주등기 부기등기 어떻게 구분하는 것일까?

부동산의 소유권 그리고 기타 권리관계 등을 기록하여 공시하는 것을 등기라고 합니다.

부동산 거래를 할 때는 권리관계를 확인할 수 있는 등기 특별히 잘 확인할 줄 알아야 소유권 이전이나 임대차 계약등에 있어서 위험을 줄일 수가 있을 것입니다.

이번 포스팅에서는 등기법을 공부하시는 분들이 어려워 하는 주등기 부기등기 이 두가지의 차이점은 무엇이고 어떻게 하면 보다 쉽게 이해를 할 수가 있는지를 간략하게 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 주등기 VS 부기등기

▷ 등기는 어떻게 생겼을까?

부동산 거래를 해 보신 분들은 한번쯤 등기가 어떻게 생겼는지는 다 보셨으리라 여겨 집니다.

주택을 보유하고 계신 분들이라고 한다면 당연히 등기부를 가지고 계실 것이구요.

등기는 아래 보기와 같이 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 집니다.

(1) 표제부 - 부동산의 소재, 재번 지목, 면적 등을 나타냄

(2) 갑구 - 소유권에 관한 사항

(3) 을구 - 소유권 이외의 권리에 관한 사항

▷ 주등기 부기등기 느낌잡기

일단 먼저 느낌부터 잡고 가 보자면 주등기와 부기등기는 서로 독립적이지 않은 주종의 관계를 가지고 있다고 먼저 생각을 해 두시면 이해가 쉽게 될 것입니다.

그리고 부기등기를 하는 목적은 주등기의 순위보전에 목적이 있습니다.

다시 한번 위의 등기부 그림을 한번 확인해 보신다면 표제부는 순위가 없으니 당연히 부기등기란 없는 것이고, 부기등기는 갑구, 을구에서만 나타날 수가 있습니다.

▷ 주등기 부기등기 어떤 경우에 할까?

1. 소유권에 의한 구분

(1) 소유권에 기한 등기는 주등기

일단 말이 좀 어려운 듯 하지만 풀어 보자면 소유권보전, 소유권이전과 같은 등기는 당연히 주등기 입니다.

아울러 소유권에 기한 전세권, 소유권에 기한 저당권, 소유권에 기한 가압류 등등 소유권을 기반으로 한 권리에 대한 사항들은 주등기를 한다고 보시면 됩니다.

(2) 소유권 이외에 권리이전 등기는 부기등기

소유권 이외에 권리 이전등기라고 하는 것 예를 들어 전세권의 이전, 저당권의 이전과 같은 경우에는 부기등기를 한다는 것입니다.

2. 변경. 경정에 의한 구분

(1) 주등기인 경우

부동산 표시의 변경(표제부는 무조건 주등기), 이해관계인이 있는 경우 이해관계인의 승락서나 판결서를 받지 못한 권리의 변경.경정

이해관계인에 대한 설명을 하자면 좀 길긴 한데 간단하게 설명을 예를 하나 들어서 해 보자면 다음과 같습니다.

예를 들어서 A라는 사람이 어떤 부동산에 대해서 아래 을구에 1순위로 근저당설정 1억을  그리고 B라는 사람이 2순위로 1억의 전세권 설정을 했다고 가정을 해 보겠습니다.

그리고 A라는 사람이 어느날 근저당금액을 2억으로 올리고자 할 경우 만약 B라는 사람은 만약 이 집에 경매로 넘어가게 될 경우에는 순이에 밀려 상대적으로 손해를 볼 수가 있습니다.

따라서 이러한 경우에는 반드시 이해관계인의 승락을 받아야 한다는 의미 입니다.

사실 뭐 이런 경우에는 이해관계인의 승락을 받기란 힘들다 봐야죠.

(2) 부기등기를 하는 경우

등기명의인의 표시변경.경정, 이해관계인이 없는 경우, 이해관계인의 승락서나 판결서를 첨부한 권리의 변경.경정

3. 말소회복에 의한 구분

전부말소회복은 주등기, 일부말소 회복은 부기등기

주등기와 부기등기는 직접 강의등을 듣지 않고서는 이해를 하기가 다소 힘들 수도 있습니다. 다시 한번 말씀을 드리자면 핵심포인트는 부기등기는 주등기에 종속적인 관계에 있으며 주등기의 순위보전을 위한 목적이라는 것을 다시 한번 기억해 두시기 바랍니다.