전세 보증금 지키는 핵심 3가지: 등기부등본·전입신고·확정일자

전세 계약, 설레는 마음만큼이나 소중한 보증금을 어떻게 지킬지 막막하게 느껴지실 수 있습니다. 특히 부동산 정보가 넘쳐나는 시대에 어떤 것부터 확인해야 할지 혼란스럽기도 합니다. 하지만 걱정 마세요! 전세 계약 시 이것만큼은 반드시 체크해야 할 필수적인 세 가지 안전장치가 있습니다. 이 세 가지만 제대로 확인하고 이행한다면, 나의 전세 보증금을 든든하게 보호할 수 있을 것입니다.

첫 번째 안전장치: 등기부등본 확인

등기부등본은 해당 부동산의 모든 권리 관계를 보여주는 공적인 문서로, 마치 집의 이력서와 같습니다. 계약 전에 반드시 발급받아 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 등기부등본은 크게 '갑구'와 '을구'로 나뉘는데, '갑구'에서는 현재 소유자가 누구인지, 혹시 압류나 가압류, 경매 개시 결정 같은 소유권에 대한 제한 사항이 없는지 확인해야 합니다. 계약하려는 사람이 실제 집주인과 동일인물인지 신분증으로 대조하고, 만약 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. '을구'에서는 근저당권이나 전세권 등 소유권 외의 권리 관계를 확인합니다. 특히 근저당권은 집이 경매로 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 먼저 변제될 수 있으므로, 해당 부동산 시세 대비 채무액(근저당액과 선순위 보증금을 합한 금액)이 60~70%를 넘지 않는지 확인하는 것이 안전합니다. 등기부등본은 계약 전뿐만 아니라 잔금을 치르기 직전에도 다시 한번 발급받아 그 사이에 변동 사항이 없는지 확인하는 습관이 중요합니다.

두 번째 안전장치: 전입신고

전입신고는 임차인이 해당 주택에 거주하고 있음을 법적으로 알리는 행위로, 주택임대차보호법상 세입자의 권리인 '대항력'을 발생시키는 핵심 조건입니다. 전입신고를 마치고 실제 거주를 시작하면 다음 날 0시부터 대항력이 발생하는데, 이는 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 나의 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 강력한 권리입니다. 계약 후 잔금을 치르는 즉시, 주민센터를 방문하거나 정부24 웹사이트를 통해 해당 주소지로 전입신고를 완료해야 합니다.

세 번째 안전장치: 확정일자

확정일자는 임대차 계약서에 공적인 기관이 해당 날짜에 계약서가 존재했음을 증명해 주는 것을 말합니다. 전입신고와 실제 거주 요건을 갖춘 상태에서 확정일자까지 받으면, 소중한 보증금을 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 '우선변제권'을 확보하게 됩니다. 이는 만약 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 후순위 권리자들보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있게 해주는 법적 장치입니다. 확정일자는 전입신고와 함께 주민센터에서 받을 수 있으며, 등기소나 공증사무소에서도 가능합니다. 주택임대차 계약서 원본을 가지고 방문하면 됩니다. 전입신고와 확정일자는 잔금을 지급하고 이사하는 바로 그 당일에 진행하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다.

이처럼 등기부등본 확인, 전입신고, 그리고 확정일자는 전세 보증금을 지키기 위한 최소한의, 하지만 가장 강력한 안전장치입니다. 계약 전후로 이 세 가지 절차를 꼼꼼하게 확인하고 이행하는 것은 소중한 내 돈을 지키는 가장 현명한 방법임을 기억하시길 바랍니다. 조금만 신경 쓰면 불안감 없이 새로운 보금자리에서 편안한 생활을 시작할 수 있을 것입니다.