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계약명의신탁 3자간 명의신탁 차이점 및 그림을 통한 이해

[창녕부동산중개전문] 명가공인 2015.06.26 01:29

계약명의신탁 3자간 명의신탁 이 두가지는 관련 공부를 하시는 분들에게는 처음에는 잘 이해하기 어렵고 다소 헷갈리는 부분이 될 수도 있습니다.

특히나 공인중개사 같은 시험을 준비하시는 분들에게는 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률' 파트에서 甲, 乙, 丙, 丁이 등장을 하면서 문제가 나오기 시작하면 정신을 못차리게 만드는 것이 바로 계약명의신탁 3자간 명의신탁에 관한 부분일 겁니다.

하지만 그림을 통해서 기초적인 개념을 잡아 두시면 그리 어렵지 않게 문제를 푸실 수가 있을 것이라 여겨 집니다.

그럼 하나씩 설명을 드려 보도록 하겠습니다.


 ■ 계약명의신탁 3자간 명의신탁 어떻게 다른 것인가?


▷ 명의신탁의 기초적 이해

아래 그림에서 보시다 시피 명의신탁이라고 하는 것은 이름을 빌려서 내 재산을 다른 사람의 명의로 하는 것을 말합니다. 현행법에서는 부동산명의신탁을 엄격하게 규정을 하고 있고 처벌에 대한 규정을 매우 강력하게 하고 있기 때문에 주의를 해야 하지만 현실에서는 실제로 많이들 하고 있는 것이 바로 부동산 명의신탁일 것입니다.


명의신탁! 원칙은 무효!

자, 그러면 특별한 경우는 일단 제외를 해 두고 일단 다른 사람 명의를 빌려서 부동산 등기를 하는 것은 법에 어긋나는 행위이므로 무효라는 것을 일단 생각해 두시기 바랍니다.

아울러 명의를 빌려준 사람이 다른사람과 짜고 부동산을 팔아먹으면 소유권을 되찾을 방법은 없다는 것도 알아 두셨으면 합니다. 법적인 용어로는 선.악을 불문하고 수탁자로 부터 소유권을 넘겨 받은 사람은 소유권을 취득하게 된다는 것이죠.


▷ 계약명의신탁 3자간 명의신탁 어떤 차이점이 있을까?

(1) 3자간 명의신탁

우선 3자간 명의신탁을 한번 살펴 보도록 하겠습니다.

첫째, 매매계약은 신탁자A와 매도인C가 계약을 하는 것이고 자신의 명의로 등기를 하지 않고 수탁자B의 명의로 바로 등기를 넘기는 것입니다.

이 경우에는 사실상 세사람 모두 명의신탁의 사실을 알고 있었기 때문에 '매매계약'만 유효가 되고 나머지 법률행위들은 모두 무효가 되는 것입니다.


(2) 계약명의신탁

자 이제 계약명의신탁과 3자간 명의신탁을 같이 설명을 해야 할텐데요.

아래 그림을 보면 위의 그림과는 다른 것이 하나가 보이죠?

바로 수탁자B와 매도인C가 매매계약을 하고 수탁자B이름으로 소유권이전 등기를 하는 모습입니다.

좀더 쉽게 설명해 보다면 내가 친구에게 돈 줄테니 니 이름으로 계약하고 집하나 사 두라고 하는 것이라 생각해 보시면 됩니다.

말 그대로 명의신탁을 하되 계약까지 본인이 아닌 다른 사람명의로 하는 것이 바로 '계약명의신탁'이라는 것입니다.


그렇다면 위 그림에서 '계약명의신탁, 3자간 명의신탁' 이 두 가지 차이점을 또 하나 찾아 볼 수가 있을 겁니다. 바로 매도인의 상황이라는 것입니다.


3자간 명의신탁에서는 매도인이 알았다, 몰랐다가 나올수가 없는 반면, 계약명의신탁에서는 매도인이 명의신탁의 사실을 알았을 수도 있고 몰랐을 수도 있다는 것이죠.

앞서 말씀 드린바와 같이 내가 친구에게 돈 주고 집사서 친구이름으로 계약을 하라고 했을 경우 집을 파는 사람의 입장에서는 아무래도 모르는 경우가 더 많을 것이라 여겨 집니다.

따라서 매도인이 명의신탁의 사실을 몰랐다면 매매계약은 유효가 되는 것이구요. 만약 그 사실을 알았다면 매매계약은 무효가 되는 것입니다.


계약명의신탁 그리고 3자간 명의신탁에 대해서 위와 같은 기초적인 사항을 이해하지 않고 있으면 더 깊이있는 공부를 하기는 힘이 들 수가 있습니다.

따라서 가장 기초적인 내용만을 언급을 해 봤구요. 보다 깊이있는 내용은 다음 기회에 다시 한번 다뤄 보도록 하겠습니다.

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