상가 권리금 보호 방법 법제화로 달라지는 점과 여전히 남은 과제는?

지난 2014년 9월 24일 최경환 부총리 주재로 경제관계장관회의를 개최하여 '장년층 고용안정 및 자영업자 대책'을 확정발표하였습니다. 주요 대책들에 대한 내용을 보면 장년층 고용안정 대책으로 재직시-퇴직준비-재취업-은퇴 등 장년층 생애단계에 맞춤형 지원을 하여  정년연장과 재취업 지원등을 통해서 장년층의 자영업 진입을 가능한 최대한 막아 보겠다는 것이 있었구요.

다음으로는 자영업자를 위한 다양한 대책들이 있었는데요.

그 중에서도 가게를 얻어 장사를 하시는 분들에게 해당이 되는 상가권리금 보호 방안에 대한 내용들이 가장 관심을 끌 만한 내용이 되지 않았나 하는 생각이 듭니다.

자영업자 지원 대책에 창업과밀지수를 표시하고 신용카드사 등과 상권DB를 공유하여 정보를 제공하는 등 이와 같은 내용들은 사실 누구라도 말 할 수 있는 내용들이고 사실 검색만 잘 해고 둘러보기만 해도 어느 정도는 알 수 있는 것들이라 좀더 지원을 해 주면 좋다는 정도 뿐일 테지만 상가권리금 보호 방안은 아무래도 법적인 사항과 맞물려 있는 것이니 만큼 정책에 따라서 확연히 달라 질 수가 있는 것이기 때문인데요.

과연 정말로 법적으로 권리금을 보호할 수가 있게 될런지 문제점은 없는지 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 상가임차권 및 상가 권리금 보호 방안의 내용은?

임차인의 대항력 인정범위 확대 

첫번째로 현행 제도에서는 환상 보증금은 서울, 4억 이하에 대해서만 보장을 하고 있었으나 개정이 된 이후에는 환산보증금(보증금+월세×100) 규모에 관계없이 모든 임차인에 대하여 건물주가 변경된 경우에도 5년간 계약기간 보장을 한다는 내용을 답고 있습니다.

이에 따라 약218만명이 5년간 계약기간 보장을 받을 수가 있게 됩니다.

상가 권리금 보호를 위한 권리금 회수기회 보호 강화 

신규 임차인이 보증금 또는 차임 지급능력이 없는 경우 등 특별한 사유가 없는 경우를 제외하고 상가 건물주에게 세입자가 주선한 신규세입자와 계약을 체결하도록 협력의무 부과 하도록 하였습니다.

이에 따라 상가 건물주는 신규임차인에게 권리금 또는 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우 등의 행위로 법률에 규정된 권리금 회수 방해 행위시 손해배상책임을 지게 되며  권리금 산정기준(손해배상기준)은 국토부 고시로 정하게 됩니다.

다만, 상가건물주 권리의 과도한 침해를 방지하기 위하여 임대차 종료후 2개월, 임대차종료 3개월 전 갱신거절 통지한 경우는임대차 종료시로 기한을 제한하고, 협력의무 적용 배제사유를 규정 하도록 했습니다.

또한 권리금에 대한 정의를 명확화하고 표준계약서 보급을 통해 분쟁 사전 예방하고 분쟁 발생시 저비용으로 신속하게 조정·합의할 수 있도록 ‘상가건물 임대차 분쟁조정위원회’를 17개 시·도별 1개씩 설치하여 권리금 회수 신용보험 도입을 통해 신속한 권리구제 도모 하게 됩니다.

상가 권리금 보호방안의 문제점은 무엇인가?

우선 아래와 같은 예외 사항에 주목을 해 봐야 합니다.

즉 건물주가 세입자의 권리금을 보호해 주는데에는 예외 규정을 두었다는 것인데요.

< 제10조1항의 갱신 거절 사유 > ① 임차인이 차임액을 3기 이상 연체한 경우 ② 임차인이 거짓 등 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 임대인이 보상을 제공하고 합의한 경우 ④ 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우 ⑤ 임차인의 고의⋅중과실로 건물이 파손된 경우 ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 경우 ⑦ 임대인이 안전⋅재건축 등의 사유로 건물을 점유해야 하는 경우 ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

문제는 이번 상가건물임대차보호법 개정안이 재건축 상황도 역시 권리금 보호의 예외 상황으로 규정하고 있다는 점입니다. 이 때문에 개정안이 시행되더라도 건물주가 상가 재건축을 하겠다며 임대차 계약을 종료하는 경우에는 임차인이 자신의 권리금을 보전받을 길이 없다는 것입니다. 즉 이번 개정안에는 ‘건물의 파손, 멸실, 재건축, 안전 등의 사유로 계약 갱신이 거절된 경우에는 임대인의 협력 의무 면제 조건을 두고 있기에 여전히 과거 용산사태와 같은 일이 또 다시 벌어 질 수도 있는 것이죠.

또한 건물주가 변경이 되더라도 5년간 계약기간을 보장한다는 내용을 담고 있으나 예를 들어 1억 하는 권리금을 다 회수하기 위해서는 간 매년 2천만원씩 순수익을 내서 1억이란 돈을 모아야 한다는 것인데 요즘이 장사하기 어려운 때에 5년간 장사해서 통장잔고 1억 만들어 놓기도 사실 쉬운일은 아닌 듯 합니다.

아직 상가권리금 보호 방안은 입법화 되지는 않았으니 좀더 보완을 해서 힘들어하는 자영업자들을 보다 확실히 보호를 해 줄 수 있는 방안이 만들어 졌으면 하는 마음 입니다.