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민법공부

부속물매수청구권 유익비상환청구권 차이점

명가공인 2015. 1. 14. 16:41

상가나 주택을 임차한 전세세입자들의 경우에는 자신들에게 전세권 이외에도 부동산의 가치를 증가시키는 유익비 청구권이라고 하는 것도 있고 부속물 매수청구권이라고 하는 것도 있습니다.

뭐 건물을 사용하다가 갑자가 수도관이 터져서 수리를 하고 건물주에게 수리비 청구하고 그러는 것 등은 유지보수를 위한 필요비에 해당이 되기 때문에 하지만 세입자들이 일일이 집주인에게 그런 필요비를 잘 요구를 하지는 않는 듯 합 그런 것이야 전세 세입자들이 알아서 하는 것이구요.

여튼 참으로 헷갈리는 부속물매수청구권과 유익비상환청구권은 어떤 차이점이 있는지를 살펴 보도록 하겠습니다.


 ■ 부속물매수청구권 VS 유익비상환청구권



▷ 부속물매수청구권

현행 민법316조 및 646조에서는 부속물 매수청구권에 대해서 아래와 같이 언급을 하고 있습니다.

보통 상가건물이나 주택의 경우에는 임대차 계약을 하고 계약이 만료되어 임차인은 목적물을 반환할 경우에 원상회복의무를 부담해야 합니다. 

그런데 임대인과 협의를 통해서 건물이나 토지에 부속 시킨 물건이 있었다고 한다면 수거할 수 있다면 가져가면 되는 것이고 수거해 가기가 어렵다면 부속물 매수 청구권을 행사를 할 수가 있습니다.

그렇게 되면 임대인은 이를 거절할 수가 없습니다.


그런데 부속물이라고 하는 것이 경우에 따라서는 참으로 애매할 수가 있습니다.

건물등에 부속한 물건이 명확히 독립적이고 부속물의 소유권이 임차인 즉 세입자에게 있어서 쉽게 떼내서 팔 수 있는 수준이거나 혹은 건물을 증축하여 층수가 늘어난 경우와 같이 명확한 경우에는 원상회복의 의무를 부담하지 않고 부속물 매수청구권을 주장 할 수가 있으나 이러한 물건이 부속물이 아닌 것으로 해석이 될 경우에는 유익비 반환청구라고 하는 것을 해 볼 수도 있습니다.

유익비라고 하는 것은 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으로 예를 들어서 재래식이였던 화장실을 수세식 화장실로 바꾸었다면 건물의 가치를 증가시키는 것이라 볼 수가 있기에 임대차 종료시 유익비상환 청구를 할 수가 있습니다.


그러나 보통 임대인들이 임차인이 유익비상환청구권을 행사 하지 못하도록 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정을 하여 임차인의 유익비상환청구권을 포기하게 만드는 특약을 걸어 놓죠.


임대차 기간이 만료가 되었을 경우 부속물매수청구권을 행사를 할 수가 있느냐 아니면 유익비 상환청구권을 행사를 할 수가 있느냐는 위의 경우로 해석을 해 보셔야 합니다만 원상복구 특약으로 인해서 유익비 상환청구권 행사는 현실적으로는 어려우니 세입자 분들의 경우에는 임대차계약 만료시에 해당 부동산에 부속물이 있다 판단이 되면 부속물 매수 청구권 행사가 가능한지를 위주로 살펴보셔야 할 듯 합니다.


뭐 요즘에는 세입자들이 집에 못질 하나도 겁나서 못하는 형국이라 부속물매수청구권이니 유익비상환청구권이니 하는 것은 다른 나라 얘기 처럼 보이기도 합니다.

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