경매 대위변제 주의해야 할 사항 및 임차인이 알아 두어야 할 사항

법원경매 홈페이지를 들어 가 보면 경매로 나온 물건들이 실제 감정가 보다도 훨씬더 저렴한 가격에 낙찰이 되는 것을 보면 경매에 대해서 잘 모르시는 분들의 경우에는 아마도 낙찰만 받으면 큰 돈을 벌 수도 있을 것 같다는 생각을 하실 수도 있을 겁니다.

하지만 경매라고 하는 것이 생각보다 쉽지도 않을 뿐 더러 확인되지 않은 권리관계가 존재를 할 수도 있고 오늘 포스팅에서 말씀 드릴 경매 대위변제에 대한 위험성도 있기 때문에 가급적이면 관련 지식이 없는 분들은 함부로 경매에 참여를 하지 마시기를 권고를 해 드립니다. 자칫 작게는 수천에서 많게는 억대의 손실을 볼 수도 있는 것이 바로 부동산 경매이니까요.

그렇다면 경매에 있어 대위변제라고 하는 것은 과연 어떤 것인지 간략한 예를 통해서 설명을 드려 보도록 하겠습니다.

■ 경매 대위변제의 위험

▷ 경매 대위변제 왜 주의해야 하는가?

본 내용을 다 이해를 하기 위해서는 우선 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 임차인에 대한 의미를 우선 알고 계셔야 합니다. 예를 들어 어떤 집에 다음과 같은 권리 관계가 설정이 되여저 있다고 가정을 해 보겠습니다.

시가 3억원 주택 1. 임차인 A :  2015년 1월 1일  전세 2억으로 이사를 와서 전입신고를 마치고 확정일자를 받음 2. K은행 : 2015년 2월 1일 근저당 채권최고액 5억 3. H은행 : 2015년 3월 1일 근처장 채권최고익 2천

위와 같은 경우에는 만약에 집주인이 은행에 빚을 갚지 못해서 집이 경매로 넘어가더라도 임차인은 대항력을 갖추고 있고 확정일자 까지 받았기 때문에 집이 경매로 넘어가더라도 아무런 문제가 없습니다.

낙찰자는 임차인의 보증금을 떠 안고 낙찰을 받야야 하기 때문이죠.

그러나 다음과 같은 경우를 가정해 보겠습니다.

시가 3억원 주택 1. H은행 : 2015년 3월 1일 근저당 채권최고액 2천 2. 임차인 A :  2015년 1월 1일  전세 2억으로 이사를 와서 전입신고를 마치고 확정일자를 받음 3. K은행 : 2015년 2월 1일 근저당 채권최고액 1억

만약 위와 같은 경우라면 집주인이 은행빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 될 경우 임차인은 최선순위가 아니기 때문에 낙찰대금에서 배당만 받고 집을 비워줘야 합니다.

만약에 해당 주택이 문제가 많아서 시가의 50%인 1억 5천만원에 낙찰이 되었다고 가정을 한다면 임차인은 자칫 보증금의 절반 이상을 날릴 수 있는 위기에 처할 수도 있다는 것입니다.

이럴 경우 임차인은 선순위 저당권을 대위변제 즉 돈을 대신 갚아 주소 저당권을 말소 할 수가 있습니다.

이렇게 되면 임차인은 최선순위 권리를 취득하게 되어 낙찰자에게 대항할 수가 있게 됩니다. 즉 전세금 다 돌려 줄 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다는 것이죠.

만약 낙찰자가 그것도 모르고 이 집을 낙찰을 받았다면 졸지에 2억원의 보증금까지 떠안게 되는 것입니다.

바로 이것이 대위변제라고 하는 것입니다.

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따라서 경매에 참여 할 때에는 선순위 저당권 금액이 지나치게 작을 경우에는 후순위에 있는 임차인이 대위변제를 할 수가 있으므로 항상 주의를 해야 합니다.

이상 경매 대위변제에 관한 내용을 간략히 살펴 봤습니다.