8년자경하여 상속해 주신 농지 상속인이 최대 2억 양도세 감면받는 방법

통계자료에 의하면 현재 농가인구의 연령 분포를 살펴보자면 2020년 기준 65세 이상의 비중이 42.5%를 넘어서고 있는 상황 입니다.

농가인구의 고령화는 현재 심각한 수준이라 여겨 집니다.

 

아울러 농가인구수는 점점더 줄어 들고 있는 상황입니다.

따라서 점차 농지를 자녀 등이 상속받더라도 농사를 짓지 못하는 경우가 늘어나게 될 것으로 예상 됩니다.

이번 글에서는 피상속인(돌아가신 분)으로부터 상속받은 농지에 대해서 피상속인이 이미 8년자경요건을 갖추신 후 상속을 해 주신 경우 어떻게 해야 최대 2억까지 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있는지 기초적인 내용 몇 가지를 살펴 보도록 하겠습니다.

다만 보다 자세한 내용은 반드시 세무전문가에게 상담을 진행하시길 권해 드립니다.

1. 8년자경요건을 갖춘 농지를 상속개시일 이후 3년내 양도하는 경우
우선 피상속인(돌아가신분)이 돌아가신 날을 상속개시일로 여기시면 됩니다.
예를 들어 아버지께서 8년이상 자경을 하시고 돌아가시면서 물려주신 농지를 돌아가신 날 이후 3년내 양도를 하는 경우에는 8년 이상 자경한 기간을 인정하여 양도소득세 감면혜택이 있습니다.
단 양도 당시 비록 농사를 짓지 못하고 있는 상태라 할 지라도 농지이어야 합니다.
혹여 다른 사람에게 주차장이나 야적장 용도 등으로 빌려주고 있다면 안 되는 것 이구요.
세무공무원들이 위성사진으로 다~~ 확인 해 봅니다.

2. 상속개시일 후 3년이 경과 했다면?
예를 들어 아버지께서 돌아가신 날로부터 3년이 경과 했다면 8년이상 자경을 했던 기간을 인정해 주질 않습니다.
그렇다고 너무 큰일났다 여기지 말고 방법을 찾아 봐야죠.

일단 상속받은 농지의 경우 상속개시일로부터 3년이 경과했다 하더라도 피상속인의 8년 자경요건과 상관없이 5년내 양도를 할 경우에는 비사업용토지로 보질 않기 때문에 양도세 중과를 피할 수가 있게 됩니다.

그런데 상속개시일로부터 3년이 경과하여 부모님께서 8년자경하여 물려주신 농지에 대해 5년간 최대 2억까지 양도소득세 감면이라는 엄청난 큰 혜택을 못 받는다면 너무 억울할 수가 있으니 예외 사항을 두고 있습니다.
그 방법은 상속받은 자가 언제든 1년 이상 상속받은 농지로 채촌자경을 하게 되면 피상속인의 자경기간을 합산하여 인정을 해 준다는 것입니다.
이해가 잘 가지 않을 수도 있을 것 같아서 몇 가지 예를 들어 보겠습니다.

돌아가신 아버지께서 8년 자경하고 물려준 농지를 10년이 경과한 후 아들이 퇴직하여 1년 이상 재촌자경을 한 경우에는 어떻게 될까요?
이런 경우에도 아버지의 경작기간을 인정해서 8년 자경 감면 혜택을 받을 수가 있게 된다는 것이죠.
따라서 아버지께서 8년자경을 하고 물려주신 농지가 상속개시일 이후 3년이 경과 했다 하더라도 어떻게든 자식이 그 농지로 재촌자경을 1년 이상 하면 양도소득세 감면 혜택을 받을 수가 있게 된다는 의미 입니다.
다만 10년 이상이나 경과하여 돌아가신분의 8년자경을 입증할 서류를 구비한다는 것은 쉬운 일이 아닐 테니 8년자경 입증서류는 가급적 빨리 준비를 해 두시는 것이 좋을 듯 합니다.

또 이런 경우가 있을 수도 있을 겁니다.
부모님께서 5년정도만 재촌자경하고(8년미만) 상속을 받은 경우라면 어떻게 해야 할까요?
역시 상속받은 자식이 3년더 재촌자경을 하면 부모님의 재촌자경기간을 합산하여 8년자경 감면혜택을 받을 수가 있게 된다는 것입니다. 

3. 많이 발생할 수 있는 사례
예를 들어 아버지께서 농민으로 농사를 지으시며 8년 자경요건을 갖추고 계시다가 돌아가신 경우 바로 자식들에게 그 농지를 모두 상속을 해 주는 것은 아니고 보통은 어머니께서 어느 정도 상속을 받아서 가지고 계신 경우가 많습니다. 
그런데 어머니께서 농사를 짓지 않으시다가 자녀에게 상속이 될 경우에는 8년 자경요건을 충족하지 못하게 되어 양도소득세 감면을 받지 못하게 될 수도 있으니 이 부분도 주의를 해 봐야 합니다.

4. 그렇다면 최대 얼마까지 어떻게 양도소득세를 감면을 받게 될까요?
1년에 1억씩 5년간 총 2억까지 감면을 받을 수가 있습니다.
예를 들어 상속받은 농지를 양도할 경우 양도소득세가 2억이 나올 예정이라면 올해 반을 양도하고 내년에 나머지를 양도하게 되면 매년 1억씩 총 2억의 양도소득세가 감면되어 엄청난 절세를 할 수도 있다는 것입니다.

그러나 지금까지의 내용은 아주 기초적인 내용이라 여기셔야 합니다.
피상속인(돌아가신분)의 재촌자경기간이 8년이 넘었다 하여 무조건 양도세 감면을 받는 것이 아니라 생각치 못했던 변수가 발생을 할 수도 있으니 상속받은 농지는 반드시 세무사에게 문의를 하시고 양도를 진행하시기 바랍니다.