상가보증금반환 등에 관한 상가임대차보호법 바로 알기

정확이 표현을 하자면 상가건물임대차보호법이나 편하게 상가임대차보호법이라고 칭하겠습니다.

상가임대차보호법에 적용을 받기 위해서는 앞으로 얻어야 할 점포의 보증금과 월세의 규모를 정확히 알고 아울러 그에 대한 보증금 산정액이 지역마다 일정액을 넘지 않아야 상가임대차보호법에 적용을 받을 수가 있습니다.

그 중에서도 핵심이 되는 내용 몇가지를 짚어 보고 상가보증금반환에 대해서 대항력을 갖추기 위한 요건들을 살펴 보도록 하겠습니다. 특히나 개인점포를 얻어서 사업을 하실 계획이 있는 분들이라면 관심있게 보셔야 할 부분일 것입니다.

■ 상가임대차보호법 적용범위 및 대항력

▷ 적용범위

상가임대차 보호법 시행령에 따르면 임차료 적용의 범위를 다음과 같이 규정을 하고 있습니다.

1. 서울특별시 : 4억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원 ②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

예를 들어 보자면 보증금 1억에 월세 100만원 이라고 한다면 '1억 + (100만원 X 100배) = 2억' 이니 실제로는 2억짜리 상가를 얻어서 지내고 있다고 보시면 됩니다.

보증금 계산해 보시고 이 범위를 초과하게 되면 계약갱신 요구는 5년간 계속해서 할 수가 있으나 다른 부분에 대해서는 특별법인 상가건물임대차보호법에 대해서 적용을 못받으니 참고 하시기 바랍니다.

▷ 대항력 요건

주택과 같은 경우는 전입신고가 필요 했으나 상가건물의 경우에는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하게 되면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기게 됩니다.

따라서 상가건물을 임차하실 때에는 사업자 등록요건 부터 모두 갖추시고 입주와 동시에 사업자 등록을 진행하셔야 합니다.

▷ 보증금 최우선변제의 범위

상가건물이 경매로 인해서 넘어 갔을 경우에 보증금의 일정액을 최우선 변제를 받을 수 있는 범위가 있습니다.

그런데 뒷골목 김밥집 같은 곳이 아니라면 별로 해당사항이 없을 듯 합니다.

보증금과 월세를 보증금으로 환산한 금액이 아래의 범위 안에 들어야 합니다.

1. 서울특별시 : 6천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원 4. 그 밖의 지역 : 3천만원

예를 들어 보증금 3천에 월세 50만원이면 환산된 보증금액은 '보증금 3천만원 + 월세 50만원 X 100배 = 8천만원' 이 됩니다.

지방도시 내려가면 보증금 500만원에 월세 30만원 짜리 상가도 해당사항이 없게 된다는 것이죠.

따라서 정말 소액임차인만 보증금에 대한 최우선 변제권이 있다는 것을 염두해 두시기 바랍니다.

법률에서 정한 최우선 변제를 받을 수 있는 금액은 다음과 같습니다.

상가임대차보호법은 상인에게 상가건물에 대한 계약갱신을 5년간 유지시켜준다는 것 외에는 특별한 임차인에게 특별히 득이되는 것은 없어 보이는 듯한 법이라 많이 아쉽긴 합니다.

보증금도 그렇고 권리금에 대한 보호도 그렇고 상가임대차보호법은 약자인 세입자에게는 실효성이 상당히 부족하다는 생각이 새삼 들게 됩니다. 법이 이렇다 보니 임대를 해서 장사를 하는 상인들의 입장에서는 장사가 잘 되어도 문제이고 안되도 문제라는 것입니다.

참으로 손보고 싶은 곳이 많은 법중의 하나가 상가건물 임대차보호법 입니다.