건축선의 이해 가장 흔한사례 좁은 도로 접한 땅 건축허가 난다고 해도 다 내 땅 처럼 다 쓸 수 없는 경우

귀농귀촌을 하고자 하시는 분들의 경우 이미 다 지어진 집을 구하는 경우도 있지만 직접 토지를 구입하여 집을 짓고자 하시는 분들도 상당히 많습니다.
대부분 30평 내외의 집을 짓는 경우가 많긴 하더군요.

마침 내가 마음에 드는 토지가 있어 육안으로 도로폭을 확인을 해 보니 2~3m 정도 밖에는 안되 보입니다.
그런데 건축물의 대지는 통상 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접하여야 한다고 하는데 이 길을 따라 위에 지어진 집들도 몇 채가 있습니다.

그래서 건축인허가 담당부서에 전화해 보니 건축허가가 난다고 해서 토지를 구입했습니다.
그런데 문제는 건축선 입니다.

건축법46조를 한번 살펴 보겠습니다.

제46조(건축선의 지정)

①  도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 “건축선(建築線)”이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

말이 좀 어렵긴 합니다.

이제 풀어서 설명을 드려 보겠습니다.
예외가 있긴 하지만 앞서 말씀 드린 바와 같이  건축물의 대지는 통상 4m이상의 도로에 2m이상 접해야 한다고 규정을 하고 있습니다.

예를 들어 보겠습니다.

내가 다음과 같이 자연녹지지역의 2m의 도로에 접한 토지 500제곱미터(약 151평)를 구입했다고 가정을 해 보겠습니다.
자연녹지지역의 건폐율은 20% 이하 입니다.

만약 건축선에 대해서 잘 모른다면 151평에 자연녹지지역의 건폐율이 20% 이하이니 최대 30.2평 정도의 집을 지을 수 있을 것이라 예상을 하게 됩니다.

그런데 이 경우 도로 폭이 4m에 못 미치기 때문에 그렇지 못한 경우가 발생을 할 수가 있다는 것입니다.

가정했던 도로폭이 2m 이므로 4미터 도로가 되기 위해서 2m가 더 확장이 되어야 하는데
내 땅이 위치한 도로 건너편이 경사지, 하천, 철도, 선로부지 등이 아닌 도로확장이 가능한 일반적인 토지라면 절반인 1미터를 도로에서 물러나 건축선을 정해서 건축물의 대지조성을 하라는 것입니다.

나중에 건너편 도로에 접한 토지 주인이 집을 짓고자 할 경우 또 1m를 물러나서 집을 짓게 되면 자연스레 4m도로가 생기는 것 이구요.
이렇게 되면 1m 밀려난 부분부터 건축물의 대지로 보기 때문에 건폐율에 당연히 영향을 미치게 됩니다.
이 정도라면 건폐율에서 1평 조금 넘는 정도로 영향을 주게 되니 내가 짓고자 하는 집을 짓는 데에는 큰 차질은 없을 것이라 봅니다.

그런데 문제는 도로 건너편이 경사지, 하천, 철도, 선로부지 등이라서 도로확장이 어려운 토지라면 2m 이상을 물러나서 건축선이 지정이 되기 때문에 만약 30평대 건물을 짓고자 계획을 했다면 그 계획에 다소 차질이 발생을 할 수도 있다는 것 입니다.

아울러 내 땅이 도로와 길게 접하고 있다면 그 손실은 더 커질 수도 있습니다.
일단 건축선의 지정 예는 가장 일반적으로 많이 발생하게 되는 한 가지만의 예를 들었습니다.

모퉁이에서 도로의 폭과 각도에 따라서 건축선이 달라지는 경우도 있고,

4미터 도로와 접하고 있음에도 불구하고 도시지역에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 4미터 이하의 범위에서 각 지자체장이 건축선을 따로 지정할 수도 있습니다.

그런데 국토계획법에 따른 비도시지역의 면지역에서는 ‘건축법 46조의 건축선 지정’ 예외가 적용되는 경우 등 여러 가지 예외 사항이 발생할 수가 있으니 건축용 토지를 구입하고자 할 경우 반드시 해당 시군구청 인허가담당자나 해당지역 토목설계사무소 등에 사전 문의를 해 보시기 랍니다.

토지구입, 생각보다 숨겨진 함정들이 너무나도 많습니다.
좁은 도로에 접한 토지를 구입했을 경우 건축선으로 인해서 자칫 내가 원하는 평수의 집을 지을 수 없는 경우가 발생 할 수도 있다는 점 사전에 꼭 염두 해 두시기 바랍니다.

 

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