주택거래시 발생하는 하자 문제 미국에 있는 Disclosure 제도 도입해 보면 어떨까?

부동산 거래를 하다 보면 항상 발생하는 하자발생의 문제...

구매자가 나름 꼼꼼히 체크를 해 본다고는 하지만 집주인이 감추고 얘기를 하지 않을 경우에는 알 수 없는 것들이 많기에 주택 거래후에 하자 문제로 인해서 분쟁이 발생하는 경우를 정말 많이 보게 됩니다.

부동산 중개거래를 통해서 진행을 할 경우 중개대상물 확인 설명서 라는 것이 존재하여 그나마 하자에 대한 체크가 가능 하지만 이 마져도 많이 부족한 것이 현실이긴 합니다.

만약 직거래를 할 경우에는 서로간 하자 유무에 대해서 꼼꼼히 확인하지 않을 경우에는 정말 큰 분쟁이 발생할 소지가 다분하구요.

그런데 우리나라와 달리 미국에는 Disclosure 제도라는 안전 장치가 마련되어 있어 100%는 아니겠지만 하자 발생에 대한 분쟁을 크게 줄일 수 가 있습니다.

1. Disclosure 제도란 무엇일까요?
Disclosure 제도는 주택 판매자가 구매자에게 주택의 실제 상태에 대해 정확하고 완전한 정보를 제공하도록 의무화하는 제도입니다. 마치 건강검진 결과지를 보여주는 것처럼, 주택의 구조적 결함, 침수 이력, 해충 문제, 기능적 문제, 환경 오염 물질 존재 여부, 주변 환경 정보 등을 투명하게 공개하여 거래의 공정성을 높이고 구매자의 권익을 보호합니다.

2. 왜 Disclosure 제도가 중요할까요?
구매 후 분쟁 예방: 판매자가 알고 있었던 하자를 숨기거나, 허위 정보를 제공한 경우, 구매자는 거래 취소, 가격 조정, 수리 비용 청구, 손해 배상 청구 등의 권리를 행사할 수 있습니다. 이를 통해 구매 후 발생하는 불필요한 분쟁을 예방하고, 원활한 거래를 진행할 수 있습니다.
정보에 입각한 의사 결정: 구매자는 주택의 실제 상태를 정확하게 파악하고, 이를 바탕으로 합리적인 가격 책정, 구매 여부 결정, 추가적인 조사 및 수리 계획 수립 등을 진행할 수 있습니다.
거래의 투명성 확보: Disclosure 제도는 주택 거래 과정에 투명성을 확보하여, 양측의 신뢰를 구축하고 공정한 거래 환경을 조성합니다.

 

3. 어떤 정보가 Disclosure에 포함될까요?
구조적 결함: 지붕, 벽, 기초, 바닥 등 주택의 주요 구조에 영향을 미치는 결함
침수 이력: 과거 침수 여부 및 피해 정도
해충 문제:  쥐, 바퀴벌레 등 해충 발생 여부 및 피해 정도
기능적 문제: 

난방 시스템: 작동 상태, 수리 이력, 연료 종류
냉방 시스템: 작동 상태, 수리 이력
전기 시스템: 작동 상태, 안전 여부, 수리 이력
배관 시스템: 누수 여부, 수리 이력환경 문제: 석면, 납, 방사선 등 환경 오염 물질 존재 여부
지역 정보: 범죄율, 학교 질, 소음 수준 등 주변 환경 정보

 

4. Disclosure는 어떻게 진행될까요?
판매자: 주택 매매 계약 체결 전에 Disclosure 서류를 작성합니다.
구매자: 판매자로부터 Disclosure 서류를 제공받고, 내용을 꼼꼼하게 검토합니다.
질문 및 협의: 서류 내용에 대해 질문이 있거나 추가 정보가 필요하면 판매자에게 문의하고 협의합니다.
서명: 구매자가 서류 내용을 이해하고 동의한다면 서명합니다.

 

우리나라는 주택 거래서 이렇게 꼼꼼한 확인을 하지 않는데에는 집을 평생 거주 할 공간이 아닌 가격 오르면 금방 팔고 나갈 투자의 수단으로 생각해왔던 인식에서 비롯된 것이 아닐까 하는 생각이 듭니다.

투기가 한창일때는 집을 보지도 않고 계약하는 사례도 수없이 많았으니 말입니다.

 

우리나라도 좀더 이런 꼼꼼한 제도가 부동산 거래시에 마련이 되어야 하지 않을까 합니다.