개발제한구역 임대주택 확대 20만㎡ 미만 지역 등 부동산 규제완화

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 용도구역에 있어서 개발제한구역이라고 하는 것은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있더가 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 국토교통부장관은 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시.군관리계획으로 결정을 할 수가 있습니다.

개발을 제한하기 위한 것을 목적으로 개발제한구역이 지정이 되었으나 이번에 국토교통부 발표에 따라서 개발제한구역의 규제가 완화가 되는 지역이 정확히 어디라고 발표가 되지는 않았으나 여러 지역과 주변지역들에 개발 호재가 있을 것으로 판단이 됩니다.

■ 개발제한구역 등 부동산 규제완화의 내용

▷ 장기임대주택, 중소형 임대주택단지 건설

이미 개발제한구역이 해제가 되었거나 기존 시가지 등에 인접한 20만㎡ 미만의 개발제한구역에 장기임대주택이나 중소형 임대주택단지가 건설이 되는 것으로 발표가 되었습니다.

아울러 환지나 특수목적법인(SPC) 공공지분의 민간 매각 허용 등을 통해 개발제한구역 해제지역의 개발을 활성화한다고 국토부는 밝혔습니다.

현재 20만㎡ 미만의 개발제한구역은 상하수도 등 기반시설 공급의 용이성 등을 감안하여 이미 해제된 지역이나 기존 시가지 등과 인접한 지역에 여가·복지 또는 공익시설을 설치하는 경우에 한해 개발이 가능하게 되는 것으로 발표가 되었습니다.

따라서 앞으로는 장기임대주택을 공급하는 경우에도 이미 해제된 지역이나 기존 시가지 등과 인접한 20만㎡ 미만의 개발제한구역을 개발할 수 있게 되어 중소형 임대주택단지 등 다양한 임대주택 공급이 가능해지게 됩니다.

▷ 혼용방식 개발 확대 

공공개발방식은 보통 토지보상금을 주고 토지를 수용하는 방식을 취하였었고 개발제한구역 해제를 통한 공공사업 시행 시 환지방식은 일부 지목(대, 공장·철도·학교·수도용지, 잡종지)에 한해서 제한적으로 허용하고 있으며, 현재까지 환지방식을 적용한 사업지구는 없는 것으로 알려지고 있습니다.

그러나 이번 개발제한구역규제개선 내용에 따르자면 사업자의 토지보상비를 절감하고 지주의 사업 참여가 촉진되도록 환지방식의 적용범위를 확대(개발제한구역 해제면적의 50% 미만)하여 해제지역 공공사업을 활성화 할 계획이라고 국토부는 밝혔습니다.

▷ 특수목적법인(SPC) 공공지분의 일부 매각 허용 

특수목적법인을 설립하여 개발제한구역 해제지역을 개발하는 경우에는 사업 준공 후 개발이익 정산 시까지 SPC 출자지분 비율(공공:민간)의 변경을 금지하고 있었으나 앞으로는 사업의 공공성 확보를 위한 최소한의 공공지분(1/3)을 제외한 나머지 공공지분은 사업 착공 후 민간에 매각을 허용이 됩니다.

여튼 확인해 보니 규제완화를 할 수 있는 것들은 최대한 다 완화를 하려는 분위기 입니다.

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 용도구역의 지정은 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역 이렇게 4가지였으여 이러한 용도규역은 개발규제를 목적으로 하고 있었으나 올해는 새롭게 입지규제최소구역이라는 것이 생겼고 이것은 규제가 아닌 완화를 목적으로 생겨난 것입니다.

부동산 규제완화를 통해서 경기가 활성화 되길 바라는 것은 현 시점에서는 사실 무리가 있을 것으로 여겨 지긴 하지만 어떤 경로로든 간에 움츠려든 경제가 활로를 조금이라도 찾았으면 하는 바램이 듭니다.