공동저당과 대가의 배당 차순위자의 대위 설명 및 금액의 계산

현행 민법 368조에는 '공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위'라고 하는 조항이 있습니다.

공동저당이라고 하는 것은 하나의 채권에 대하여 여러개 부동산에 저당권을 설정하는 경우를 의미 합니다.

예를 들어 A라는 사람이 B라는 사람에게 1억원을 빌렸다고 할 경우 B가 A가 보유하고 있는 여러개의 부동산에 대해서 저당권을 가지게 되는 경우를 말하는 것입니다.

그런데 만약 채무자가 채권자에게 변제기가 되어서도 돈을 갚지 못할 경우에는 채권자는 경매를 통해 빌려준 돈을 돌려 받을 수가 있게 되는데 무조건 돌려 받을 수가 있는 것이 아니라 법에 따라야 하는 일정한 제약 사항이 있습니다.

■ 공동저당과 대가의 배당 차순위자의 대위

▷ 공동저당과 대가의 배당(민법 368조)

① 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. ②전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

위의 법조문만 가지고는 공동저당과 대가의 배당 부분을 이해하기가 상당히 어려울 수가 있습니다.

따라서 예를 하나 들어 봐야 할 것 같습니다.

아래 그림과 같이 채무자 A가  B와 C로 부터 각각 1천만원과 6백만원을 빌렸으나 상환을 못해서 부동산이 경매로 넘어갔다고 가정을 해 보겠습니다.

1순위 채권자의 경우에는 위와 같이 부동산이 경락이 되었다면 어떠한 경우라도 채권을 모두 상환받을 수가 있게 됩니다.

첫번째의 경우 1차적으로 부동산 1이 가장 먼저 경락이 되었다면 부동산 1로 부터 1천만원을 상환을 받으면 됩니다.

그러나 부동산 1, 2, 3가 동시에 경락되어 배당이 이루어 지게 될 경우 B는 경락대금의 비율에 따라서 부동산 1에서는 500만원, 2에서는 300만원, 3에서는 200만원 이렇게 각각 비율별로 배당을 받게 된다는 것입니다.

▷ 공동저당에 따른 차순위자의 대위

차순위자의 대위라고 하는 것은 어렵게 생각할 필요가 없이 다음순서의 배당권자가 어떤식으로 채권을 변제 받게 되느냐 하는 것인데요. 만약 1순위 채권자가 부동산 1번에서 모두 배당을 받게 되면 2순위 채권자는 부동산2에서 경락된 6백만원으로 모두 변제를 받는 것이 아니라 선순위 채권자의 배당비율에 따라서 5 : 3 : 2의 비율로 배당을 받아야 한다는 것입니다.

따라서 부동산2에서 300만원, 그리고 부동산 3에서 200만원 이렇게 배당을 받아야 한다는 것이죠.

차순위자의 대위라고 하는 것은 최우선 채권자의 배당 비율에 따라서 배당금을 받을 수 있는 것을 의미하는 것이라 이해를 하시면 됩니다.

공동저당과 대가의 배당 차순위자의 대위에 관한 설명은 그냥 칠판에 판서를 해 가면서 설명을 드리면 별거 아닌데 이렇게 글로써 설명을 드리려고 하니 전달을 하기가 어렵긴 하네요.

부디 이 설명이 이해가 되셨으면 하는 바램이 듭니다.