다주택자 1세대 1주택 양도소득세 비과세 되려면? 최종1주택 비과세 요건 알아보기

다주택자 최종1주택 1세대 1주택 비과세 요건

예전에는 고객분들께서 주택관련 양도소득세를 물어 보시면 설명해 드리기가 쉬웠는데 이제는 양도소득세에 대해서 물어 보시면 뭐라 말씀을 드리기가 참 곤란해 졌습니다.

과거에는 1세대 1주택 양도세 비과세를 질문을 받을 때 직전에 주택을 몇 개 가지고 있었던 것에 상관없이 현재 집이 1채이고 2년 보유하였다면 비과세라고 쉽게 답해 드릴 수가 있었는데 이젠 그렇지 않다는 것이죠.
종전주택 처분시기, 조정대상지역 여부, 보유기간, 거주기간 등 따져 볼 것이 상당이 많아졌으니까요.

그래서 요즘에는 양도세 관련해서 물어 보시면 
대략적으로만 말씀 드리고 정확한 내용은 
반드시 세무사와 상담을 하시라는 말씀을 할 수 밖에는 없는 상황이 되어 버렸습니다.

2021년 이후 부터는 다주택자가 1세대 1주택이 되었을때 비과세요건과 관련하여 내용을 여전히 모르시는 분들이 상당히 많으시더군요.
오늘 영상에서 말씀 드릴 내용은 다주택자가 최종 1주택이 되었을 때 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 요건을 심플하게 한가지만 설명 드립니다.

참고로 본 내용은 매매가액 9억 이하의 주택에 해당이 되는 내용 입니다.
양도가액이 9억을 초과하는 고가주택의 경우 9억 초과 부분은 과세대상이 되서 9억 초과 부분에대한 금액을 산출해야 하고 장기보유특별공제도 적용해 봐야 하는 복잡한 셈법을 필요로 하니 이점 유념하시기 바랍니다.

아울러 세법개정을 통해서 9억을 초과하는 고가주택에 대한 장기보유특별공제요건이 변동 될 수가 있으므로 고가 주택에 대해서는 추후 다시 한번 다뤄 보도록 하겠습니다.

이제 본격적으로 다주택자의 최종 1주택에 대한 양도소득세 비과세 요건을 설명 드려 보도록 하겠습니다.

현시점 2주택 이상 보유자의 경우
예를 들어 보겠습니다.

유소장이 현재 2채의 주택을 가지고 있습니다.
그리고 2021년 9월 1일 1채의 주택을 양도하여 1주택자가 될 예정 입니다.
이 경우 남은 한 채를 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

최종1주택에 대해서는 9월 1일 이후 시점으로부터 다시 2년의 보유기간을 충족해야 양도소득세 비과세를 받을 수가 있습니다.
아울러 해당주택이 취득 당시 조정대상지역에 있을 경우 거주기간2년을 다시 채워야 합니다.

쉽게 말해서 다른 집 다 팔고 남은 1개 주택의 보유기간 2년을 채우라는 것입니다.
그리고 그 집이 취득 당시에 조정대상지역 이였다면 2년 더 살아야 한다는 것이죠.

이제 응용해서 한번 더 문제를 내 보겠습니다.
맞춰 보시기 바랍니다.

취득 당시 조정대상 지역이 아니었는데 현재 조정대상 지역이 된 경우라면?

현 시점에 조정대상지역이 되었다 해도 취득당시 조정대상지역이 아니었다면 거주기간 2년을 채울 필요는 없습니다.
다만 최종1주택 시점으로부터 보유기간 2년은 채워야 한다는 것 이구요.

취득당시 조정대상 지역이었다가 현재는 조정대상지역이 아니었다면?

앞서 말씀 드린 바와 같이 취득 당시 조정대상 지역이었기 때문에 현재 조정대상지역 여부를 불문하고 최종 1주택이 된 날로부터 보유기간 거주기간 2년을 채워야 합니다. 

이러한 부분을 간과하여 자칫 최종1주택 시점으로부터 보유기간 2년을 채우지 못 하거나 거주기간 2년을 채우지 못하여 비과세 혜택을 못 받게 될 경우 엄청난 양도소득세를 내야 할 수도 있음을 주의하시기 바랍니다.

참고로 2020년 12월 31일까지 집을 다 팔고 최종 1주택이 되신 분들이라면 이 조건은 적용되지 않습니다.
남은 1주택에 대해서 그 주택을 구입한 시점으로부터 보유기간, 거주기간을 따져 보시면 됩니다.

다만 보다 정확한 것은 전문가와 상담을 통해서 꼼꼼한 체크가 필요할 수가 있으니 가급적 세무전문가와 상담을 통해서 불미스런 일이 발생하지 않도록 유의 하시기 바랍니다.
 
최근 고가주택에 관련하여는 장기보유특별공제를 또 다시 손본다고 하여 다시 큰 논란이 되고 있는데요.
고가주택의 양도소득세에 대해서는 다시 한번 큰 혼란이 있을 것이라 예상을 해 보게 됩니다.