이재명 정권에서의 부동산 시장 전망 분석, 집값 오를까, 떨어질까?

1. 개요

한국 부동산 시장은 가계 자산의 상당 부분을 차지하며, 국가 경제 안정에 지대한 영향을 미치므로, 차기 정부의 정책 방향과 그에 따른 시장의 변화를 예측하는 것은 매우 중요하다. 특히, 정치적 리더십의 변화는 시장 기대감과 실제 정책 집행을 통해 부동산 시장의 흐름에 큰 영향을 미칠 수 있다. 본 내용은 이재명 대통령의 부동산 관련 발언, 과거 정부의 부동산 정책 및 시장 반응, 그리고 거시 경제 변수들을 종합적으로 분석하여 이재명 정권 하에서의 부동산 시장 전망을 다각적으로 예측하고자 한다.

2. 이재명 대통령의 부동산 철학 및 정책 함의

이재명 대통령의 부동산 정책 방향을 이해하는 핵심은 그의 과거 발언에 있다. 그는 후보 시절 라디오 방송에서 "민주당이 집권하면 집값이 오를 테니 집을 사자는 얘기가 있는데, 현상은 맞는 것 같다. 일반적으로 진보 정권은 세금을 부여하든지 소유를 제한하든지 수요 억제 정책을 펼쳤다. 수요가 이런 억제를 이겨냈다. (저는) 세금으로 집값을 잡는 일은 하지 않겠다"고 언급했다.

이 발언은 여러 가지 중요한 함의를 내포한다. 첫째, 그는 진보 정권 집권 시 집값 상승이라는 시장의 '속설'을 현상적으로 인정하고 있다. 이는 시장 참여자들의 심리에 영향을 미칠 수 있는 중요한 인식 지점이다. 둘째, 그는 과거 진보 정권이 펼쳤던 세금 기반의 수요 억제 정책이 시장의 수요를 이겨내지 못했음을 지적하며, 이러한 방식의 한계를 인지하고 있음을 시사한다. 셋째, 가장 결정적인 부분은 "세금으로 집값을 잡는 일은 하지 않겠다"는 명확한 선언이다. 이는 전통적인 진보 정권의 부동산 정책 기조, 특히 문재인 정부가 보유세 및 양도세 인상 등을 통해 수요를 억제하려 했던 방식과는 차별화된 접근을 예고한다.

이러한 철학은 잠재적인 정책 변화로 이어질 수 있다. 만약 이재명 정부가 세금 기반의 수요 억제 정책에서 벗어난다면, 정책의 초점은 공급 확대, 시장 유동성 관리, 또는 비세금적 규제 방식 등으로 전환될 가능성이 있다. 문재인 정부 시절 보유세와 양도세를 크게 올려 주택 소유자의 출구를 막으면서 '매물 잠김 현상'이 발생하고, 다주택자 규제 과정에서 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화되었던 경험을 고려할 때   이재명 대통령의 발언은 이러한 시장 왜곡 현상을 피하고자 하는 의도로 해석될 수 있다. 다시 말해, 그는 과거 정부의 세금 중심 정책이 가격 안정화에 실패했을 뿐 아니라, 오히려 매물 부족과 특정 자산 쏠림 현상을 심화시켰다는 점을 인식하고, 더 효과적이거나 시장 왜곡이 적은 대안을 모색하려는 것으로 보인다. 그러나 구체적인 대안 정책이 제시되지 않는다면, 시장은 이를 규제 완화 신호로 받아들여 투기적 수요를 자극할 위험도 상존한다.

 

3. 부동산 가격 결정 요인 및 전문가 시각

부동산 가격은 단순히 정부 정책의 색채만으로 결정되는 것이 아니다. 전문가들은 "집값을 결정하는 요인이 경기 흐름, 금리, 정책 등 여러 변수가 존재하기 때문에 정권의 색채가 절대적인 영향을 끼치지는 않는다"고 진단한다. 이는 정책의 방향성이 중요하지만, 그 외 다양한 거시 경제적 요인들이 복합적으로 작용한다는 점을 강조한다.

실제로, 과거 진보 정권이 수요 억제 정책을 펼쳤음에도 불구하고 집값 상승이 발생했던 사례들이 있다. "정치적 색깔에 따라 수요를 억제하거나 시장에 유동성을 확대하면 불가피하게 집값 상승이 발생할 수 있습니다"라는 분석은 이러한 역설적인 상황을 설명한다.  문재인 정부의 경우, 임기 5년간 30번가량의 규제 대책을 발표했음에도 불구하고 집값은 잡히지 않았으며, 오히려 전국적으로 38.35%, 서울은 62.19% 급등했다.  이러한 현상의 주요 원인으로는 코로나19 팬데믹으로 인한 재난지원금 지급과 기준금리 인하 등으로 시장에 유동성이 대폭 확대되었던 점이 지목된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "화폐 가치가 떨어지면서 집값이 영향을 받은 부분이 있었다"고 언급하며, 인플레이션 부담이 집값 상승에 기여했음을 설명한다.1 이는 정책적 규제가 아무리 강력하더라도, 시장에 풀린 막대한 유동성과 이에 따른 화폐 가치 하락이라는 거시 경제적 흐름을 거스르기 어렵다는 점을 보여준다.

또한, 규제 정책이 의도치 않은 시장 왜곡을 초래하기도 한다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 문재인 정부 시절 "반시장적으로 보유세와 양도세를 크게 올려 주택 소유자의 출구를 막으면서 매물 잠김 현상이 발생"했으며, 다주택자를 규제하는 과정에서 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화되었다고 분석했다.  매물 잠김 현상은 시장에 공급되는 주택 수를 줄여 가격 상승 압력을 높이고, '똘똘한 한 채' 선호는 특정 지역의 고가 주택에 수요를 집중시켜 해당 지역의 가격을 더욱 끌어올리는 결과를 낳았다. 이러한 시장 현상들은 정책의 단순한 의도와는 다른 복합적인 결과로 나타날 수 있음을 시사한다.

문재인 정부의 광범위한 규제 조치(30회)에도 불구하고 집값 상승을 막지 못했던 경험은, 거시 경제적 요인, 특히 유동성과 금리가 부동산 가격에 정책 규제보다 훨씬 더 지배적인 영향을 미친다는 점을 강력히 시사한다. 정책은 시장을 왜곡(예: 공급 잠김)시킬 수 있지만, 근본적인 경제적 힘을 압도하기는 어렵다. 이는 이재명 정부가 어떤 정책을 펼치든, 전반적인 거시 경제 환경(특히 글로벌 금리 및 국내 유동성)이 부동산 시장의 주요 결정 요인이 될 것임을 의미한다.

4. 과거 정부별 부동산 시장 추이 비교 분석

역대 정부별 아파트값 상승률 추이를 살펴보면, 특정 정치적 성향의 정부에서 집값 상승 폭이 컸다는 '속설'이 존재하며, 실제로 데이터상으로도 그러한 경향이 나타난다. 그러나 단순 비교에는 한계가 있으며, 각 시기의 경제 상황을 함께 고려해야 한다.

다음은 1998년부터 2025년까지 역대 정부별 아파트값 변동 추이 및 주요 경제 상황을 정리한 표이다. 

표 1: 역대 정부별 아파트값 변동 추이 및 주요 경제 상황 (1998-2025)

정부 (정치 성향)	집권 기간	전국 아파트값 변동률 (%)	서울 아파트값 변동률 (%)	주요 경제 상황 (기준금리, 유동성 등)
윤석열 정부 (보수)	2022.05 ~ 2025.04	-11.33%	-5.49%	기준금리 최고 3.5% 유지, 저성장 국면 진입, 경기 침체 심화
문재인 정부 (진보)	2017.05 ~ 2022.05	+38.35%	+62.19%	기준금리 최저 0.5%까지 하락, 코로나19 재난지원금 등으로 유동성 확대 (미국, 영국 등 주요국도 유동성으로 집값 급등)
박근혜 정부 (보수)	2013.02 ~ 2017.03	+9.82%	N/A	(상대적으로 안정적인 시기)
이명박 정부 (보수)	2008.02 ~ 2013.02	+15.90%	N/A	(글로벌 금융위기 이후)
참여정부 (노무현, 진보)	2003.02 ~ 2008.02	+33.77%	N/A	(경제 성장기)
국민의정부 (김대중, 진보)	1998.02 ~ 2003.02	+38.46%	N/A	(외환위기 이후 회복기)

N/A: 서울 아파트값 변동률 데이터는 제공되지 않음.

이 표를 통해 진보 정권 시기에 아파트값 상승 폭이 더 컸던 경향이 있음을 확인할 수 있다. 김대중 정부, 노무현 정부, 문재인 정부 모두 전국 아파트값이 30% 이상 상승했다. 반면, 보수 정권이었던 박근혜 정부와 이명박 정부에서는 상승률이 상대적으로 낮았고, 윤석열 정부에서는 하락세를 보였다. 

그러나 이러한 단순 비교에는 주의가 필요하다. 기사에서도 "정권에 따라 단순히 아파트값 상승세를 비교하기는 어렵습니다.... 무엇보다 경제 상황이 다른 측면도 있습니다"라고 명시하고 있다.  예를 들어, 문재인 정부 시기의 집값 급등은 코로나19로 인한 유동성 확대와 초저금리 기조라는 전례 없는 경제 상황과 밀접하게 연관되어 있다.  윤석열 정부 시기의 하락은 고금리 유지와 경기 침체 심화와 맞물려 있다. 

따라서, 진보 정권에서 집값이 더 많이 올랐다는 현상은 단순한 정치적 이념 때문이라기보다는, 해당 시기에 우연히 저금리 기조나 경기 부양책 등으로 인한 유동성 확대와 같은 거시 경제적 호재가 겹쳤을 가능성이 높다. 이는 부동산 시장의 흐름이 특정 정권의 색채보다는 광범위한 경제 사이클과 유동성 환경에 더 크게 좌우된다는 점을 시사한다. 이재명 정부의 부동산 전망을 예측할 때, 그의 '진보' 성향에만 초점을 맞추기보다는, 그가 직면하게 될 거시 경제 환경과 그에 따른 정책적 대응 방식이 더욱 중요한 변수가 될 것이다.

5. 경제 변수와 미래 부동산 시장에 미치는 영향

현재 한국의 거시 경제 환경은 부동산 시장에 복합적인 영향을 미칠 수 있는 여러 요인을 내포하고 있다. 윤석열 정부 시기 전국 아파트값이 11.33%, 서울은 5.49% 하락한 것은 기준금리가 최고 3.5%로 비교적 높은 수준을 유지하고, 우리나라 전체적으로 저성장 국면에 접어들면서 경기 침체가 심화된 것과 무관하지 않다.  이는 금리 인상과 경기 둔화가 주택 수요를 위축시키고 가격 하락 압력으로 작용했음을 명확히 보여준다.

그러나 향후 부동산 시장에는 상승 압력으로 작용할 수 있는 요인들도 존재한다. 최근 주택시장의 흐름을 볼 때, "이번 대선 결과와 상관없이 집값이 오를 여지가 남아있다"는 분석도 있다.  이러한 분석의 주요 근거는 두 가지다. 첫째, "입주 물량이 부족하고"라는 점이다. 특히 서울과 강남을 중심으로 신규 주택 공급이 충분하지 않아 구조적인 공급 부족 현상이 지속되고 있다. 둘째, "기준금리가 내려가는 추세이기 때문"이라는 점이다.  금리가 하락하면 주택 구매에 필요한 대출 비용이 줄어들어 수요가 증가하고, 이는 가격 상승으로 이어질 수 있다.

또한, 오세훈 서울시장의 토지거래허가구역 해제와 확대 재지정 과정에서 서울 집값이 이미 오른 상태에서 새 정부가 출범한다면, 서울, 특히 강남을 중심으로 집값이 더 올라갈 여지가 있다는 전망도 제기된다.   이는 특정 지역의 규제 완화나 시장 심리 변화가 전체 시장에 미치는 파급 효과를 보여준다.

이러한 현재 시장 환경은 새로운 정부의 정책 방향과 관계없이 부동산 가격에 내재된 상승 압력이 존재함을 시사한다. 즉, 이재명 정부가 설령 시장 안정을 목표로 하더라도, 잠재적인 금리 인하와 기존의 공급 부족이라는 거시 경제적 요인들이 복합적으로 작용하여 가격 상승을 막기 어려울 수 있다. 이는 그의 정책이 시장에 미치는 영향뿐만 아니라, 이러한 근본적인 경제적 흐름이 부동산 시장의 미래를 결정하는 데 더욱 중요한 역할을 할 것임을 의미한다.

6. 이재명 정권에서의 부동산 시장 전망 예측

 

이재명 대통령의 부동산 정책 철학, 과거 시장의 경험, 그리고 현재의 거시 경제 환경을 종합적으로 고려할 때, 그의 정권 하에서의 부동산 시장은 복합적인 양상을 보일 것으로 예측된다.

종합적 분석:

• 이재명 대통령의 입장: 그는 "세금으로 집값을 잡는 일은 하지 않겠다"고 명확히 밝히며, 과거 진보 정권의 세금 중심 수요 억제 정책과는 다른 접근을 시사한다.1 이는 시장에 따라서는 규제 완화의 신호로 해석될 수 있다.
• 역사적 패턴: 진보 정권 시기에 집값이 상승했다는 '속설'은 실제 데이터상으로도 나타났으며, 이는 주로 유동성 확대와 저금리 기조와 같은 거시 경제적 요인과 연관되어 있었다. 
• 거시 경제적 상승 압력: 현재 시장은 기준금리 인하 추세와 입주 물량 부족이라는 강력한 상승 요인을 내포하고 있으며, 이는 "대선 결과와 상관없이 집값이 오를 여지"가 있다는 분석으로 이어진다. 
• 시장 심리: '민주당이 집권하면 집값이 오른다'는 사회적 '속설'은 이미 시장에 팽배한 기대감으로 작용하고 있다. 

잠재적 시나리오:

1. 완만한 가격 상승 (가장 가능성 높은 시나리오):
   이재명 정부가 세금 중심의 규제에서 벗어나 공급 확대에 중점을 두는 정책을 펼치더라도, 글로벌 금리 하향 추세와 국내 유동성 확대가 지속된다면 집값은 완만한 상승세를 보일 가능성이 높다. 특히 서울 및 강남 등 핵심 지역의 입주 물량 부족은 가격 상승 압력을 더욱 가중시킬 것이다.  이 시나리오는 '진보 정권 집권 시 집값 상승'이라는 '속설'과 일치하지만, 그 원인은 정책 자체보다는 거시 경제적 환경에 더 큰 비중을 둔다. 시장은 이재명 대통령의 '비세금 정책' 기조를 긍정적인 신호로 받아들여, 수요를 자극할 수 있다.
2. 상당한 가격 급등 (가능성 배제할 수 없는 시나리오):
   만약 이재명 정부가 완화된 규제 기조와 함께 대규모 재정 지출이나 시장 유동성을 급격히 확대하는 정책을 추진한다면, 문재인 정부 초기와 유사한 수준의 집값 급등이 발생할 수도 있다. 특히, 공급 확대 정책의 효과가 단기간에 나타나기 어려운 점을 고려할 때, 유동성만 과도하게 공급될 경우 투기적 수요가 폭발적으로 증가할 위험이 있다. 여기에 더해 '진보 정권은 집값을 올린다'는 시장의 기대 심리가 맞물리면, 이는 자기실현적 예언처럼 작용하여 실제 가격 상승을 부추길 수 있다. 시장 참여자들이 이재명 정부의 정책을 '규제 완화'로 인식하고 '지금 사야 한다'는 심리가 확산될 경우, 이는 투기적 수요를 더욱 부추겨 가격 상승을 가속화할 수 있다.
3. 시장 안정 또는 조정 (낮은 가능성):
   이 시나리오가 현실화되려면, 정부가 매우 강력하고 효과적인 공급 확대 정책을 단기간 내에 성공적으로 이행하거나, 예상치 못한 글로벌 금리 인상 등 외부 충격으로 인해 시장 유동성이 급격히 위축되어야 한다. 현재 금리 하락 추세와 공급 부족 상황을 고려할 때, 강력한 반대 정책 없이는 이 시나리오의 가능성은 낮다.

위험 요인 및 불확실성:

부동산 시장의 미래는 예측하기 어려운 다양한 변수에 의해 좌우된다. 글로벌 경제 상황, 특히 주요국 중앙은행의 금리 정책 변화는 국내 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 것이다. 이재명 정부의 구체적인 공급 정책 내용과 실행 속도, 그리고 예상치 못한 팬데믹이나 지정학적 리스크와 같은 외부 충격도 중요한 변수가 될 수 있다. 김인만 소장이 "무조건 '영끌'하는 것이 정답은 아니라고 조언했다"는 점은, 시장이 상승할 여지가 있더라도 무분별한 투자는 위험할 수 있음을 경고한다.

결론적으로, 이재명 정부는 과거 진보 정권의 집값 상승이라는 '속설'과, '세금으로 집값을 잡지 않겠다'는 자신의 정책 철학, 그리고 현재 시장의 내재된 상승 압력이라는 세 가지 복합적인 요인에 직면하게 될 것이다. 이러한 요인들이 상호작용하며 부동산 시장의 방향을 결정할 것으로 보인다.

7. 결론 및 전략적 고려사항

이재명 대통령의 정권 하에서 부동산 시장은 복합적인 요인들의 상호작용 속에서 움직일 것으로 전망된다. 핵심적인 결론은 다음과 같다.

첫째, 부동산 가격은 특정 정권의 정치적 이념보다는 거시 경제적 요인, 특히 금리, 유동성, 그리고 실물 경제의 흐름에 의해 더 크게 좌우된다는 점이다. 문재인 정부 시절의 집값 급등이 초저금리 및 유동성 확대와 밀접하게 연관되었던 사례는 이를 명확히 보여준다. 

둘째, '진보 정권 집권 시 집값 상승'이라는 '속설'은 단순한 미신이 아니라, 과거 데이터상으로도 나타난 경향이다. 이는 해당 시기에 우연히 경제 성장이나 유동성 확대와 같은 거시 경제적 환경이 뒷받침되었기 때문으로 분석된다.

셋째, 이재명 대통령이 "세금으로 집값을 잡는 일은 하지 않겠다"고 선언한 것은 과거 진보 정권의 정책 기조와는 다른 접근을 예고한다.  이는 시장에 따라 규제 완화 신호로 해석되어 수요를 자극할 수 있으며, 기존의 '속설'과 맞물려 투기적 심리를 부추길 위험도 있다.

넷째, 현재 시장은 잠재적인 금리 인하 추세와 만성적인 공급 부족이라는 강력한 상승 압력을 내포하고 있다.이는 새로운 정부의 정책 방향과 무관하게 집값 상승의 여지가 있음을 시사하며, 이재명 정부가 시장 안정을 목표로 하더라도 이러한 거시적 흐름을 거스르기는 쉽지 않을 것이다.

각 이해관계자를 위한 시사점:

• 투자자: 정치적 수사나 '속설'에만 의존하기보다는, 금리, 인플레이션, 공급-수요 불균형 등 근본적인 경제 지표에 집중하여 투자 결정을 내려야 한다. '영끌'과 같은 무분별한 투자는 위험할 수 있음을 인지하고  장기적인 가치와 임대 수익률을 고려하는 신중한 접근이 요구된다.
• 주택 소유자: 자산 가치 상승의 가능성은 있지만, 그 속도와 지속 가능성은 외부 경제 요인에 크게 좌우된다는 점을 이해해야 한다. 과도한 레버리지는 피하고, 급변하는 시장 상황에 유연하게 대응할 필요가 있다.
• 정책 입안자 (이재명 정부): 투명하고 일관된 부동산 정책 소통을 통해 시장의 불확실성을 줄이고, '속설'로 인한 투기적 심리 확산을 경계해야 한다. 세금 중심의 규제에서 벗어나겠다고 선언한 만큼, 실질적인 공급 확대 방안을 신속하고 효과적으로 이행하는 것이 중요하다. 또한, 거시 경제 지표를 면밀히 모니터링하고, 글로벌 금리 및 유동성 변화에 따라 정책을 유연하게 조정할 준비를 갖춰야 한다. 지속 가능한 주택 공급과 견고한 경제 펀더멘털 구축에 초점을 맞추는 것이 장기적인 시장 안정에 기여할 것이다.

종합적으로 볼 때, 이재명 정부 하의 부동산 시장은 '속설'과 거시 경제적 상승 압력, 그리고 새로운 정책 기조가 복합적으로 작용하며 완만한 상승세를 이어갈 가능성이 높다. 다만, 정책의 구체적인 내용과 시장의 반응에 따라 급등 또는 안정화라는 다양한 시나리오가 펼쳐질 수 있으므로, 지속적인 모니터링과 유연한 대응이 필수적이다.