부동산계약시 잔금을 못 받게 되면 계약금 반환하지 않고 가져도 되는 것일까? 사전에 계약서 잘 쓰는 법과 올바른 계약해제 절차

부동산 계약 해제 올바로 하고 계신가요?

부동산계약 체결 후 여러 가지 사정 등으로 인해서 계약을 해제해야 하는 경우가 있습니다.
가장 간단한 방법은 중도금을 주고받지 않은 경우 잔금일 이전에 매수인은 계약금을 포기하고 매도인의 경우 계약금 두 배를 물어주고 깔끔하게 계약해제를 하는 것이 가장 편한 방법이긴 합니다.
이는 민법 제565조에서 규정하고 있는 사항이기도 합니다.

그런데 잔금일정이 도래 했음에도 불구하고 부득이한 사정으로 인해서 매수자가 잔금을 못 치르는 일이 발생을 하는 경우가 있습니다.

이러한 경우 매도자는 단순히 잔금을 달라 독촉하고 매수자가 잔금을 못 주게 되면 계약금을 안 돌려 주면 되는 것일까요?

실제로 많은 분들이 이렇게 오해를 하고 있긴 합니다.

그래서 상당히 많은 분들이 적법한 절차를 제대로 이행을 하고 있지 않은 것으로 보입니다.
번거롭게 많은 것을 준비해야 하는 것이 아님에도 불구하고 간단한 것을 하지 않아서 자칫 소송에 휘말릴 수 도 있다는 것입니다.

그러면 어떤 것을 확인하고 준비해야 할까요?

보통 중개사무소를 통하여 부동산 매매계약을 진행할 경우에는 매매계약서 제6조에 이런 내용이 있습니다.

‘제6조 (채무불이행과 손해배상) 매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에게 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없으면, 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.’

이 것이 바로 손해배상액의 예정특약에 해당이 되므로 이 조항 또는 이러한 조항이 없을 경우 매수인이 계약 위반 시 계약금을 몰수 한다는 별도 특약이 있어야 계약금을 안 돌려 줄 수 있는 조건이 된다는 것입니다.

쉽게 말해서 손해배상액 계산하기 힘드니까 계약금을 채무불이행에 따른 손해배상액으로 미리 정하자 라고 합의를 해 두는 것입니다.

이러한 손해배상액의 예정 특약이 없으면 매도인의 경우 얼마만큼의 손해를 입었는지 입증을 하여 손해배상을 청구해야 하는 골치 아픈 일이 생기게 되는 것 이구요.

부동산 매매계약은 쌍무계약에 해당이 됩니다.
쉽게 말해서 매도인 매수인 각자 이행해야 할 의무가 있다는 의미 입니다.
즉 매도자는 부동산을 이전해 줘야 하고 매수자는 매매대금을 지급해야 할 의무가 있다는 것이죠.
이러한 쌍무계약은 잔금일 서로의 의무를 동시에 이행 해야 합니다.

다소 내용이 어렵긴 하지만 대법원 판례를 하나 읽어 보도록 하겠습니다.

말이 좀 어렵긴 합니다.
앞서 말씀 드린 바와 같이 부동산매매계약은 서로의 의무를 동시에 이행을 해야 합니다.
쉽게 말해서 계약해제를 합법적으로 하기 위해서는 내 의무를 다 했음에도 불구하고 상대방이 자신의 의무를 이행 안 한 상태로 만들어야 한다는 것입니다.

그렇게 하기 위해서는 매도자의 경우 잔금일이 되었을 때 어떤 것을 자신의 의무로 이행을 해야 할까요?
잔금 시 매도인이 준비할 서류는 등기필증, 매도용인감증명서, 주민등록초본, 인감도장, 신분증 등 입니다.
이 중 주민센터에 가서 쉽게 교부받을 수 있는 서류는 매도용인감증명서와 주민등록초본 입니다.
다른 서류나 신분증 도장은 이미 보관을 하고 있을 테니 매도용인감증명서와 주민등록초본을 잔금일 이전 까지는 발급해 둬야 한다는 것이죠.

그리고 잔금을 치르지 않을 경우 매도관련 일체의 서류를 사진을 찍어 증빙자료로 매수인에게 보내어 매도인의 의무를 이행 했다는 것을 매수인에게 문자로든 내용증명으로든 전달해 두어야 합니다.
아울러 일정 기간을 정하여 그 기간이 지난 후에도 잔금을 치르지 않을 경우 계약을 해제하겠다는 통보도 증거가 남도록 보내야 합니다.
만약 일정 기간이 지난 후에도 잔금을 치르지 않을 경우 계약을 해제한다는 통보를 한번 더 해 주면 보다 안전하게 계약을 해제를 할 수가 있게 되는 것이죠.

다만 중도금을 받은 경우 계약상 특별한 경우가 아니라면 대부분은 계약금을 제외한 중도금은 받은 날로부터 이자를 더해서 돌려줘야 합니다. 

실제로 예전에 부동산 매매거래에서 안타깝게도 매수자가 제법 큰 계약금을 지급하고도 계약상 잔금일에 잔금을 치르지 못 하는 경우가 발생을 하였던 적이 있었습니다.
그래서 부득이 매도자 분에게 이러한 사실을 통보하고 등기필증 등 일체의 서류를 챙겨서 부동산 사무실로 오시라 하여 사진촬영을 진행하고 매수자에게 통보를 진행했던 적이 있었습니다.
당시 계약금 반환 청구소송에 휘말렸으나 다행히 당시 적법한 절차를 이행했기에 큰 문제 없이 마무리가 될 수 있었습니다.

거액의 계약금을 주고 받게 되는 부동산거래계약 해제 시 간단한 절차를 이행하지 않아 큰 분쟁에 휘말리지 않도록 각별히 주의 하시기 바랍니다.

본 내용은 유튜브 명가부동산TV에서도 편하게 확인하실 수 있습니다.

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