농어촌주택비과세특례는 다주택자들에게 주어지는 혜택으로, 양도소득세 강화로 인해 많은 분들이 1세대에서 집을 보유하면 다주택자가 되어 양소세 중과세를 받아야 한다는 우려를 갖고 있습니다. 그러나 현재 1세대 1주택인 상태에서 농어촌주택을 취득하면 여전히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것을 알지 못하는 분들이 많습니다.
조세특례제한법 제99조의4에 따르면, 거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대가 2003년 8월 1일부터 2025년 12월 31일까지의 기간 중에 농어촌주택을 취득하거나 자신이 건설하여 취득한 경우를 포함하여 3년 이상 보유하고, 그 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우 양도세 비과세를 적용합니다.
간단히 말해, 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있는 분이 2003년 8월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 취득한 농어촌 주택에 대해서는 주택수에 포함시키지 않고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
하지만 이를 모든 농어촌 주택에 적용하는 것은 아닙니다. 주택을 적용하기 위한 몇 가지 요건을 알아보도록 하겠습니다.
1. 지역 요건
(1) 농어촌주택 과세특례 인정 가능지역
수도권을 제외한 읍·면 지역 또는 인구 20만명 이하인 시의 동 지역에 소재
(2) 농어촌주택 과세특례 배제지역
다음과 같은 지역의 경우 농어촌주택 과세특례 인정을 받을 수 없으므로 주의해야 합니다.
농어촌주택과 기존에 보유하고 있던 집이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면
수도권 지역. 다만 접경지역인 경기 연천과 인천 옹진 등은 예외적으로 비과세 대상으로 인정받을 수 있음
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조’에 따른 도시지역
토지이용계획확인서를 살펴보았을 때 해당 주택이 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역에 해당한다면 농어촌 주택으로 인정받을 수 없음
다만, 「국가균형발전 특별법」 제2조제9호에 따른 인구감소지역 중 부동산 가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외됨
「주택법」 제63조의2’에 따른 조정대상지역
‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조’에 따른 허가구역
기타 관광단지 등 부동산 가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
2. 금액 요건
농어촌주택과 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말함)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(한옥은 4억원)을 초과하지 않아야 합니다.
3. 농어촌주택 취득 기간
농어촌주택을 취득한 후 3년 이상 보유해야 과세특례를 받을 수 있습니다.
4. 농어촌주택 보유 기간 충족 요건
농어촌주택을 구입한 후 3년 이상 보유해야 과세특례를 받을 수 있습니다.
5. 비과세 받는 방법
일반주택을 양도할 때는 정해진 서식에 따라 세무서에 과세특례 신청서를 작성하여 제출해야 합니다. 요건 심사 후 과세특례를 받을 수 있습니다.
관련 서식은 조세특례제한법 시행규칙 [별지 제63호의4서식]을 참고하면 됩니다.
Q&A
만약 농어촌주택을 3년 보유하지 않은 상태에서 기존 1주택을 양도할 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?
가능합니다. 단, 농어촌주택 보유 기간인 3년을 채우지 않을 경우 양도소득세를 다시 내야 합니다.
귀농귀촌을 희망하시는 분들께서는 이 제도를 잘 활용해 보시길 바랍니다.
이상으로 농어촌주택 비과세 특례에 관한 내용을 설명드렸습니다. 이 제도를 활용하여 농어촌 지역에 주택을 보유하고자 하는 분들은 자신의 주택이 비과세 대상에 해당하는지를 검토해보시기 바랍니다. 조세특례제한법 제99조의4에 따라 주택의 위치, 가액, 취득 및 보유 기간 등 다양한 조건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 양도소득세를 절약하고 싶은 분들은 농어촌주택 비과세 특례를 적용해보세요. 이를 통해 더 나은 귀농귀촌 생활을 시작할 수 있을 것입니다.
마지막으로, 자주 묻는 질문 5가지를 준비했습니다. 아래에서 자세한 답변을 확인해보세요.
자주 묻는 질문
Q1: 농어촌주택 비과세 특례를 받을 수 있는 지역은 어디인가요?
농어촌주택 과세 특례 인정 가능 지역은 수도권을 제외한 읍·면 지역 또는 인구 20만명 이하인 시의 동 지역에 소재해야 합니다.
Q2: 농어촌주택 과세 특례 배제 지역은 어떤 곳인가요?
농어촌주택 과세 특례 인정을 받을 수 없는 지역은 다음과 같습니다:
농어촌주택과 기존에 보유하고 있던 집이 행정 구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면
수도권 지역. 다만, 접경 지역인 경기 연천과 인천 옹진은 예외로 비과세 대상으로 인정받을 수 있습니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따른 도시 지역
주택법 제63조의2에 따른 조정 대상 지역
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조에 따른 허가 구역
기타 관광 단지 등 부동산 가격 안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
Q3: 농어촌주택과 이에 딸린 토지의 가액 제한은 어떻게 되나요?
농어촌주택과 이에 딸린 토지의 가액(소득세법 제99조에 따른 기준 시가)의 합계액은 해당 주택의 취득 당시 3억원(한옥은 4억원)을 초과해서는 안 됩니다.
Q4: 농어촌주택 비과세 특례를 받으려면 얼마나 오래 보유해야 하나요?
농어촌주택을 취득한 후 3년 이상 보유해야 과세 특례를 받을 수 있습니다.
Q5: 양도소득세를 비과세로 받으려면 어떻게 해야 하나요?
일반 주택을 양도할 때는 과세 특례 신청서를 작성하여 세무서에 제출해야 합니다. 요건 심사 후 과세 특례를 받을 수 있습니다. 조세특례제한법 시행규칙 [별지 제63호 4서식]을 참고하세요.
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