, 230가구 규모로 2016년 7월 입주 예정이었던 사례가 있습니다. 이는 과거에도 남지읍에 신규 아파트 공급이 있었음을 보여줍니다.

2025년 및 2026년 이후 창녕군 전체의 예산 계획에 복지·교육, 지역경제, 농업, 문화·관광, 균형발전 등 다양한 분야의 사업비가 책정되어 있으나, 특정 아파트 신규 입주 물량에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않습니다. 창녕군에서는 주거 공간 및 도시 기반시설 확충을 위해 도시계획도로 개설 사업 등을 추진하고 있으며, 저소득층 주거급여 지원 및 공동주택 관리 지원 사업을 통해 주거 환경 개선 노력을 기울이고 있습니다. 그러나 이는 신규 아파트 공급과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

신규 아파트 입주 예정 물량의 부재는 기존 아파트의 가치에 상반된 영향을 미칠 수 있습니다. 신규 공급이 적다면 기존 주택의 희소성이 높아져 가격 안정에 기여할 수 있습니다. 반면, 지역 인구 감소 추세와 맞물려 신규 공급이 없다는 것은 개발 수요가 낮거나 시장 매력이 떨어진다는 신호일 수도 있습니다. 따라서 향후 남지읍 내 신규 주택 공급 계획에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

공실률 및 수요 트렌드

창녕군 남지읍 아파트의 공실률에 대한 직접적인 데이터는 제공되지 않았습니다. 그러나 창녕군 남지읍의 아파트 매매가 평당가는 썬빌, 남지이원웰스타아파트, 남지동아더프라임, 은성판타지아, 남지덕진7차봄 등 주요 아파트 단지별로 300만원대 후반에서 700만원대 초반까지 다양하게 형성되어 있습니다. 이는 지역 내 아파트 시장이 일정 부분 활성화되어 있음을 시사합니다.

창녕군 전체의 주택 수요 트렌드는 파크골프장 조성 등 생활 인프라 확충을 통한 생활 인구 유입을 기대하는 방향으로 나타납니다. 이는 관광 및 스포츠 인프라 확충을 통해 지역 활성화를 도모하고, 궁극적으로는 정착 인구 증가로 이어지기를 바라는 군의 정책 방향과 일치합니다.

남지읍의 인구 구조 변화와 신규 공급 부족 상황을 종합할 때, 덕진휴먼빌6차아파트와 같은 소형 평형대의 기존 아파트는 인근 산업단지 근로자나 신혼부부 등 특정 실거주 수요층에게 꾸준히 선호될 가능성이 있습니다. 공실률은 직접적인 데이터가 없지만, 매매 거래가 꾸준히 이루어지고 있는 점을 감안할 때, 급격한 공실률 증가는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 창녕군 전체의 인구 감소 추세는 장기적으로 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 지역의 경제 활성화 및 인구 유입 정책의 성공 여부가 중요합니다.

 

VII. 개발 호재 및 정책

창녕군, 남지읍 관련 개발계획

창녕군은 2040년 목표인구를 63,700명으로 설정하고, '활기 넘치고 군민이 행복한 새로운 꿈이 실현되는 창녕'을 미래상으로 제시하고 있습니다. 이를 위해 관광문화 선도도시, 산업물류 기반도시, 행복도시, 환경도시를 목표로 다양한 개발계획을 추진 중입니다.

남지읍과 관련된 구체적인 개발계획으로는 주거공간과 도시 기반시설 확충을 위한 도시계획도로 개설 사업이 추진 중이며, 남지읍 제일교회 앞 교통광장 조성사업 등 5개소는 이미 완료되었습니다. 또한, 창녕읍과 남지읍 단독주택에 도시가스 공급을 확대하는 계획도 진행 중입니다. 이러한 개발계획은 지역의 주거 환경을 개선하고 생활 편의성을 높여 덕진휴먼빌6차아파트의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

도시재생 사업, 농촌 주거 환경 개선사업

창녕군은 쇠퇴하는 구도심의 물리적 환경 개선뿐만 아니라 도시를 종합적으로 재생하는 정책을 추진하고 있습니다. 2021년 도시재생 뉴딜사업 공모사업에 선정되어 2022년부터 4년간 총 122억 원의 사업비로 생활기반 안정, 지역공동체 회복, 일자리 창출을 목표로 사업을 진행 중입니다. 일자리꿈터 건립사업 등이 실시설계 용역 중에 있으며, 도시재생뉴딜 마을주차장 조성사업은 금년 내 준공 예정입니다.

농촌 주거 환경 개선을 위해 농촌 주택개량사업, 빈집정비(철거), 지붕개량사업 등 총 135동을 추진할 계획입니다. 또한, 빈집수선, 귀농·귀촌 설계비 지원, 공공임대주택 착공 등을 통해 인구 유입 기반을 마련하고 있습니다. 이러한 사업들은 덕진휴먼빌6차아파트가 위치한 남지읍의 전반적인 주거 환경을 개선하고, 지역의 활력을 불어넣어 장기적인 주거 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

 

교통 인프라 확장, 산업단지 조성 여부

교통 인프라 확장 계획은 다음과 같습니다.

* 국도 확장 및 신설: 국도 79호선 창원 동정~북면 구간 4차로에서 6차로 확장, 국도 14호선 대체우회도로 창원 동읍~합성 4차로 신설, 국도 79호선 창원 북면~창녕 부곡 4차로 신설 등의 사업이 추진될 예정입니다. 특히 창원 북면~창녕 부곡 간 국도 79호선 신설은 단절된 국도를 연결하여 관광객과 주민들의 이동 편의성을 증진시킬 것으로 예상됩니다.

* 공영주차장 확충: 창녕 교리 공영주차장 조성공사가 완료되었으며, 구 영산IC 도로변 유휴부지를 활용한 추가 공영주차장 조성 계획도 진행 중입니다. 이는 주차난 해소와 교통 혼잡 완화에 기여할 것입니다.

* 철도: 제4차 국가철도망 구축계획에서 기결정된 창녕 대합산단선 노선을 대구산단선과 창원산업선으로 연장하는 계획이 제시되었습니다. 이는 장기적으로 창녕군의 광역 교통망을 크게 개선할 잠재력을 가지고 있습니다.

산업단지 조성 현황을 살펴보면, 창녕군에는 넥센일반산업단지, 대합일반산업단지, 억만일반산업단지, 하리일반산업단지 등이 조성되어 있습니다. 특히 대합일반산업단지는 주거시설, 지원시설, 공공시설 등을 포함한 미니복합타운으로 조성될 계획이 있어 근로자들의 정주 여건 개선 및 기업의 고용 환경 개선에 기여할 것으로 기대됩니다. 남지읍 내에는 '남지 잔디양묘장 사업'이 진행되었으나, 이는 산업단지 조성과는 다른 성격의 사업입니다.

이러한 교통 인프라 확장과 산업단지 조성은 덕진휴먼빌6차아파트가 위치한 남지읍의 미래 가치에 큰 영향을 미 미칠 수 있습니다. 도로망 개선은 접근성을 높여 인구 유입을 촉진하고, 산업단지 조성은 일자리 창출을 통해 주택 수요를 견인할 것입니다. 장기적으로 철도망 확충이 현실화된다면 지역의 광역 접근성이 획기적으로 개선되어 부동산 가치 상승에 강력한 호재로 작용할 수 있습니다.

 

VIII. 종합 분석 및 투자 전망

실거주 적합성 평가

덕진휴먼빌6차아파트는 실거주 수요자에게 여러 가지 긍정적인 요소를 제공합니다. 첫째, 20평형대와 25평형 위주의 소형 평형 구성은 핵가족 및 신혼부부에게 적합한 효율적인 주거 공간을 제공하며, 비교적 합리적인 가격으로 내 집 마련이 가능하다는 장점이 있습니다. 둘째, 남지초·중·고등학교가 도보 5분 이내 거리에 위치해 있어 자녀 교육 환경이 우수하며 통학 안전성이 확보됩니다. 셋째, 남지시장, 대형마트, 남지시외버스터미널 등이 도보 5~10분 거리에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 넷째, 남지체육공원과 같은 여가 시설이 가까워 주민들의 삶의 질 향상에 기여합니다. 마지막으로, 2008년 준공된 아파트임에도 불구하고 주민들의 단합된 관리로 내·외부가 깨끗하게 유지되고 있으며, 주차 공간도 충분하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

종합적으로 덕진휴먼빌6차아파트는 직주근접, 편리한 생활 인프라, 우수한 교육 환경, 그리고 합리적인 가격을 고려할 때 실거주에 매우 적합한 단지로 평가됩니다.

향후 3~5년 내 자산가치 변동 전망

덕진휴먼빌6차아파트의 향후 3~5년 내 자산가치 변동은 긍정적인 요인과 부정적인 요인이 복합적으로 작용할 것으로 보입니다.

 

긍정적 요인:

* 안정적인 실거주 수요: 인근 칠서지방산업단지 근로자 및 신혼부부 등 소형 평형에 대한 꾸준한 실거주 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 호재: 창녕군 및 남지읍의 도시재생 사업, 농촌 주거 환경 개선사업, 도시가스 공급 확대 등은 전반적인 주거 환경 개선에 기여하여 단지의 가치를 높일 수 있습니다.

* 교통 인프라 개선 잠재력: 대구산업선 연장 등 장기적인 철도 인프라 확충 계획은 지역의 광역 접근성을 획기적으로 개선하여 자산 가치 상승의 중요한 촉매제가 될 수 있습니다.

* 상대적 가격 경쟁력: 인근 신축 아파트 공급이 제한적인 상황에서, 덕진휴먼빌6차는 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능한 대안으로 꾸준히 수요를 확보할 것입니다.

 

부정적 요인:

* 창녕군 전체 인구 감소: 창녕군 전체의 지속적인 인구 감소 및 고령화는 장기적으로 주택 시장의 전반적인 수요 감소로 이어질 수 있습니다.

* 노후화 진행: 16년차 아파트로, 시간이 지남에 따라 시설 노후화가 더욱 진행되어 유지보수 비용이 증가하거나, 신축 아파트와의 경쟁에서 밀릴 수 있습니다.

* 개발 호재의 불확실성: 철도망 확충 등 일부 개발 호재는 장기적인 관점에서 추진되는 만큼, 실제 가시적인 성과가 나타나기까지는 시간이 소요될 수 있으며, 계획 변경의 가능성도 배제할 수 없습니다.

종합적으로 볼 때, 덕진휴먼빌6차아파트는 창녕군 전체의 인구 감소 추세에도 불구하고 남지읍의 지역적 특성과 인근 산업단지 수요, 그리고 다양한 지역 개발 계획에 힘입어 향후 3~5년 내에 자산 가치가 급격히 하락하기보다는 현 수준을 유지하거나 소폭 상승할 가능성이 있습니다. 특히 교통 인프라 확장 및 산업단지 활성화 계획이 구체화될수록 자산 가치 상승의 폭은 더욱 커질 수 있습니다.

 

투자 vs 실거주 추천 전략

실거주 추천 전략:

덕진휴먼빌6차아파트는 실거주자에게 매우 매력적인 선택이 될 수 있습니다.

* 합리적인 가격: 창녕군 남지읍 내에서 비교적 저렴한 가격으로 자가 소유를 시작할 수 있어 주거 안정성을 확보하기에 유리합니다.

* 뛰어난 생활 편의성: 초·중·고등학교, 대형마트, 전통시장, 시외버스터미널, 공공시설, 체육공원 등이 모두 도보 또는 근거리에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 직주근접: 인근 칠서지방산업단지 등에서 근무하는 근로자들에게는 출퇴근 시간을 크게 단축할 수 있는 이점이 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 소규모 단지임에도 불구하고 관리가 잘 되어 있어 쾌적하고 조용한 주거 환경을 선호하는 가구에 적합합니다.

 

투자 추천 전략:

덕진휴먼빌6차아파트는 소액 투자처로서 고려해볼 만합니다.

* 안정적인 임대 수익: 소형 평형 위주로 구성되어 있어 1~2인 가구 및 신혼부부 등 특정 수요층을 대상으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다. 현재 월세 시세와 전세가율을 고려할 때, 투자금 대비 수익률이 양호할 수 있습니다.

* 지역 수요 기반: 창녕군 전체 인구 감소에도 불구하고 남지읍의 상대적인 인구 규모와 인근 산업단지 배후 수요는 임대 시장의 안정성을 높입니다.

* 미래 개발 호재의 잠재력: 장기적인 관점에서 대구산업선 연장, 산업단지 활성화 등 지역 개발 호재가 가시화될 경우, 자산 가치 상승의 여지가 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 매매가와 전세가율을 활용한 갭 투자를 통해 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

결론적으로, 덕진휴먼빌6차아파트는 실거주자에게는 높은 주거 만족도와 합리적인 내 집 마련의 기회를 제공하며, 투자자에게는 안정적인 임대 수익과 장기적인 자산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있는 매력적인 단지입니다. 다만, 투자 시에는 창녕군 전체의 인구 감소 추이와 개발 호재의 진행 상황을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.