내땅위에 건축물 대장이 존재하는 흉물스런 빈집, 골치아픈 농어촌 폐가 어떻게 합법적으로 처리할 수 있을까요? 본문

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내땅위에 건축물 대장이 존재하는 흉물스런 빈집, 골치아픈 농어촌 폐가 어떻게 합법적으로 처리할 수 있을까요?

명가공인 2021. 1. 31. 09:24

농어촌 인구가 줄어 들면서 방치되어져 있는 시골폐가들이 점점 더 늘어가고 있습니다.
그런데 주인이 있어서 마음대로 철거도 못하고 그대로 흉물스럽게 방치가 되고 있는 경우가 있어 농어촌의 심각한 문제가 되고 있기도 합니다.

얼마 전에도 이와 유사한 문제로 문의를 하신 분이 계시더군요.
그렇다면 시골의 골치 아픈 폐가를 어떻게 처리하면 좋을까요?

아마도 두 가지 정도가 가장 골치 아픈 사례일 것이라 여겨집니다.
첫 번째로 토지소유자와 건물소유자가 다른 상태로 빈집이 흉물스럽게 방치가 되는 경우 입니다.
두 번째로 내집 주변으로 폐가들이 흉물스럽게 방치가 된 경우 입니다.

지금부터 설명 드리는 내용을 통해서 골치 아픈 폐가들을 해결해 보시기 바랍니다. 

첫 번째 사례 한 가지 만 설명해도 두 번째 사례는 굳이 설명 드리지 않아도 충분히 이해하고 해결해 볼 수 있을 것이라 여겨 집니다.
시골에서는 토지소유자와 건물소유자가 다른 빈집들이 제법 많이 존재를 하고 있습니다.
예전에는 형제들끼리 또는 이웃사촌끼리 그냥 무상으로 토지를 빌려주고 그 위에 집을 짓고 사는 경우가 많았었나 봅니다. 

그렇다 보니 토지소유자와 건물의 소유자가 다른 경우가 제법 많이 있고 미등기 상태에서 건축물 대장만 살아 있는 경우도 제법 많이 발견 하게 됩니다.
이런 경우로 문의를 하시는 분들이 제법 많았지만 이전에는 관련법을 적용하기가 애매하여 마땅한 해결방안을 설명 드리기가 참 곤란했습니다.
건물소유자의 동의를 받아서 철거를 하는 것이 가장 안전한 방법일 것이다 정도만 말씀 드릴 수 밖에는 없었죠.
담당공무원을 찾아가 봐도 건축물소유자의 동의를 받아서 철거를 하라고 답을 주는 경우가 대부분 이었을 겁니다.
그런데 폐가로 방치된 소유자들의 경우 대부분 사망을 한 상태라 자손들을 찾아서 동의를 받아야 하니 현실적으로 동의를 받아내기는 불가능에 가까운 경우가 많았습니다.
그저 비바람이 불어와서 집을 다 부숴주길 기다리는 수 밖에는 없었죠.

자 이제 해결 방안을 하나씩 찾아가 보도록 하겠습니다.

두 가지 법안을 적용해서 그 해결방안을 마련해 보는 것이 어떨까 합니다.
먼저 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙의 적용 입니다.

우선 문제가 되는 시골집이 폐가 수준이라고 하면 이를 멸실이 되었다고 표현을 할 수가 있을 겁니다.
국립국어원 표준국어대사전에서 ‘멸실’을 검색해 보면 다음과 같이 설명을 하고 있습니다. 

‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’ 제2조 용어의 정의를 살펴보면 이런 내용이 있습니다.
읽어 보겠습니다.

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 

 

 ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’ 제22조 에서는 건축물의 소유자나 관리자가 건축물의 전부 또는 일부가 해체.멸실 등으로 없어진 경우에 건축물대장 말소를 신청하여야 한다는 의무조항을 두고 있고 있습니다.


아울러 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제 22조 ③항 에서는  이러한 사항을 이행하지 않을 경우 지자체장이 직권으로 건축물대장을 말소 할 수 있다는 규정을 두고 있습니다. 

 

단순히 토지위에 존재하지 않는 건축물대장이 살아 있다면 이러한 규정에 따라 건축물대장의 직권말소처리가 쉽게 가능할 테지만 비록 폐가수준 일지라도 건축물이 남아 있다면 쉽게 판단을 내리기가 어려울 것입니다.

그 이유는 건축물이 멸실 되어 경제적 가치가 없다는 판단을 어떻게 하느냐 입니다.
담당 공무원이 주관적으로 판단하여 건축대장을 직권으로 말소처리 해 줬다가는 자칫 분쟁에 휘말릴 소지가 있을 수 있다는 것입니다.
아울러 건물의 철거방법 등에 대해서도 언급이 된 것이 없기 때문에 지차체에서는 이러한 조항이 있다고 하여도 잔존건물이 남아 있을 경우에는 소유자의 동의를 받아오라고 할 수 밖에는 없을 것이라 여겨 집니다. 

그래서 이러한 골치 아픈 빈집 등의 문제를 해결하기 위해서 2020년 농어촌정비법이 개정 신설 되어져 있습니다.
여전히 모르시는 분들이 많으실 것으로 여겨 집니다.
지금부터 이런 문제로 골치 아픈 일을 겪고 계신 분들이라면 더욱더 집중해 보시기 바랍니다.

이제 개정된 농어촌 정비법을 살펴보겠습니다.

지난 2020년 농어촌 정비법의 개정 신설된 내용을 살펴 보면 다음과 같은 내용이 있습니다.

농어촌 정비법 제65조의 ‘빈집에 대한 소유자의 책무’ 에는 다음과 같은 의무조항을 두게 되었습니다.

즉 방치하지 말고 관리를 하라는 것 입니다.
만약 관리가 되지 않고 방치가 된다면 어떻게 될까요?
이럴 경우 ‘특정빈집에 대한 신고 및 확인.조사’ 대상이 되어 질 수가 있습니다.

농어촌 정비법에서 정한 ‘특정빈집에 대한 신고 및 확인.조사’ 내용을 보면 다음과 같습니다.

그리고 개정된 농어촌정비법에 따라 특정빈집에 대한 신고를 받게 되면 지자체에서는 신고서를 접수한 날부터 30일 이내에 현장조사를 실시해야 합니다.


현장조사를 해서 특정빈집에 해당이 될 경우 지자체장은 건축위원회의 심의를 거쳐 해당 특정빈집의 소유자에게 철거ㆍ개축ㆍ수리 등 필요한 조치를 명할 수 있으며, 해당 특정빈집의 소유자는 정당한 사유가 없으면 60일 이내에 조치를 이행하여야 합니다.
다만, 천재지변, 그 밖의 기술적인 곤란 등 부득이한 사유로 60일 이내에 필요한 조치를 취하는 것이 현저히 곤란한 경우에는 한 차례만 60일의 범위에서 정비기간을 연장할 수 있습니다.

지자체에서 특정빈집의 철거를 명한 경우에는 해당 특정빈집의 소유자가 정당한 사유 없이 이에 따르지 아니하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 직권으로 그 빈집을 철거할 수 있고, 아울러 소유자의 소재를 알 수 없는 경우에도 직권으로 철거할 수 있는 농어촌정비법 조항이 2020년 신설이 되어져 있는 상태 입니다.

해당 내용을 좀더 자세히 보고 싶으신 분들의 경우 농어촌정비법 제65조를 좀더 꼼꼼히 참고 해 보시면 됩니다.

내 땅에 존재하는 타인소유의 골치 아픈 빈집, 혹은 주변환경에 심각성을 초례 하는 빈집이 있다면 ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’과 함께 개정된 ‘농어촌정비법’을 근거로 문제를 해결해 보시기 바랍니다.

 

본 내용은 명가부동산TV 유튜브에서도 음성과 자막으로 함께 시청해 보실 수 있습니다.

www.youtube.com/watch?v=NLvWgYsNO6A

 

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