매도인의 고지의무(Disclosure)와 매수인의 하자 점검(Home Inspection)으로 보는 미국 부동산 거래 절차

미국 부동산 거래, 어떻게 하자 분쟁을 줄일까?

한국에서는 부동산 계약 후 “하자가 발견되어 분쟁이 생겼다”는 이야기를 종종 듣습니다.

부동산중개를 통해서 부동산 거래를 했다고 할지라도 매수.매도.공인중개사 모두 하자에 대해서는 전문가가 아닌 상태로 하자 점검을 하다 보니 나중에 문제가 생겼을때 누군가는 반드시 손해를 봐야 하는 구조 합니다.

최악의 경우에는 소송까지 가야 하는 안타까운 상황이 벌어 질 수도 있는 것이구요.

주택거래에 있어서 자칫 평생원망을 듣게 될지도 모를 부동산의 하자...

 

미국은 부동산 거래에서 하자문제를 해결할까요?   우리나라도 반드시 도입되었으면 하는 시스템이 있습니다.

미국에서는 이 문제를 해결하기 위한 두 가지 중요한 시스템이 있습니다:

1⃣ 매도인의 고지의무 (Disclosure Law)
2⃣ 매수인의 하자 점검 권한 (Home Inspection)

이 두 가지 시스템은 단순한 절차가 아니라, 신뢰 기반의 거래 문화를 만들고 있습니다.

📝 매도인의 고지의무란?
미국에선 매도인이 집을 팔기 전에, 알고 있는 모든 문제점(하자)을 문서로 작성해야 합니다.
이를 ‘Disclosure Statement’라고 하며, 대표적으로 다음 항목을 고지합니다:

* 지붕, 배관, 전기, 결로, 곰팡이, 해충 이력
* 고장났던 보일러나 수리한 내역
* 구조적 문제, 소음, 인근 환경 문제

❗ 숨기거나 거짓으로 기재할 경우, **민사소송이나 계약 무효 사유가 될 수 있습니다.


🧰 매수인의 하자 점검, Home Inspection
매수인은 계약 체결 후 일정 기간 내에 전문 주택 검사인(Home Inspector)을 고용해
건물의 구조, 설비, 전기, 배관 등 모든 부분을 점검합니다.

🔍 검사 후에는 상세한 리포트가 제공되며,
이를 바탕으로 매수인은 다음과 같이 대응할 수 있습니다:

* 🛠 수리 요청
* 💰 가격 인하 또는 크레딧 요청
* ❌ 계약 철회 (Inspection Contingency 덕분에 위약금 없음)


🔄 거래 흐름 요약
1. 매도인이 Disclosure Statement 작성 및 제공
↓
2. 매수인이 오퍼 제출 (검사 조건 포함)
↓
3. 계약 체결
↓
4. Home Inspection 실시
↓
5. 수리/협상/계약 철회 중 선택
↓
6. 최종 확인(Final Walkthrough) 후 클로징


 ✅ 결론
미국은 매도인과 매수인의 권한과 책임을 균형 있게 배분하며,하자 분쟁을 사전에 방지하는 구조를 갖추고 있습니다.

한국 부동산중개인들의 경우 계약서 한장 딸랑 써 주고 돈만 받아 챙긴다는 얘기를 많이 듣습니다.

그런데 미국 부동산중개의 경우는 중개수수료가 한국의 10배 정도 됩니다.

다반 정말 철저한 시스템에 의해서 부동산 중개가 이루어진다는 점은 한국과는 많이 다르구요.
한국도 이러한 시스템을 도입한다면,더욱 투명하고 신뢰받는 부동산 문화로 발전할 수 있지 않을까요?