LTV DTI 규제 완화 부동산 정책 이해하기 어렵네

부동산 거래 특히나 주택경기 침체가 지속이 되고 있는 가운데 최경환 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 부동산 규제완화의 카드를 꺼내 들었습니다. 즉 LTV DTI규제 완화에 대한 내용인데요.

그동안 주택거래에 대한 다양한 규제완화가 시행이 되었고 또한 한시적인 정책 또한 시행이 되고 있지만 거래활성화가 잠깐에 그칠 뿐 여전히 주택시장이 회복될 조짐은 보이고 있지는 않는 듯 합니다.

우선 LTV, DTI가 무엇인지 간단하게 나마 살펴보고 다음으로 기타 어떤 보완책들이 마련 되었으면 좋을지에 대한 개인적인 생각도 함께 정리를 해 보겠습니다.

■ 규제완화 하겠다는 LTV, DTI란 무엇인가?

설명 드리고자 하는 두가지 용어와 그 계산 방법에 대해서는 일반 개인들이 이해를 하고 상세한 계산까지 해 보기는 사실 어렵습니다. 하지만 대략적으로만 이해를 하더라도 향후 주택구입시 자신의 상황을 살펴서 판단을 하는데에는 도움이 되실 듯 합니다.

1. LTV

우선 LTV(Loan To Value ratio)라고 하는 주택담보대출비율이라고 하는 것을 살펴보자면 내가 구입하고자 하는 주택의 가치를 평가하여 일정 비율이하까지만 돈을 빌려 주겠다고 하는 의미 입니다.

LTV는 투기지역, 수도권, 기타지역에 따라서 달라 질 수가 있고 빌리는 돈의 만기에 따라서도 그 비율이 달라 질 수가 있습니다.

예를 들어 수도권내 5억원짜리 아파트를 구입하고자 원리금 상환만기 15년짜리로 해서 돈을 빌리고자 할 경우 5억 X 60% 즉 4억원까지 은행으로 부터 돈을 빌리실 수가 있게 된다는 것입니다.

2010년 기준 LTV 적용현황

2. DTI

DTI(Debt To Incom) 총부채상환비율이라고 하는 것은 그냥 쉽게 말씀을 드리자면 돈을 갚을 수 있는 능력을 보는 것입니다.

LTV만 적용을 하여 돈을 빌려 줬다고 하더라도 돈을 갚을 수 있는 능력을 확인하지 않는다고 하면 금방 집이 경매로 넘어 갈 수 있는 등 위험성이 있기에 연간 소득이 어느 정도 되는지를 확인을 해 보고 그에 따라서 돈을 빌려 주는 것이라 보면 되는데요.

이때는 순수하게 소득만을 확인하는 것이 아니라 기존 부채가 얼마나 되는지도 다 확인을 해서 계산을 하여야 하기 때문에 개인이 계산을 하기란 어렵고 은행이 알아서 계산을 해 주긴 합니다.

DTI비율은 아래 표를 보면 알 수 있듯이 투기지역의 경우 소득의 40%로 엄격히 규제를 하고 있지만 6억원 이하의 주택이나 5천만원 이하로 돈을 빌리는 경우에는 기준을 적용하지 않거나 최대 60%까지 탄력적으로 적용을 하는 편입니다.

2010년 기준 DTI비율 현황

예를 들어 금리를 6.2%로 하고 DTI를 40% 적용하여 거치기간 없이 원리금을 균등상환 할 경우 연소득에 따라 은행으로 부터 돈을 빌릴 수 있는 금액은 다음과 같습니다. 연소득이 높고 기간이 길 수록 금액은 커지게 됩니다.

참고로 아래의 경우는 현재 다른 부채가 없은 경우에 해당이 되는 것입니다.

금리 6.2% 적용, 원리금 균등상환시 DTI 40% 적용

투기가 아닌 실수요자 분들께서 집을 구매하고자 할 경우에는 위의 내용을 대략적으로라도 이해를 하시고 현재 구매하고자 하는 집의 가격과 더불어 현재 나의 소득이 얼마나 되는지를 판단하셔서 대략적인 계획을 세우시는 것이 좋고 구체적인 것은 부동산 전문가나 금융전문가의 상담을 미리 받아 최종적인 계획을 수립하시는 것이 시행착오를 줄일 수 있는 방법이라 여겨 집니다.

■ 여전히 해결해야 할 과제들은 무엇일까?

과거와 달리 요즘에는 부동자산인 집에 돈을 몽땅 투자를 해 놓고 집값은 떨어지고 최악의 경우에는 집을 팔고자 하여도 팔리지 않는 등 하우스푸어들이 많아지고 있다는 사실은 누구나 공감을 하실 듯 합니다.

당장에 부동산규제를 다 풀어 버린다고 할 지라도 이제는 무리해서 집을 사려고 하는 사람들은 없을 것이라고 보여 집니다.

주변 여건도 함께 마련이 되야 할 듯!

아울러 소득의 형평성, 그리고 재산에 따른 형평성에 맞는 세금부과 등이 이루어 져야 할 것으로 보여 집니다.

예를 들어 몇 억짜리 전세에 살고 연간 금융소득은 억대라고 할 지라도 직장에 다니는 자식이 있어서 자식의 부양가족으로 들어가면 재산세, 건강보험료등을 한푼도 내지 않을 수가 있으나 시골에서 1억짜리 집을 은행으로 부터 6천만원을 빌려서 집을 사고 승용차가 한대 있는데 월 소득은 100만원 남짓 한다 하더라도 재산세, 건강보험료, 국민연금 등 내야할 세금이 한두가지가 아니게 된다는 것이죠.

실수요자를 위한 부동산 완화정책을 마련하는 것도 좋지만 주변 여건이 될 수 있는 실질소득의 증가를 가져와서 가계경제의 부담을 덜어 줘야지만 지금의 침체된 주택경기가 조금이나마 살아 날 수가 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.

괜히 집사서 은행에 이자내고 더불어 기존에 내던 각종 세금들까지 몽땅 올라가 버린다고 하면 부담스러워서 집 살맛이 나지 않을 테니까요.

하지만 마지막으로 이야기 하고 싶은 것은 인류의 탐욕이 존재를 하고 있는 한 땅과 부동산은 영원히 꺼지지 않는 테마 임에는 분명한 듯 합니다. 오죽하면 조물주 보다 위대한 사람이 건물주라고 하는 사람들의 말이 생각이 나는 군요.