재촌자경 요건 어떻게 하면 갖출 수 있을까? 농지 사업용토지 만들기

예전 글에서 1000제곱미터(302.5평) 이상 비사업용 농지에 대한 부재지주의 토지보유 및 매도전략을 다룬 바가 있었습니다.
많은 분들께서 농지를 비사업용 토지로 만들지 않기 위한 재촌자경요건에 대해서 질문을 하시더군요.

일단 토지는 농지든 아니든 사업용 토지여부 판단 시 다음과 같은 기준을 심플하게 적용해 보시면 됩니다.
그러나 다음의 어느 하나에도 해당되지 않는 경우에는 비사업용 토지에 해당되어 양도세중과세 대상이 될 수가 있습니다.

(1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용
(2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용
(3) 보유기간중 100분의 60이상을 사업에 사용

 

이 말을 바꾸어 농지의 경우라면 

(1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 재촌자경에 사용
(2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 재촌자경에 사용
(3) 보유기간중 100분의 60이상을 재촌자경에 사용

하면 된다는 의미 입니다.

한편, 농지의 비사업용토지 판단과 관련하여 농지소유자가 재촌자경하지 않더라도 한국농어촌공사가 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한함)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지는 비사업용 토지 판정시 재촌ㆍ자경한 것으로 보게 됩니다.

그렇다면 어떻게 해야 재촌자경의 요건을 갖추게 되는 것일까요?

 

재촌자경 요건이 생각보다는 까다롭다 여길 수도 있겠지만 가장 쉽게 생각해 보자면 해당 농지주변에 거주 하면서 다른 직업 없이 실제로 농사를 짓는다면 간단히 재촌자경 요건을 갖출 수가 있게 됩니다.

그러나 재촌자경한 농지에 대해서는 세금감면 혜택이 크기 때문에 양도소득세 신고 시 각종 증빙을 요구하거나 세무조사를 실시하는 경우가 많습니다.
따라서 허위신고를 하여 불이익을 당하는 일이 없도록 각별히 주의를 해야 합니다.

이제부터 재촌자경 요건을 살펴 보도록 하겠습니다.

재촌자경 요건에 관한 내용은 관련 법령 및 국세청 질의 응답과 제13회 한국공인회계사회 조세실무세미나 자료 참조 하였습니다.

1. 재촌요건
재촌요건은 아래의 두 가지 중 하나의 조건을 충족하면 됩니다.

1) 농지의 소재지와 동일한 시・군・구, 연접한 시・군・구 에 사실상 거주할 것
2) 농지로부터 직선거리 30킬로미터이내에 있는 지역에 사실상 거주할 것.

연접한 시ㆍ구ㆍ구라 함은 행정구역상 동일한 경계선을 사이에 두고 서로 붙어있는 시ㆍ군ㆍ구를 말하는 것 입니다.
직선거리 30㎞ 이내의 지역이란 거주지에서부터 농지소재지까지 두 점을 직선으로 연결한 가장 짧은 거리로서 30㎞ 이내의 지역을 의미하는 것 입니다.

사실상 거주라 함은 주민등록상 주소만 옮겨 놓는다고 되는 것은 아니며 실제로 거주를 하고 있어야 하는 것 입니다.

실제로 지난 2018년 국세청이 양도소득세 조사를 실시하여 주민등록상 주소만 옮겨 놓은 A씨에게 재촌요건을 충족하지 못했다 하여 양도소득세를 중과한 사건이 있었습니다.
이 사안에 불복한 A씨는 조세심판을 청구했으나 받아 들여지지 않았습니다.
 

사실상 거주를 확인하는 방법은 인근 주민이나 이장의 진술 확보, 농지 소재지의 주택이 주거가 가능한지 여부, 생활비 등 지출 장소 조사, 재산세 고지서 등의 우편물 송달장소, 수도사용량 및 전기사용량의 확인, 교통 이용 현황 및 병원 이용내역 등 입니다.
( 제13회 한국공인회계사회 조세실무세미나 자료 참조)

2. 자경요건
자경요건은 아래의 두 가지 요건 중 하나를 충족하면 됩니다.
어느 하나에도 해당이 되지 않는다면 자경요건을 갖춘게 아닙니다.

‘1)  조세특례제한법 시행령 제66조 제13항에 따라 ‘거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것
2) 농작업의 2분 의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것

자경을 입증할 수 있는 서류
농지원부와 자경증명(시.군.읍.면장이 교부 및 발급)
농산물 판매.출하내역서 및 묘종.묘목구입비용 영수증
농기계구입비 및 농약구입비용 영수증 등
기타 자경한 사실의 여부 : 농협 등의 조합원인 경우 조합원증명원, 농지소재지 농지위원장이 있는 경우 농지위원장이 확인한 자경농지사실확인서, 인우보증서 등
(국세청 질의 응답 자료 참조)

3. 지역요건 
농지가 시의 동지역 이상의 도시지역(개발제한구역을 제외한 주거・상업・공업지역)에 소재하지 않아야 합니다.(도시지역 편입일로부터 3년간은 제외)

4. 소득요건
2016.2.17일 이후 양도분 부터는 자경기간 산정시 근로소득(총급여)과 사업소득금액(농업・축산업・임업 및 비과세 농가부업소득, 부동산임대소득 제외)의 합계액이 3,700만원 이상인 경우 해당 연도는 자경기간에서 제외 합니다.

아울러 2020년부터는 사업소득 총수입금액(농업・축산업・임업 및 비과세 농가부업소득, 부동산임대소득 제외)이 복식부기의무자 기준수입금액 이상인 과세기간이 있는 경우 그 과세기간도 경작한 기간에서 제외 합니다.

사업소득금액, 총급여액, 사업소득총수입금에 관한 세무 용어는 사실 저도 잘 몰라 자세한 설명 드리지 못하는 점 양해 바랍니다.
해당 내용은 연말정산 내역이나 종합소득세 신고내역을 가지고 세무전문가에게 별도로 문의해 보시기 바랍니다. 

 

이상 재촌자경 요건에 대해서 보다 자세히 살펴 보았습니다.