전월세상한제 의미 및 실효성에 대한 의문

최근 전세값이 집값의 70%를 넘어서고 있다는 이야기가 종종 들려오곤 합니다.

심지어 집을 팔아도 전세금을 되 돌려 줄 수가 없는 깡통전세까지 등장을 하고 있다는 이야기도 있기도 하구요.

자유시장경제체제가 좋은 점도 있지만 지나친 과열을 막고 소비자들의 피해를 줄이기 위해서는 때로는 규제라는 것을 하기도 하지만 규제를 할 때에는 정말로 신중해야 한다는 것은 이번 단통법이라는 것을 통해서 소비자들이 여실히 피부로 느끼셨을 겁니다.

따라서 전월세상한제를 도입을 하게 된다고 하면 현재의 전월세시장에서 과연 실효성을 거둘 수가 있을지 짚어 보고자 합니다.

■ 전월세상한제 의미 및 실효성 논란

▷ 전월세상한제 의미

우리나라는 독특하게도 월세대신 전세라고 하는 것이 있는데 외국인들이 생각하기에는 정말로 톡특한 세입방식이라는 것이 존재를 하고 있습니다.

2000년대 초반만 해도 이정도까지 전세문제가 심각하지는 않았으나 2010년을 전후로 해서 전세가격의 폭등이 일어나게 됩니다.

전세가격이 폭등을 하는 원인은 여러가지 이유가 있을 수가 있겠으나 주택시장에 대한 불안감으로 인해서 집을 사려는 사람들 보다는 일단은 전세등을 살면서 향후 부동산 시장을 관망하겠다는 수요자들이 급격하게 늘어난 것이 가장 큰 원인이라 할 수가 있을 듯 합니다.

따라서 기존의 집주인들은 빚을 내서 집을 샀는데 집값은 오르지도 팔리지도 않는 상황이 되었고 그런 것을 만회를 해 보고자 결국 전세가격이나 월세 가격이라도 올려 받아서 손실을 줄여야 했을 테구요.

일부 돈이 많으신 분들이야 부동산으로 월세 받아 먹고 사신다지만 지금 전세를 놓은 집주인들 중 상당수 분들이 이러지도 저러지도 못하는 분들이 많으실 줄 압니다.

현행 부동산 임대차 보호법에서는 전세계약기간을 법으로 2년간 보호를 해 주고 있는데 전월세상한제가 도입이 될 경우에는 전세기간을 2년을 일단 보장을 하고 이에 더하여 세입자가 2년더 계약갱신을 요구를 할 수가 있어서 실질적으로 4년간 전세기간을 보장을 해 주자는 법안이 발의가 된 것이 있고 최대 6년까지 보장을 해 주자고 주장을 하는 곳도 있습니다.

아울러 계약갱신시 전세가격에 대한 연간 상승률을 5%로 제한을 하여 2년뒤 최대 10% 이상을 올려 받아서는 안되는 것을 법으로 규정하자는 것이 바로 전월세상한제에 대한 의미 입니다.

▷ 전월세상한제 도입 효과 있을까?

만약 이 제도가 주택매매 시장이 활성화 되어져 있고 전세시장이 과열되기 훨씬 전에 도입이 되어져 있다고 한다면 어느 정도는 실효를 거둘 수가 있었을 것이라 보여 집니다.

하지만 지금의 경우라면 현재 전세가격이 주택가격의 70%를 넘어서고 있는 상황에서 법안이 도입된들 실효성을 거둘 수가 있느냐 하는 것입니다.

예를 들어서 시세 1억짜리 집의 전세가격이 7천만원을 한다고 하면 2년뒤 계약갱신시 최대 10%를 올리게 되면 7천 7백만원이 되는 것인데요. 이제는 집주인도 사실상 2년뒤에 10%씩 더 올릴 남은 여력마져도 없을 만큼 전세가격이 올라 있다는 소리입니다.

결론적으로 말씀 드리자면 전세시세가 바닥부터 시작을 하는 것이 아닌 이미 꼭지점 부터 시작을 하는 상황에서 전월세상한제라고 하는 것은 이미 의미가 없는 제도가 될 가능성이 높다는 것이죠.

만약에 정말로 강력한 규제의 칼을 빼 들어 전세가격은 집값의 50% 이하에서 정하라고 강력한 법적 규제를 정하면 모를까 그렇지 않은 경우라면 이제는 전월세상한제라고 하는 규제는 이미 물건너 간 논의라고 봐야 할 듯 합니다.

집주인은 집도 안팔리고 전세를 놔도 이자가 별로여서 돈이 안되고 세입자는 현 상황에서는 집 사 봐야 별로 득될 것이 없다는 심리적 불안감이 해소가 되지 않는 이상은 현재의 악순환은 당분간 지속이 될 가능성이 높을 수 밖에는 없을 것 같네요.