재건축 규제완화를 위한 도시 및 주거환경정비법 시행령 시행규칙 개정안 입법예고

앞서 9.1 부동산대책 후속조치로 마련이 된 재정비 규제 합리화방안 추진을 위한 조치로  재건축 연한을 현행 최대 40년 상한을 30년으로 단축하고 안전진단기준 개편하며 재개발 임대주택 의무건설비율 완화 등을 주요 내용으로 하는 등의 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙' 개정안을 마련하여 2014년 9월19일부터 40일간 입법예고 되었습니다.

이번 개정안이 별다른 이슈가 없이 입법예고가 된 후로 규제심사, 법제처심사 등 법령개정절차 등을 거쳐 2014년 말까지 공포 될 경우 조례 개정 등 후속조치에 필요한 기간 약 4개월을 고려한다면 빠를경우 2015년 4월 중 도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙'의 개정된 법이 시행이 될 예정입니다.

■ 도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙' 개정안 주요내용

1. 재건축 연한 상한을 30년으로 단축 

현행 법에서는 재건축 연한에 대해 준공후 20년 이상 범위에서 지자체별로 조례로 규정하도록 하고 있어 최소 20에서 40년까지 차이가 있어 왔습니다.

그러나 1990년 이전에 준공된 아파트의 경우에는 재건축 연한까지는 여전히 최대 15년 가까운 기간이 많이 남아 있으나 1991년부터 지하주차장 설치 의무화되어 그 이전에 준공된 아파트는 주차장 부족과 더불어 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등 각종 문제로 인해서 주민불편은 지속되고 있는 경우가 다수 발생이 되고 있었습니다.

따라서 이러한 현실을 감안하여 현행 재건축 연한 상한이 40년으로 되어 있는 것을 30년으로 단축함으로써 1980년대 후반에 건설된 구조, 설비, 주거환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있는 기회를 확대하고자 하려는 것이라고 국토부는 밝혔습니다.

현재의 재건축 연한 상한을 살펴보면 서울·경기·인천·대전·충북 등은 40년, 대구·경북·울산 등은 30년, 전북·강원·제주는 20년 으로 특히 이번 개정을 통해서 서울 경기지역이 가장 많은 헤택을 보게 될 것으로 전망이 됩니다.

개정안에 따르면 서울시의 경우, ’87~’91년에 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축되는데, 세대수로는 강남지역(서초·강남·송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 것으로 조사가 되었습니다.

서울시 ’87~’91년 준공 공동주택 중 연한단축 혜택 세대수 단위 : 만세대

2. 재건축 안전진단 기준 합리화 

현재는 모든 재건축단지가 구조안전성에 중점을 두고 안전진단을 실시하고 있으며  구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목 중 구조안전성 비중이 40%로 가장 높은 상태 입니다.

따라서 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민의 주거생활 불편 해소 요구에 부응하기에 미흡한 실정이였습니다.

이번 개정안에서는 종래 안전진단 기준을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 이원화하여 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우 구조안전성만 평가하여 최하위의 E등급 판정시 타 항목 평가 없이 재건축을 허용하고 재건축 연한이 도래한 경우 주민들의 주거생활 불편을 최소화하기 위해 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용하게 됩니다.

 

즉 주거환경 평가시에는 안전과 관련된 내용 뿐만 아니라 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등도 반영하게 됩니다.

쉽게 말해서 안전하지 않거나 환경이 좋지 못하면 연한에 관계없이 재건축을 할 수 있게 된다는 뜻이기도 합니다.

3. 재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준 폐지 

현행 법에서는 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있습니다.

그러나 현재는 오히려 중형주택의 인기는 시들해 지고 소형주택 선호 현상이 더 두드러지게 나타나고 있어 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있기 때문에 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하고 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지하게 됩니다.

실제로 지난 2009년 부터 2014년까지 재건축 되는 곳에서는 소형 주택(60㎡ 이하) 공급비율이 전체 세대수 기준으로 서울은 23~38%, 경기는 28~89%로 조례상 기준인 20%를 크게 넘고 있는 것으로 확인이 되었습니다.

4. 재개발 임대주택 의무건설비율 5%p 완화 

5.가로주택정비사업 활성화 방안 추진

도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만 제곱미터 이하의 가로구역 중 노후.불량 건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상이고 해당 구역에 있는 주택의 수가 20세대 이상인 곳을 지정할 수가 있는데요.

① 가로주택정비사업 층수제한을 15층으로 완화 

② 가로주택정비사업 채광창 높이제한 기준 1/2 범위에서 완화 

하지만 채광창 높이제한 기준 완화는 인근 건물의 채광을 위해 7층 건물에 한정하여 완화된 기준을 적용하게 됩니다.