부동산 리츠 정의 부동산투자회사법 개정 개발사업 투자, 이익배당 방식 자율화

국토교통부에서는 부동산투자회사(리츠, Real Estate Investment Trusts)에 대한 투자규제를 완화하는 내용을 담은 '부동산투자회사법' 개정(안)이 2014년 9월 23일 국무회의를 통과했다고 밝혔습니다.

우선 이 법안을 이해를 하기 위해서는 '리츠' 라고 하는 용어를 먼저 이해를 해야 할텐데요.

부동산 리츠 라고하는 것은 부동산투자회사(REITs,  Real Estate Investment Trusts)  다양한 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고 그 수익이 발생을 하면 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자 회사를 일컷는 말로  일반리츠는 총자산의 30% 이내에서만 개발사업에 투자할 수 있고, 개발전문리츠는 총자산의 70% 이상을 개발사업에 투자해야 하며 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당해야 한다하는 것으로 되어져 있습니다.

■ 부동산투자회사법 개정 무것이 달라지나? 부동산 리츠란?

여전히 부동산 리츠에 대해서 이해가 잘 안가신다구요?

그럼 예를 들어서 설명을 드려 볼게요.

A라는 건설 회사가 분당에 5,000세대 규모의 대단위 아파트 단지를 건설을 했는데 3,500세대는 분양이 되었는데 나머지 1천 500세대는 미분양이 되었다고 가정을 해 보겠습니다.

해당 건설사는 미분양 물량을 털어 내야 하는데 일반 분양을 통해서는 해결을 할 수가 없으니 이때 리츠를 구성을 하게 됩니다. 자기 자본으로 일부 투자를 하고 일부는 금융회사 등으로 부터 투자를 받아 리츠를 꾸리고 해당 물량을 임대를 주는 것이죠.

이렇게 되면 1차로 임대수익을 확보를 할 수가 있게 되고 해당 투자수익을 주주들에게 배당을 해 주면 되는 것이구요. 향후 아파트 값이 정상화가 되어서 임대했던 물량을 전부 처분하게 되면 리츠는 해산을 하거나 하면 되는 것입니다.

실제로 공공임대주택도 리츠를 구성한 경우도 있는데요.

지난 2014년 8월 국토부는 임대주택을 확보하고 10년 임대 후 분양하는 구조의 리츠를 국민주택기금과 LH를 통해 추진하여 총 사업비의 10%는 국민주택기금과 LH가, 35%는 5개 은행, 보험사에 ABS(자산유동화증권)를 팔거나 대출을 받아 조달하고 나머지 35%는 임대주택 입주자의 임대보증금, 20%는 국민주택기금 대출로 구성되는 리츠를 구성한 바가 있습니다.

이에 따른 민간 조달 금액은 7550억원인 것으로 알려져 있습니다.

만약 집값만 떨어지지 않는다고 하면 부동산 리츠는 간접부동산 투자 방식으로 부동산 시장에 상당한 변화를 줄수가 있는 것이긴 합니다.

과거에는 주로 오피스에 대한 투자가 전체의 65.1%를 차지하고 있었으나 이러한 간접자본을 주택시장에도 끌어오기 위한 노력으로 최근 '부동산투자회사법'을 개정하여 여러가지 규제를 완화하게 된것입니다.

부동산투자회사법 정부개정(안) 주요 사항

우선 감정평가절차를 간소화하여 사업대상 부동산에 대한 감정평가 의무화는 유지하되, 감정원·협회의 감정평가업자 추천제도를 폐지하여 이중감정 등 부작용을 예방하게 되었습니다.

다음으로는 개발사업투자 자율화의 일환으로 개발사업 투자를 주식 상정전에도 가능하도록 하고, 주총 특별결의로 개발사업과 운영사업(매입·임대 등) 간의 비중을 결정하도록 하여 리츠가 사업의 유형과 형태를 다양하게 설계할 수 있도록 하였으며  앞서 이야기 했던 바와 같이 일반리츠는 총자산의 30% 이내에서만 개발사업에 투자할 수 있고, 개발전문리츠는 총자산의 70% 이상을 개발사업에 투자해야 한다는 규제도 폐지가 되었습니다.

또한 개발이익의 90%를 의무 배당을 하여야 하나 장부상 이익익 발생으로 인해서 실제로 현금 유입이 되지 않았음에도 불구하고 이익을 배당하기 위해서 현금을 차입해야하는 폐단등을 방지하기 위해서 배당의무비율을 50%로 완화를 하였습니다.

개정된 내용이 법이다 보니 실제로 관련 업계에 종사를 하지 않는 분이라고 하면 이해가 어려울 수도 있을 듯 합니다.  다만 이번 발표로 인해서 현 부동산 리츠 규모를 두배로 늘려서 부동산 시장에 활력을 불어 넣겠다고 하는 것은 분명해 보입니다.