양도소득세계산 및 잘 못 알고 있는 상식

국세의 성격을 지닌 양도소득세계산 그리고 잘못 알고 있는 상식!

올해 저는 국세청으로 부터 양도소득세관련 고지서를 두번이나 받아 봤었습니다.

한번은 전 회사에 이사로 등재되어 있으면서 주식양도가 되는 바람에 양도소득세고지서납부고지서를 받았었고 다른 건은 주택매매로 인한 양도소득세신고고지서를 받았던 적이 있었습니다.

일단 부동산거래에서 이 용어를 만이 들어 본 터라 어느 정도 감은 잡고 있지만 양도소득세에 대해서 잘못알고 계신분들이 의외로 많더군요. 1가구 2주택 이상은 부동산을 팔기만 하면 무조건 양도소득세가 나오고 1가구 1주택의 경우에는 무조건 양도세가 안나오는 걸로 알고 계신 분도 있으시구요

■ 양도소득세계산 및 잘못알고 있는 상식은?

▷ 일단은 뭔지 모르겠지만 양도소득세계산 공식은?

일단 양도소득세계산공식은 뭔지 이해가 안가시는 분들도 있으시겠지만 대략 공식으로 표현해 보면 다음과 같습니다.

예를 들어 부동산을 하나 구입을 해서 양도를 한다고 가정할 경우 공식으로 만들어 보면 다음과 같습니다.

양도금액(매매금액) - 취득가액(구입당시 금액) - 각종필요경비 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제 ------------------- = 과세표준금액

과세표준금액 X 세율 = 양도소득세

위의 공식에서 대략적으로 알 수가 있다 시피 양도소득세계산을 해 보면 세금이 나올 수도 있고 안나올 수도 있다는 것을 확인해 볼 수가 있습니다.

▷ 1가구 1주택 비과세요건을 꼭 갖추어야 할까?

어떤 분들을 보면 1가구 1주택은 거주 및 보유기간 2년 요건을 갖춰야 무조건 양도소득세를 안내게 되는 줄 아시고 2년을 채울때까지 이사를 가야 함에도 불구하고 세금아끼신다고 이사 안가고 버티시는 분들이 있는데요.

요즘같은 부동산 불경기에는 2년을 다 채우지 않더라고 해도 양도소득세내는 일이 많이 없습니다.

집값이 올라서 부동산으로 시세차익이 있어야 뭐 세금을 내도 낼 것인데 도통 집값이 오르지 않으니 말입니다.

보통 집살때 중개수수료랑 취등록세낸거 필요경비로 제하고 나면 거의 세금이 안나오니 2년 다 안채우시고 부득이한 사정으로 집을 처분해야 할 경우에는 사실 양도세 내는 일이 요즘에는 거의 없습니다.

내시는 분들은 오히려 돈벌었으니 고마워 해야 할 일입니다.

참고로 1가구 1주택의 경우 비과세 요건을 갖추었다고 해도 9억이상의 고가주택은 양도소득세를 내야 합니다.

사실 뭐 9억이상 되는 주택에 사시는 분들이야 세무사 통해서 알아서 하실 가능성이 많을테니 굳이 신경쓸 필요도 없을 것 같구요.

▷ 1가구 2주택 이상 무조건 양도소득세 낼까?

위의 설명한 공식대로 해서 양도소득세계산을 해 본다면 세금을 낼 수도 있고 안낼 수도 있다는 것은 느낌이 오실 겁니다.

예를 들어서 집사서 세금내고 부동산중개수수료내고 보유기간 동안 집의 내용연수를 연장시키기 위해서 개량행위에 들어간 비용등을 다 빼고 나서 10원이라도 번 돈이 있어야 소득세를 내는 것이지 번 돈도 없는데 양도소득세를 낸다는 것은 말이 안되는 것이죠.

따라서 1가구 2주택이라도 경우에 따라서는 양도소득세를 낼 수도 있고 안낼 수도 있는 것입니다.

※ 절세 Tip

1가구 2주택의 주택매매시에는 어떤 주택을 먼저 매각을 해야 하는지 감을 잡으셨나요? 양도세가 안나오는 주택을 먼저 매매를 하고 난 후 남은 주택에 대해서는 1가구 1주택의 비과세 요건을 갖추게 되면 결국 양도소득세는 두개의 주택 모두 안내는 것입니다.

다시한번 말씀 드리는 것은 양도소득세계산은 어림잡아 계산을 해 보시면 세금을 내게 될지 안내게 될지는 감을 잡으실 수가 있는 것이구요. 요즘같은 시기에 부동산으로 양도소득세 낼 수 있는 분들은 재테크 정말 잘 하는 분들이라 하지 않을 수가 없을 듯 합니다.

결론은 양도해서 번돈이 없으면 낼 양도소득세도 없다는 것입니다.