Recent real estate news suggests an unsettling market atmosphere. Notably, Seoul apartment prices have recorded their highest-ever increase rate, surpassing levels seen during the Moon Jae-in administration, drawing significant attention. Amidst intensifying supply shortages, evolving regulations, and intricate market sentiment, we will delve into key information to explore the transformations awaiting the real estate market in 2026.
Seoul Apartment Prices: Record-Breaking Surge and Its Background
In 2025, Seoul apartment prices recorded a cumulative annual increase rate of 8.1%, marking the highest level in 10 years since the Korea Real Estate Board began compiling statistics, or 19 years based on monthly figures. This figure surpasses the periods of rapid housing price surges during the Moon Jae-in administration (6.7% in 2018, 6.6% in 2021). Price hikes were particularly prominent in the Gangnam area and Han River belt regions, including Songpa-gu (19.78%), Seongdong-gu (17.94%), Mapo-gu (13.50%), Seocho-gu (13.20%), and Gangnam-gu (12.90%). This trend is attributed to a decrease in available listings and a concentration of demand in highly sought-after areas such as reconstruction-in-progress complexes, subway-adjacent locations, and reputable school districts.
Mixed Market Sentiment and Concerns Over Supply Cliff
Last November, the national housing purchase sentiment index dropped 5.0 points from the previous month to 115.8, influenced by the 'October 15 real estate regulations.' The Seoul index also fell 9.2 points, reaching 128.3. However, as an index above 100 signifies a greater number of responses anticipating price increases or increased transactions, it suggests that upward market expectations persist. Overall, the national real estate market in October entered a consolidation phase, with both transaction volume and value decreasing. However, apartment transaction volume and value slightly increased, while officetels, which were less impacted by loan regulations, saw an increase in transaction value, illustrating mixed trends across property types. This phenomenon is closely related to the deepening 'villa phobia' stemming from Jeonse scams, which has pushed the preference for apartments to an all-time high.
Furthermore, the supply of new apartments in Seoul in 2025 is projected to fall below 10,000 units, the lowest figure since statistics began. The apartment supply in Seoul from 2026 to 2028 is also expected to sharply decrease by approximately 60% compared to the preceding three-year period. This severe supply shortage is identified as the primary driver behind the surge in Seoul apartment prices. Additionally, the national officetel supply for 2026 is forecast to be 11,762 units, marking the lowest level in 16 years since 2010, which heightens concerns about a future supply-demand imbalance in the officetel market.
2026: Evolving Real Estate Systems and Policy Directions
Beginning in 2026, various real estate policies will be altered or extended. The capital gains tax reduction system for land transfers within greenbelt areas will be extended for another three years. The period for converting subscription savings/deposits into comprehensive housing subscription savings accounts will also be extended until September 30, 2026. Furthermore, the provision exempting multiple homeowners from heavier capital gains tax rates when selling homes in speculative adjustment zones will be extended until May 9, 2026. Notably, to curb speculative housing investments by foreigners, regulations will be tightened. This includes mandating a two-year actual residency requirement after acquisition and the submission of a fund procurement plan for home purchases within land transaction permit zones.
Meanwhile, the Housing Industry Research Institute's December Housing Business Sentiment Index rose by 8.8 points from the previous month to 74.7, indicating a recovery within a month. This improvement is attributed to a recovery in market sentiment, which had initially contracted immediately after the 'October 15 real estate measures,' now bolstered by rising sales prices in key reconstruction projects and popular areas in Seoul such as Songpa, Dongjak, and Yeongdeungpo. However, issues concerning policy credibility continue to be major market variables, exemplified by real estate assets of Presidential Secretariat officials being five times the national average, and conflicting statements from political figures regarding real estate.
Shifting Investment Trends and Key Development/Subscription Outlook
In the commercial real estate market, domestic commercial real estate loans hit an all-time high of 361 trillion won last year. However, analyses suggest that recent interest rate hikes and concerns over economic slowdown necessitate caution regarding future volatility. Interestingly, a report from Woori Financial Group indicates that the senior generation is advising their children to invest in diverse assets such as stocks, gold, and silver, rather than real estate, which was their primary means of wealth creation. This reflects a generational shift in investment perception, acknowledging the high entry barriers and uncertainties prevalent in the real estate market.
Regarding development and supply, the Seoul Metropolitan Government plans to expand the housing supply in Gangnam's Guryong Village to 3,739 units, with 45% designated as 'Mirinae House 2,' a long-term Jeonse housing option for newlyweds. This is considered an important initiative that will contribute to residential stability in the Gangnam area. Furthermore, in mid-January 2024, subscriptions for 'Jamsil Lakeview Park (tentative name),' a new apartment complex boasting a prime location adjacent to Seokchon Lake with excellent subway access, are scheduled. High interest is anticipated for this scarce new supply in a core Gangnam location.
The Importance of Prudent Choices in a Complex Market
The 2025 real estate market presented a complex landscape, marked by a record-breaking surge in Seoul apartment prices. While intensifying supply shortages fueled price increases, regulatory changes and political rhetoric also impacted market sentiment. Looking ahead, polarization focused on prime locations is expected to intensify. While the recovery of housing developers' sentiment may boost supply-side expectations, the actual shortage of supply is projected to persist for the foreseeable future. Investors should consider diverse asset portfolios beyond just real estate. For end-users, a judicious strategy emphasizing careful selection of prime locations and a long-term perspective is more critical than ever.
서울 아파트값 역대 최고 상승! 공급난 속 2026년 부동산 규제와 시장 전망
최근 발표된 부동산 뉴스는 심상치 않은 시장 분위기를 전하고 있습니다. 특히 서울 아파트값은 문재인 정부 시기보다 더 높은 역대 최고 수준의 상승률을 기록하며 많은 이들의 이목을 집중시키고 있는데요. 공급난 심화, 달라지는 규제, 그리고 복잡하게 얽힌 시장 심리 속에서 2026년 부동산 시장은 어떤 변화를 맞이할지 주요 정보들을 자세히 살펴보겠습니다.
서울 아파트값, 기록적인 상승세와 그 배경
2025년 서울 아파트값의 누적 연간 상승률이 8.1%를 기록하며, 한국부동산원 통계 작성 이래 10년 만에, 혹은 월간 통계 기준 19년 만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 이는 과거 집값 급등기였던 문재인 정부 시기(2018년 6.7%, 2021년 6.6%)를 뛰어넘는 수치입니다. 특히 송파구(19.78%), 성동구(17.94%), 마포구(13.50%), 서초구(13.20%), 강남구(12.90%) 등 강남권과 한강벨트 지역의 오름세가 두드러졌습니다. 이는 매물 감소와 함께 재건축 추진 단지, 역세권, 학군지 등 선호도 높은 지역으로 수요가 집중되는 현상 때문으로 분석됩니다.
엇갈리는 시장 심리와 공급 절벽 우려
지난 11월 전국 주택매매시장 소비심리지수는 '10·15 부동산 규제'의 영향으로 전월 대비 5.0포인트 하락한 115.8을 기록했고, 서울 지역은 9.2포인트 떨어진 128.3을 기록했습니다. 하지만 지수가 100을 넘으면 가격 상승 또는 거래 증가 응답이 많다는 의미이므로, 여전히 시장의 상승 기대감은 살아있다고 해석됩니다. 전반적으로 10월 전국 부동산 시장은 거래량과 거래금액이 모두 감소하며 숨 고르기 국면에 들어섰으나, 아파트 거래량과 거래금액은 소폭 상승했으며 대출 규제를 피한 오피스텔은 거래금액이 늘어나는 등 유형별로 엇갈린 흐름을 보였습니다. 이러한 현상은 전세 사기 등으로 인한 '빌라 포비아' 심화로 아파트 선호 현상이 역대 최고치를 기록하는 것과도 무관하지 않습니다.
더욱이, 2025년 서울의 신규 아파트 입주 물량은 통계 작성 이래 최저치인 1만 호 미만으로 떨어질 것으로 예상되며, 2026년부터 2028년까지 서울 아파트 입주 물량 또한 직전 3년 대비 60%가량 급감할 전망입니다. 이러한 공급 부족은 서울 아파트값 상승의 가장 큰 원인으로 지목되고 있습니다. 또한, 2026년 전국 오피스텔 입주 물량은 1만 1천762실로, 2010년 이후 16년 만에 가장 적을 것으로 예상되어 향후 오피스텔 시장의 수급 불균형에 대한 우려도 커지고 있습니다.
2026년, 달라지는 부동산 제도와 정책 방향
2026년부터는 다양한 부동산 제도가 변경되거나 연장됩니다. 개발제한구역 내 토지 양도 시 양도세 감면 제도가 3년 연장되며, 청약 예·부금을 주택청약종합저축으로 변경할 수 있는 기간도 2026년 9월 30일까지 늘어납니다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 적용되는 양도세 중과세율 배제 규정 또한 2026년 5월 9일까지 연장됩니다. 특히 외국인 주택 투기 방지를 위해 토지거래허가구역 내 주택 매매 시 취득 후 2년간 실거주 의무와 자금조달계획서 제출이 의무화되는 등 규제가 강화됩니다.
한편, 주택산업연구원이 발표한 12월 주택사업경기전망지수는 전월 대비 8.8p 상승한 74.7을 기록하며 한 달 만에 회복세를 보였습니다. 이는 '10·15 부동산 대책' 시행 직후 위축되었던 시장 심리가 서울 주요 재건축 추진 단지 및 송파·동작·영등포 등 인기 지역의 매매가격 상승으로 인해 개선된 것으로 분석됩니다. 하지만 대통령비서실 공직자들의 부동산 재산이 일반 국민 평균의 5배에 달하고, 정치권 인사들의 부동산 관련 발언이 엇갈리는 등 정책 신뢰도에 대한 문제는 여전히 시장의 주요 변수가 되고 있습니다.
투자 트렌드 변화 및 주요 개발/청약 동향
상업용 부동산 시장에서는 지난해 국내 상업용 부동산 대출금이 361조 원으로 역대 최대치를 기록했지만, 최근 금리 인상과 경기 둔화 우려로 향후 변동성에 대한 주의가 필요하다는 분석입니다. 흥미로운 점은 우리금융그룹 보고서에 따르면 시니어 세대가 자녀들에게 자신들의 주요 자산 형성 수단이었던 부동산보다 주식, 금, 은 등 다양한 자산에 투자할 것을 권유하고 있다는 것입니다. 이는 부동산 시장의 높은 진입 장벽과 불확실성을 반영한 세대 간 투자 인식 변화를 보여줍니다.
개발 및 공급 측면에서는 서울시가 강남 구룡마을 주택 공급 물량을 3739가구로 확대하고, 이 중 45%를 신혼부부를 위한 장기전세주택 '미리내집 2'로 공급할 계획입니다. 이는 강남권 주거 안정에 기여할 중요한 시도로 평가됩니다. 또한, 2024년 1월 중순에는 석촌호수 인접 초역세권 입지를 자랑하는 '잠실 레이크뷰 파크(가칭)' 신규 아파트 청약이 예정되어 있어, 강남권 핵심 입지의 희소성 높은 신규 공급에 대한 높은 관심이 예상됩니다.
복잡한 시장 속, 현명한 선택의 중요성
2025년 부동산 시장은 서울 아파트값의 기록적인 상승과 함께 복합적인 양상을 보였습니다. 공급 부족 심화가 가격 상승을 견인하는 가운데, 규제 변화와 정치적 발언들이 시장 심리에 영향을 미치고 있습니다. 앞으로도 우량 입지 중심의 양극화는 심화될 것으로 보이며, 주택사업자들의 심리 회복은 공급 측면의 기대를 높이지만, 실제 공급량 부족은 당분간 지속될 전망입니다. 투자자들은 부동산뿐만 아니라 다양한 자산 포트폴리오를 고려하고, 실수요자들은 핵심 입지 선별과 장기적인 관점에서 신중하게 접근하는 현명한 전략이 그 어느 때보다 중요합니다.
