토지거래허가제 간소화 및 건폐율 등 건축제한 규제완화를 위한 입법예고

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 지난 2015년 1월 6일 일부 개정 시행이 되었고 이에 따라서 관련 동법시행령, 시행규칙 개정안이 2015년 4월 14일 부터 입법 예고됨에 따라서 앞으로 도심 내 건설되는 행복기숙사의 용적률이 상향되는 등 건축 규제가 일부 완화되고, 토지거래허가구역 내에서 토지 취득 시 토지거래 용도대로 토지를 사용해야 하는 기간이 단축되는 등 도시부분 규제가 크게 완화가 될 정망입니다.

국토교통부에서는 2015년 업무계획 및 주요대책 과제 이행 등을 통한 규제완화를 추진하고, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 개정에 따른 위임사항을 규정하기 위하여 동법 시행령, 시행규칙 개정안을 마련하여, 4월 14일부터 입법예고 한다고 밝혔습니다.

입법 예고기간은 2015년 4월 14일 부터 5월 26일 까지 이며 개정안의 주요내용은 다음과 같습니다.

■ 국토계획 및 이용에 관한 시행령, 시행규칙 개정안 주요 내용은?(자료출처 : 국토교통부)

ⓒ 하단 내용자료 참조 : 국토교통부

1. 건폐율 등 건축제한 완화 

도시지역, 관리지역, 농지지역, 자연환경보존이역 등 용도지역 내 용적률은 건축물 종류에 관계없이 법정 상한 범위 내에서 일률적으로 조례로 정하도록 하고 있습니다.

이번 개정안에서는 대학생 주거 등을 위한 기숙사 확충 등이 이루어질 수 있도록 학교부지가 아닌 도심 내에 건설되는 학교기숙사에 대해 별도로 조례로 법정상한까지 용적률을 완화할 수 있도록 하였습니다.

서울 홍제동 일원(제2종일반주거지역): 법정 상한 용적률은 250% 이고 조례로 200%를 정하고 있으나, 개정안에 따라 기숙사는 조례로 250%까지 완화가능

기존 국토계획법에 따른 공업지역의 건폐율 최대한도는 70% 이하로 제한을 하고 있었습니다.

그러나 산업단지와 연접한 공업용지내 공장은 산업단지와 동일하게 관리되고 기반시설을 공유하여 사용하는 경우가 많다는 점을 감안하여, 도시계획위원회 심의를 거쳐 기반시설 부족, 환경오염 우려가 없다고 인정하는 경우 조례로 건폐율을 70→80%까지 완화할 수 있도록 하였습니다.

(단, ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣이 제정되기 전 舊 ｢도시계획법｣으로 조성된 일단의 공업용지조성사업으로 조성된 단지에 한정)

2. 토지거래허가 규제 완화 

토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시.도지사가 지정할 수가 있으며 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로 대통령령으로 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역을 지정할 수가 있습니다.

(1) 이용의무기간의 완화

아울러 토지거래허가 구역의 토지를 구입한 경우 토지이용의무기간을 정하고 있었습니다.

예를 들어 토지거래허가구역 내에서 허가를 받아 토지를 거래한 경우, 자기거주 주택용지는 3년, 복지시설 또는 편의시설 용지는 4년 동안 해당 용도대로 이용해야 하는 의무를 규정하고 있었습니다.

만약 이를 당초 목적대로 이용하지 않고 방치한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 10에 상당하는 이행강제금을 1년에 한번씩 이행명령이 이행 될 때까지 반복하여 부과징수를 할 수가 있습니다.

이번 개정안에서는 토지소유자의 불편을 최소화할 수 있도록 자기거주 주택용지, 복지시설 또는 편의시설 용지의 용도로 거래한 경우에도 축산업·임업·어업 용지와 동일하게 이용의무기간을 2년으로 완화가 됩니다.

(2) 외지인에 대한 규제완화

또한, 토지거래허가구역 내에서 외지인이 농업·축산업·임업 등을 영위하고자 토지를 매입할 경우 6개월 이상 계속 해당지역에 거주하여야 토지거래 허가가 가능하나, 농지취득자격증명을 받도록 하고 있어 외지인의 농업 영위의사를 확인할 수 있고, 2년간 허가받은 대로 사용할 의무도 부과된다는 점을 감안하여, 해당지역 6개월 이상 거주요건을 폐지가 됩니다.

3. 가스공급설비 설치 절차 간소화

현재는 가스배관망 설치 시 도시가스사업자와 달리, 자가소비형 직수입자는 가스공급시설(도시계획시설)에 대한 도시관리계획 결정을 받도록 규정하고 있으나, 도시가스사업자와 자가소비형 직수입자 간에 동일한 안전기준이 적용된다는 점을 감안하여, 자가소비형 직수입자가 설치하는 가스공급시설도 도시관리계획 결정 없이 설치할 수 있도록 개선 됩니다.

4. 지구단위계획, 개발행위허가 변경 절차 간소화

(1) 현재 지구단위계획의 변경사항은 법령에 경미한 변경으로 규정되지 않은 경우 일반적인 변경절차를 거치고 있으나, 지자체 자율성 확대 및 계획의 유연화를 도모할 수 있도록 도시계획 조례로 ‘경미한 변경 사항’을 정할 수 있도록 위임근거를 마련하여, 교통영향분석·개선대책 심의결과에 따른 차량출입구 설치 또는 건축선 변경 등도 경미한 변경으로 보도록 하였습니다.

* 관계기관 협의, 위원회 심의 등을 거쳐 변경하나 경미한 변경은 동 절차 생략 가능

(2) 사업자의 불편을 해소하기 위하여 ｢건축법｣에 따른 건축허가·신고 일괄 변경신고 처리 사항*과 같이 경미한 사항은 개발행위 변경 허가가 필요 없도록 규정

* 동수나 층수 변경 없이 변경되는 부분의 바닥면적 합계가 50㎡이하인 경우, 층수 변경 없이 변경되는 부분이 높이 1m이하 또는 전체 높이의 1/10이하인 경우 등

5. 도시기본계획 수립 시 절차 간소화

도시·군기본계획 및 도시·군관리계획 수립을 위한 기초조사 시에 토지적성평가와 재해취약성 분석을 시행하여야 하나, 실시한 지 얼마 되지 않은 경우(5년 이내) 등은 별도의 평가 및 분석을 하지 않아도 되도록 법률에서 위임한 사항을 규정하였습니다.

* 토지적성평가: 개별 토지 특성을 종합 평가하여 보전할 토지와 개발 가능한 토지 판단 * 재해취약성 분석: 재해를 고려한 도시 방재계획을 효과적으로 수립하기 위하여 지역별 재해(폭우, 폭염, 강풍 등) 취약도를 체계적으로 분석

※ 시행령 및 시행규칙 개정안 내용

부동산 관련 공부를 하시는 분들은 이번 개정안의 주요내용을을 필히 숙지를 해 둘 필요가 있을 듯 합니다. 부동산 경기가 그리 좋지 않다 보니 모든 것이 규제완화의 방향으로 흘러가고 있네요.