서울시 임대차계약갱신권 전월세신고제 국회건의

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현행 주택임대차보호법에서는 전세세입자에게는 특별한 문제가 없다면 2년간의 주거안정을 보장을 하고 있습니다.

그런데 이번에 서울시에서는 특이하게도 세입자의 주거안정을 보장하기 위해서 임대차기간을 최대 4년간을 보장할 수 있는 임대차계약갱신권이라고 하는 것을 신설해 줄 것을 국회에 건의를 했다고 하는데요.

임대차기간을 최대 4년까지 보장을 하게 되면 전세세입자들에게 주거안정이 지금보다는 좀더 보장이 되겠지만 전세금이 더 오르거나 아예 월세로 전환을 해 버리는 집주인들이 더 많이 늘어나지 않을까 하는 우려가 들기도 하는 군요.

과연 실효성이 있을지 그리고 어떤 내용인지를 간략하게 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 서울시 임대차계약갱신권, 전월세신고제 국회건의 어떤 점이 달라지게 될까?

▷ 기존세입자 거주보호기간 및 계약갱신

(1) 현행 2년 보장

주택임대차보호법 제4조에서는 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.' 라고 규정을 하고 있습니다.

즉 임대차기간을 6개월이든 1년이든 2년미만으로 정했다고 한다면 2년간은 그냥 살 수가 있도록 법으로 보장이 되어져 있다는 것입니다. 또한 임대차기간이 끝난 경우에라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보게 됩니다.

(2) 계약의 갱신

주택임대차보호법 제6조에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 즉 다시 임대차기간이 2년으로 자동 갱신이 되는 것이지요.

임차인의 경우에는 계약갱신을 하지 않고 싶을 경우에는 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지를 하면 됩니다.

단 2기의 차임액을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 규정이 적용이 되지를 않습니다.

▷ 서울시 임대차계약갱신권 건의 어떤 것인가?

서울시는 세입자가 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 하기 위해 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있도록 국회에 건의했다고 합니다. 즉 임대인이 세입자가 입주 후 2년이 지난게 되면 기존에는 이유여하를 물문하고 마음에 안들면 무조건 쫒아 낼 수가 있었는데 만약 '임대차계약갱신권'이라는 것이 생기게 되면 1회에 한해서는 임차인이 갱신요구를 할 수가 있게 되는 것입니다.

만약 이러한 건의가 받아들여지게 된다면 이는 현재 상가임대차보호법에서 1년에 한번씩 최대 5년간 계약갱신을 요구할 수 있는 것과 유사한 모양을 갖추게 되지 않을까 하는 생각이 듭니다.

단 생각해 봐야 할 문제는 임차인이 계약갱신 요구를 했을 때에 집주인이 이를 거부할 수 있는 방법은 바로 전세금을 대폭 올리는 것이 될텐데요. 1회에 한해서는 법으로 전세금인상한도를 얼마 이하로 하게 될 지를 고민해 봐야 할 문제일 듯 합니다.

또한 현재 전세금이 집값의 70~80%를 넘어서고 있는 상황에서 더이상의 전세금을 올릴 수 있는 상황이 안되는 집주인들이 이러한 정책에 대해서 어떻게 반응을 하게 될 지도 꼼꼼히 따져봐야 하지 않을까 합니다.

전세로 집이 4년간이나 묶이게 된다면 제가 집주인이라도 왠만하면 월세로 전환을 해 버릴 테니 말입니다.

임대차계약갱신권은 뭔가 모르게 2% 부족하다는 느낌이 자꾸 들게 됩니다.

기타 서울시에서는 임대료 신고를 의무화 해 주택시장 가격을 투명화하고 임차인을 보호하는 내용의 개정안도 포함된다. 현행법에서 임대차 계약은 의무 신고사항이 아닌 상태라서 집주인들의 반발이 만만치 않을 듯 한 느낌이 드는 군요.

요즘과 같이 전세시장이 불안한 상태에서는 이러한 조치가 과연 세입자들을 얼마나 보호를 해 줄 수가 있을지는 사실 의문이 들기는 합니다. 오히려 더 많은 임대료가 세입자들에게 가중이 되는 것은 아닐까 하는 우려가 들기도 하네요.