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가등기에 기한 본등기 기초에 관한 쉬운 이해

[창녕부동산중개전문] 명가공인 2015.06.24 15:22

민법, 그리고 등기법 부분에서 많은 분들이 공부를 하기 힘들어 하는 부분이 바로 가등기에 기한 본등기를 이해하는 것일 겁니다.


용어가 좀 생소하기도 하고 가등기의 종류가 매매예약의 성격인지 아니면 담보권의 성격을 가지고 있는지에 따라서 경매에서 확연한 차이를 보이기 때문이기도 하죠.

그러나 민법쪽에서 이해를 해 두던 아니면 등기법 부분에서 이해를 하던 간에 한번 이해를 확실히 해 두면 의외로 쉬울 수도 있는 것이 바로 가등기부분이라고 할 것입니다.

이번 포스팅에서는 가등기에 기한 본등기 그리고 가등기에 대한 기초적인 이해를 돕도록 하겠습니다.


 ■ 가등기의 이해, 가등기에 기한 본등기



▷ 기초적 이해

가급적 어려운 용어는 제외하고 말씀을 드려 보자면 가등기는 두가지 성질을 하지고 있습니다.


(1) 담보적 성격

만약 내가 누군가에게 돈을 1억 정도 빌려주고 확실히 돈을 받을 수 있는 방법중의 하나는 부동산과 같은 담보물을 제공을 받는 것일 겁니다.

보통은 담보물에 대한 저당권을 가지게 되지만 저당권의 경우에는 채권최고라는 것,  즉 돈 내 놓으라고도 해야 하고 그래도 안주면 경매절차를 거쳐야 비로소 빌려준 돈을 돌려받게 되는 복잡한 절차가 있기 때문에 돈 빌려준 사람 입장에서는 골치가 아플 수가 있습니다.


그런데 담보가등기라고 하는 것을 활용하게 되면 나중에 돈을 갚지 않을 경우 담보물의 소유권을 넘겨받을 수가 있다는 것입니다.

말 그대로 돈 안갚으면 돈 대신 부동산을 내가 갖겠다는 의미 입니다.


참고로 가등기는 소유권 뿐만 아니라 전세권, 저당권, 지상권 등의 권리에도 가등기를 할 수가 있습니다.


(2) 매매예약의 성격

매매예약의 성격의 가등기는 소유권이전청구권보존을 위한 가등기라고 할 수가 있는데요.

역시 말이 다소 어렵기 때문에 쉽게 풀어서 설명을 해 보겠습니다.

집을 구입할 때는 보통 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 세번에 나눠서 대금을 지불하게 되는데요.

그 기간이 적게는 한달, 많게는 서너달 이상이 걸릴 수도 있습니다.

그 사이 집을 팔려고 하는 사람이 엉뚱한 마음을 먹게 되면 제대로 소유권을 넘겨 받을 수가 없는 상황에 놓일 수도 있다는 것이죠.


요즘 집값이 한두푼도 아닌데 집을 구입하는 사람의 입장에서는 불안할 수 밖에는 없을 텐데요. 

따라서 이러한 불안감을 해소하기 위해서 소유권이전청구권보존을 위한 가등기를 해 두게 되면 가등기 이후에는 그 집이 다른사람에게 팔리건 저당권이 설정되건 간에 신경을 쓸 필요가 없어 지게 됩니다.

쉽게 말하면 내가 찜해 놓은 물건이니 아무도 건드리지 말라고 표시해 두는 것이고 이러한 사항은 가등기를 해 두었기 때문에 법적으로 보장을 받을 수가 있다는 것이죠.


▷ 가등기에 기한 본등기

가등기에 기한 본등기를 한다는 것은 앞서 언급한 바와 같이 돈 안갚으면 소유권을 넘겨받는 다던지 아니면 매매예약의 경우에는 기일이 도래해서 실제로 소유권을 이전하는 것을 의미 합니다.

실제로 가등기에 기한 본등기가 실행이 되면 가등기이후에 설정된 본등기의 권리를 침해하는 등기들은 모두 말소가 됩니다.


예를 들어 보자면 다음과 같습니다.

2015년 1월 1일 소유권이전청구권보존을 위한 가등기

2015년 2월 1일 저당권 설정

2015년 3월 1일 전세권 설정

2015년 4월 1일 저당권 설정

2015년 5월 1일 가등기에 기한 본등기 실행


위의 경우 2015년 1월 1일 가등기가 되어져 있고 그 이후 저당권, 전세권 등이 설정이 되어져 있다고 가정을 할 경우 실제로 2015년 5월 1일 가등기에 기한 본등기가 실행이 되면 가등기 이후에 설정된 것들로 본등기의 권리인 소유권을 침해하는 저당권, 전세권의 등기는 모두 말소가 되게 됩니다.


그러나 아래와 같이 가등기에 기한 본등기가 실행이 되더라도 말소가 되지 않을 수가 있는 권리가 있을 수도 있습니다. 조금 어려울 수도 있는데요.

예를 들어 보자면 다음과 같습니다.

2013년 2월 1일 주택임대차 보호법을 받는 대항력과 확정일자를 갖춘 임차권

2014년 3월 1일 전세권 설정

2014년 4월 1일 저당권 설정

2015년 1월 1일 소유권이전청구권보존을 위한 가등기

2015년 2월 1일 2013년 2월 1일에 대항력과 확정일차를 갖춘 임대차에 기한 임차권등기

2015년 5월 1일 가등기에 기한 본등기 실행


위와 같은 경우에는 가등기에 기한 본등기를 실행했다라고 하더라도 가등기 이전에 설정이 되어진 권리, 그리고 대항력을 갖춘 임차권등기의 경우에는 가등기 이후에 이루어진 등기라 할 지라도 말소가 되지를 않습니다.

어찌보면 당연한 것이기도 하구요.

나보다 먼저 어떤 물건을 찜 해둔 사람들을 보고 뒤늦게 나타나 이거 전부 내꺼니까 손대지 말라고 하는 것은 말이 되지 않는 것이니까요.

이상 가등기에 관한 내용을 아주 기초적인 부분만을 간략하게 나마 살펴보았습니다.

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