건축물 대장도, 등기도 없는 시골집, 싸다고 덥석 계약하면 큰코다칩니다!
시골에 가면 정겨운 풍경 속에 오래된 집들이 참 많죠. 그중에는 건축물 대장도 없고, 등기도 되어 있지 않은 이른바 '공부(公簿) 없는 집'들이 생각보다 흔합니다. 가격이 저렴하다는 이유로 덜컥 계약하려다 예상치 못한 문제에 맞닥뜨릴 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
오늘은 건축물 대장도, 등기도 없는 시골집 매매 시 절대 쉽게 계약해서는 안 되는 이유와 제가 기본적으로 체크하는 필수 사항들을 자세히 설명해 드릴게요.
1. 재산세 과세 여부부터 확인하세요!
가장 먼저 할 일은 바로 해당 건물에 대해 재산세가 과세되고 있는지를 확인하는 겁니다. 건축물 대장이 없는데 재산세를 내고 있다는 게 의아하게 들릴 수 있지만, 이 부분이 정말 중요합니다.
왜 중요할까요?
건축물 대장이 없더라도 재산세가 부과되고 있다면, 정부에서는 이 건물을 '있는 집'으로 인정하고 있다는 뜻입니다. 이는 곧 여러분이 이 집을 소유할 경우 주택 수에 포함된다는 의미이기도 합니다.
단순히 싸다는 이유로 구입했다가 나중에 양도세나 보유세 계산 시 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 특히 다주택자의 경우 세금 부담이 크게 늘어날 수 있으니, 꼭 재산세 과세 여부를 확인해야 합니다.
2. 국토지리원 항공사진으로 '건축법 시행일'을 확인하세요!
두 번째로 중요한 점은 국토지리원 항공사진을 통해 해당 건물이 언제 지어졌는지 추정해 보는 것입니다.
항공사진을 봐야 하는 이유?
바로 건축법 시행일 때문입니다. 우리나라 건축법은 1962년 1월 20일부터 시행되었습니다.
- 1962년 1월 20일 이전 건축: 건축법 시행 이전에 지어진 집은 허가나 신고 없이 지었어도 법적으로 문제가 되지 않습니다. 이 경우 취득세는 일반 주택과 동일한 1.1%가 적용됩니다.
- 1962년 1월 20일 이후 건축 (미등기): 건축법 시행 이후에 지어졌는데도 허가나 신고 없이 건축된 미등기 주택이라면 상황이 달라집니다. 이러한 건물은 무허가 건축물로 분류될 수 있으며, 취득세가 4배 이상 부과될 수 있습니다!
예상치도 못한 엄청난 취득세 폭탄을 맞을 수 있으니, 항공사진을 통해 건물의 대략적인 건축 시기를 확인하는 것은 필수입니다.
3. 해당 지자체 담당 부서와의 통화는 필수 중의 필수!
미등기, 무대장 주택의 매매는 일반적인 주택 거래와 다릅니다. 따라서 해당 지역의 시·군·구청 담당 부서와의 통화는 필수 중의 필수입니다.
무엇을 확인해야 할까요?
- 재산세 납부자 변경 절차: 기존 소유주에게 부과되던 재산세를 매수인으로 변경하려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 정확히 확인해야 합니다.
- 부동산 거래신고 유의사항: 일반적인 부동산 거래신고와는 다르게 미등기, 무대장 주택은 신고 시 유의할 점이 있을 수 있습니다. 담당 공무원에게 다시 한번 정확히 체크하여 나중에 불이익을 당하는 일이 없도록 해야 합니다.
담당 공무원과의 충분한 상담을 통해 매매 과정에서 발생할 수 있는 행정적 문제들을 미리 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.
4. 계약서 작성 시에는 '초신중 모드'로!
마지막으로, 계약서를 쓸 때도 아주 신중해야 합니다.
이 점들을 꼭 명시하세요!
- 건축물 대장이 없는 미등기 건물임을 명확히 고지: 매수인에게 해당 주택이 건축물 대장이 없고 등기도 되어 있지 않은 미등기 건물임을 정확하게 고지해야 합니다. 추후 분쟁의 소지를 없애기 위해 계약서 특약사항에 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
- 토지와 건물 가격 분리 명시: 혹시 모를 상황에 대비하여 토지 가격과 건물 가격을 나누어 계약서에 따로 명시하는 것이 안전합니다. 예를 들어, 무허가 건축물로 판명되어 건물 부분이 철거되거나 문제가 발생했을 때 토지 부분에 대한 권리는 보장받을 수 있도록 하기 위함입니다.
싸다고 쉽게 계약하는 순간, 골치 아픈 문제에 휩싸일 수 있습니다!
여러분, 지금도 시골에는 건축물 대장도, 등기도 없는 주택들이 정말 많습니다. 가격이 싸다고 해서 무조건 좋은 매물이라고 생각하고 덜컥 계약해서는 안 됩니다. 위에서 설명드린 부분들을 꼼꼼히 체크하고 확인해야만 예상치 못한 세금 폭탄이나 법적 분쟁을 피하고 안전하게 시골집을 매매할 수 있습니다.
궁금한 점이 있다면 언제든지 전문가와 상담하거나 해당 지자체에 문의하는 것을 잊지 마세요
